Коммерческая ипотека для малого бизнеса

Опубликованно: 12/09/2007 |Комментарии: 0 | Показы: 184 |

К слову "ипотека" мы начали привыкать совсем недавно: это относительно новое понятие для российской практики. Если ипотека жилья становится все более распространенной, то ипотека коммерческой недвижимости - имеет лишь единичные прецеденты.

Ипотека коммерческой недвижимости, или коммерческая ипотека (бизнес-ипотека), широко распространена во всем мире. Западный опыт показывает, что при грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости - сдачи в аренду помещений под офисы, магазины, предприятия сферы услуг - ее доходность вполне сопоставима с любой другой сферой малого бизнеса и позволяет использовать ипотечные кредиты.

Суть и условия коммерческой ипотеки

Ипотечный кредит выдается на покупку нежилых помещений: склада, офиса и т.д. Смысл ипотеки заключается в том, чтобы кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. В отличие от жилищного кредитования, коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения кредита, но достаточно высокие процентные ставки.

Как правило, ежегодные ставки кредитов ипотеки коммерческой недвижимости варьируются от 12 до 16%, в основном в валюте. Срок ипотеки недвижимости - максимум 10-12 лет, а наиболее распространенный срок - 5 лет. Заемщику необходимо внести первоначальный взнос в размере 25-40% от стоимости недвижимости. При этом у клиента должен быть прибыльный баланс и минимум год работы на рынке.

Юридические нюансы коммерческой ипотеки

Схема коммерческой ипотеки нежилых помещений схожа с ипотекой жилья: здесь есть такие же процедуры оценки заемщика и объекта, требование о наличии первоначального взноса. Но есть и принципиальное отличие - законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. Объект необходимо сначала приобрести и только потом его можно закладывать, чтобы получить деньги.

Важный правовой аспект коммерческой ипотеки - регистрация права собственности на нежилые помещения с одновременным обременением ипотекой Федеральный закон не предусматривает. Договор об ипотеке коммерческой недвижимости заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Кому выгодна коммерческая ипотека?

Участники рынка коммерческой ипотеки согласны, что развитие бизнес-ипотеки сдерживается в первую очередь пробелами в законодательстве. Однако не вполне ясно и то, кто будет заемщиком, каково его качество. Надежные стабильные компании имеют возможность взять на приобретение недвижимости обычный коммерческий кредит под залог любого имущества, им ипотека не особенно нужна. А если у компании нет залога или банки не считают возможным дать ей кредит исходя из оценки деятельности такой компании - зачем нужен такой ипотечный заемщик?

Именно по этой причине в России ипотека коммерческой недвижимости пока характерна, в основном, для крупных компаний. У малого бизнеса нет достаточного залогового обеспечения. На специфические риски малого бизнеса накладываются проблемы непрозрачного рынка коммерческой недвижимости.

Схемы коммерческой ипотеки

Итак, действующее законодательство в отношении бизнес-ипотеки не совершенно. Оно и определяет возможные схемы ипотечного кредитования для предпринимателя. Согласно закону "Об ипотеке", для коммерческой недвижимости, в отличие от жилых помещений, предусмотрен совершенно иной механизм оформления и регистрации залога. Поэтому рынок выработал несколько способов проведения подобного рода сделок, позволяющих осуществлять их в рамках действующего законодательства.

Схема I

Заключение договора купли-продажи. Продавец получает часть собственных средств от покупателя, а также гарантию банка. Затем происходит регистрация собственности на нового покупателя. Далее регистрация договора залога, после чего выдача кредитных средств и окончательный расчет. Эту схему специалисты называют самой сложной и длительной.

Схема II

Покупатель выплачивает по предварительному договору собственнику (продавцу) часть собственных средств, а продавец получает от банка обязательство выплатить недостающие средства в случае регистрации залога. После чего следует регистрация залога на банк и оформление всех документов по передаче прав собственности на нового собственника, то есть на покупателя (заключение договора купли-продажи), после чего продавец получает всю сумму, а регистрация идет своим чередом.

Схема III

Риэлторы называют последнюю схему "выкупом юридического лица". Создается компания, на которую оформляется объект недвижимости (юридическое лицо). В последствии заемщик выкупает акции этой компании, выплачивая кредит. При этом на эту компанию оформляется объект недвижимости.

Лизинг - альтернатива коммерческой ипотеке

По мнению экспертов, хорошей альтернативой несовершенной пока коммерческой ипотеке может стать лизинг коммерческой недвижимости. В этом случае лизинговая организация - некий аналог кооператива - выдает кредит на покупку объекта недвижимости и является владельцем этого объекта до тех пор, пока кредит не будет выплачен. Одно из достоинств лизинга в том, что его механизмы четко прописаны в законодательстве. С другой стороны, в случае банкротства лизинговой организации все ее имущество может отойти за долги третьим лицам, например, банку.

В любом случае риск неизбежен. Банковские специалисты советуют предпринимателям самим влиять на условия кредитования. По мнению большинства экспертов, наиболее острая проблема, мешающая развитию коммерческой ипотеки, это низкая культура финансирования у малого бизнеса. Ипотека станет реальность, когда малый бизнес "осветлится". Чем ниже налоговая культура малого бизнеса, тем хуже условия ипотечного кредитования для него же - таков вывод реальных участников рынка бизнес-ипотеки.

Источник статьи: http://www.rusarticles.com/banki-i-kredity-statya/kommercheskaya-ipoteka-dlya-malogo-biznesa-213007.html

Обсудить статью

Коммерческой ипотекой или бизнес-ипотекой называется ипотечный кредит, который выдается на покупку объектов коммерческой недвижимости – офисов, складов, производственных или торговых помещений. Об особенностях бизнес-ипотеки рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

От: Мария Мольковаl Пресс-релизыl 12/07/2012 lПоказы: 45

Пока для России коммерческая ипотека – явление достаточно новое, ее доля на рынке не очень велика, но пример западноевропейских стран показывает, что покупка коммерческой недвижимости при помощи использования кредитных средств может быть нормой. Подробнее о бизнес-ипотеке рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

От: Мария Мольковаl Пресс-релизыl 16/05/2013 lПоказы: 11

Коммерческая ипотека – достаточно новое явление для России, несмотря на то, что на Западе такая форма кредитования уже давно стала привычной для представителей малого и среднего бизнеса.

От: Дмитрийl Бизнес> Управлениеl 20/12/2010 lПоказы: 172

бизнес заем или коммерческого ипотечного кредита может быть применен на покупку недвижимости или какой-либо собственности. Но собственности, которая должна быть куплены коммерческая ипотека должна быть использована в коммерческих целях.

От: Aishanil Бизнесl 26/12/2008 lПоказы: 79
Иван

С развалом СССР и уходом из нашей жизни целой эпохи, некоторые понятия «из тех времен» сохранились и сегодня – например, жилищные очереди. Даже сегодня, в период кажущейся доступности ипотеки, немало россиян снимают жилье или живут в общежитиях в ожидании предоставления им государственного жилья. Полностью бесплатных квартир сегодня уже не существует и в стремлении хоть как-то облегчить таким гражданам «ипотечный вопрос», государство разработало целую серию специальных программ

От: Иванl Финансы> Банки и кредитыl 16/09/2012 lПоказы: 40

Коммерческой или бизнес-ипотекой называется ипотечный кредит, который выдается банком заемщику на покупку объекта коммерческой недвижимости: офиса, склада, торгового или производственного помещения. На сегодняшний день данный сегмент рынка ипотечного кредитования развит довольно слабо. О том, почему коммерческая ипотека в России не пользуется популярностью и о том, что могло бы способствовать ее развитию в будущем, рассказывают специалисты отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ».

От: Мария Мольковаl Пресс-релизыl 11/09/2013

Ипотека в последние 6-7 лет стала очень популярной и прочно вошла в нашу жизнь. Банки наперебой предлагают ипотечные кредитные продукты. Правительство создает и развивает государственные федеральные программы развития ипотеки в стране. Но что же это такое? Непонятное слово, за которым скрываются деньги, люди, банки, обязательства, долги, жилье…

От: Ченушкин Василийl Финансы> Недвижимостьl 30/11/2008 lПоказы: 146

Что же такое ипотека? Лет 10-15 назад это слово знали только профессионалы рынка недвижимости, а на сегодняшний день оно накрепко засело в нашем бытовом языке. Но, несмотря на то, что слово на слуху, многие не совсем четко понимают его смысл, что же такое ипотека и ипотечный кредит. Найдя ответ на этот вопрос, человек сделает первый шаг к своему собственному жилью.

От: Поромикl Финансы> Недвижимостьl 10/10/2008 lПоказы: 68

И по сей день одной из основных задач ОАО «РО ИЖК Ярославской области» является реализация государственных ипотечных программ в Ярославле и Ярославской области по стандартам «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию», учрежденного правительством РФ.

От: Юлияl Финансы> Недвижимостьl 09/01/2014
ODV

Организация эффективного функционирования, оказание поддержки и осуществление надзора за деятельностью банковской системы в Объединенных Арабских Эмиратах (ОАЭ) - это самые главные функции Центрального банка (ЦБ) этой страны. В этой своей ипостаси ЦБ ОАЭ, как и подавляющее большинство центральных банков, издает различные директивы, инструкции, циркуляры, указания и рекомендации как общего назначения, так и индивидуальные

От: ODVl Финансы> Банки и кредитыl 08/07/2013 lПоказы: 356
Иван Захаров

Хочу поделится с Вами простой методикой, которая позволит Вам быстро сделать оценку уровня жизни и финансового благополучия без совершения каких-то умопомрачительных вычислений.

От: Иван Захаровl Финансы> Банки и кредитыl 05/07/2013 lПоказы: 280

Сравнительно недавно Быстрый кредит стал очень распространённой услугой. Данный вид кредита предназначен как ссуда на не долгий срок, с небольшой суммой займа. Данный вид ссуд идеально подходит в случае неожиданных расходов.

От: Irinal Финансы> Банки и кредитыl 01/07/2013 lПоказы: 331
Иван Захаров

С чего начинать умные инвестиции? Начинать умные инвестиции разумеется надо с базовых вещей, таких как создание «резервного фонда» на депозите в банке в размере 3-6 месячного дохода на случай всяких форс-мажорных жизненных ситуаций, а также покупки страхового накопительного полиса с рисками «жизнь и инвалидность» в размере своего годового дохода.

От: Иван Захаровl Финансы> Банки и кредитыl 27/06/2013 lПоказы: 292

Сколько денег брать с собой в поездку за границу? Что предпочесть – наличные или банковскую карту? Такими вопросами задается каждый путешественник.

От: vpb_bankl Финансы> Банки и кредитыl 27/06/2013 lПоказы: 470
Иван Захаров

Кратко разберемся какие бывают инвестиционные инструменты и модели инвестиций. Далее каждому финансовому инструменту будет посвящена своя отдельная статья. Снова приведу их перечень для наглядности.

От: Иван Захаровl Финансы> Банки и кредитыl 21/06/2013 lПоказы: 70

ЗАО «Рейтинговое агентство AK&M» подтвердило рейтинг кредитоспособности АКБ «РУССЛАВБАНК» (ЗАО) (лицензия №1073) по национальной шкале на уровне «А» со стабильным прогнозом.

От: Дарья Киселеваl Финансы> Банки и кредитыl 20/06/2013 lПоказы: 33

В 2013 году, как и в предыдущих, отмечено появление большого числа новых банков и активный рост их общего количества. В такой ситуации все меньше внимания уделяется потребительским кооперативам — многие россияне или просто не знают о подобных организациях или не понимают их преимуществ. И это тогда, когда занять деньги в любом из банков достаточно сложно.

От: Mitjahtigerl Финансы> Банки и кредитыl 13/06/2013 lПоказы: 127

На прошлой неделе "Собинбанк" выдал первый кредит на открытие бизнеса - предприниматели получили от банка 5 миллионов рублей на открытие салона красоты "Персона" по франшизе. "Кредит для бизнеса.ру" попросил банкиров оценить роль этого события для развития банковского кредитования малого бизнеса в целом.

От: my-bl Финансы> Банки и кредитыl 01/11/2007 lПоказы: 256

Овердрафт и факторинг - две относительно новых формы финансирования малого бизнеса, наиболее востребованные сегодня.

От: my-bl Финансы> Банки и кредитыl 27/10/2007 lПоказы: 319

Абсолют банк, входящий в международную финансовую группу KBC Group, называет кредитование малого и среднего бизнеса одним из стратегических направлений своей работы. По данным "Российской газеты", в 2006 году банк занимал 28 место среди крупнейших банков на рынке кредитования малого и среднего бизнеса.

От: my-bl Финансы> Банки и кредитыl 05/10/2007 lПоказы: 128

Не секрет, что получить кредит на реализацию хорошей бизнес-идеи в банке практически невозможно - банкиры предпочитают кредитовать действующий и, преимущественно, успешный бизнес. Впрочем, была бы идея, а деньги найдутся. Один из вариантов привлечения инвестиций - бизнес-ангелы.

От: my-bl Финансы> Банки и кредитыl 12/09/2007 lПоказы: 30,910

Решив взять кредит в банке, предприниматель неизбежно сталкивается с выбором: срока, процентов, суммы и, главное, цели кредитования. От правильности решения зачастую зависит дальнейший успех бизнеса.

От: my-bl Финансы> Банки и кредитыl 12/09/2007 lПоказы: 15,337

Если верить заявлениям представителей российских банков, кредитование малого бизнеса - одна из приоритетных задач многих из них. Однако на практике небольшой компании взять кредит удается редко. Банки лукавят, чтобы привлечь клиентов, а заемщики, в свою очередь, зачастую скрывают свои реальные доходы. Между тем, развитие банковского кредитования малого бизнеса выгодно обеим сторонам.

От: my-bl Финансы> Банки и кредитыl 12/09/2007 lПоказы: 38,705

Русский ипотечный банк принадлежит двум крупным компаниям, одна из которых работает на финансовом рынке, другая - на рынке недвижимости. Банк образовался после покупки его акционерами Сибирского крестьянского банка и переезда новосибирского банка в Москву. По состоянию на 1 апреля 2007 года объем выданных ипотечных кредитов Русского ипотечного банка приближается к трем миллиардам рублей. На сегодняшний день Русский ипотечный банк работает только в Москве и ближайших пригородах столицы.

От: my-bl Финансы> Недвижимостьl 07/06/2007 lПоказы: 91

Городской ипотечный банк начал свою работу в Москве 1 марта 2004 года, а уже в апреле открыл свое представительство в Санкт-Петербурге. Сегодня городской ипотечный банк также работает в Нижнем Новгороде, Самаре, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Уфе, Тольятти, Тюмени, Челябинске, Новосибирске, Казани и Красноярске. Банк был создан при участии компаний "Тройка Диалог" и "Росгосстрах", а в конце 2006 года владельцем городского ипотечного банка стала корпорация "Морган Стэнли".

От: my-bl Финансы> Недвижимостьl 07/06/2007 lПоказы: 65
Блок автора
Категории статей
Quantcast