Будет Ли Обвал Цен На Рынке Греческой Недвижимости?

Будет ли обвал цен на рынке греческой недвижимости?

Россияне уже достаточно хорошо оценили и успели полюбить Грецию, ведь турпоток в этот солнечный рай, омываемый сразу тремя морями (Эгейским, Ионическим и Средиземным) возрастает ежегодно. Очарованные магией южной природы и весёлым, гостеприимным характером греков, россияне всё чаще выбирают её не только для туризма, но и для покупки своей средиземноморской дачи. Но в последнее время кризис напугал российского покупателя: а что, если случится обвал цен на рынке греческой недвижимости? Вот на этот вопрос мы и попытаемся ответить в данной статье. 

Сегодня Греция находится в сложной экономической ситуации. Долговой кризис, повлёкший за собой уменьшение реальных доходов населения, безработицу и неуверенность в завтрашнем дне, заставляет греков пересматривать свои взгляды на многие вещи и менять образ жизни. Но так ли всё трагично, как пытаются представить нам СМИ? И что же происходит с греческой недвижимостью в новых, кризисных условиях?

Многие аналитики и экономические обозреватели прогнозировали обвал цен на недвижимость уже в 2009 году.  Сегодня эти прогнозы чем-то напоминают предсказание конца света на рубеже тысячелетий.  Цены  за прошедшие кризисные годы действительно отступили, но речь не идёт о их резком падении. Недвижимость продаётся сегодня в среднем процентов на 10-15 дешевле, в зависимости от категории и географического положения. Больше всех «пострадали» элитные объекты, где падение цен в отдельных случаях может достигать 20-30%. Объясняется это тем, что цены были изначально сильно завышены. К этому чисто финансовому фактору прибавляется ещё и налоговый, поэтому мы имеем владельцев, стремящихся побыстрее избавиться от дорогостоящих вилл, приобретение и содержание которых никак не оправдывает их заниженная налоговая декларация. А покупателей, способных подтвердить законность своих доходов для их покупки, тоже немного. Существенно снизились цены и на городские квартиры в центре Афин, в основном из-за неблагополучной ситуации с беспорядками и  засилия незаконных эмигрантов. В остальном, рынок выдерживает удары кризиса с завидным достоинством, а в популярных курортных районах падение цен либо очень незначительно, либо вообще отсутствует. «Так почему же прогнозируемый обвал цен греческого рынка, несмотря на кризис, не торопится наступать?», -  недоумевают иностранные эксперты по недвижимости.

Вот как объясняют этот феномен греческие аналитики, знающие ситуацию изнутри.  В последний период  львиная доля жилищного строительства приходилась на малые, чаще семейные, строительные компании.  Уже успев продать бОльшую часть своих объектов в годы «тучных коров», они сумели сколотить неплохой капитал и, пуская его в оборот, почти не прибегали к дорогостоящим банковским кредитам. Строили, в основном, на своей земле, что тоже немаловажно.  В результате сегодня, даже имея непроданные объекты, они не ощущают прессинга со стороны кредиторов.  Общая ситуация у застройщиков такова: объекты готовы к сдаче или находятся на стадии отделочных работ – теперь можно неспеша искать покупателя самому или через посредников.  Как долго они смогут продержаться,  выставляя свои объекты по сниженной, но не убыточной для себе цене – вопрос сложный, зависящий от множества факторов, но отсутствие долгов, несомненно, здесь один из главных. Надеяться на то, что из-за кризисной ситуации вдруг начнется продажа востребованной недвижимости на побережье Эгейского моря по бросовой цене – это наивность. Многократно тиражируемый миф об обвале цен на греческом рынке выгоден тем, кто хочет скупить недвижимость в самых популярных регионах по сниженной цене, оставив остальных ждать прогнозируемого спада. В том масштабе, в каком его «прогнозируют», его просто быть не может!
Все эксперты признают, что в Греции не было стоительного бума, подобного испанскому, в результате которого там появились целые районы и города-призраки «недостроя». Количество непроданных объектов в Греции не так велико,  да и рынок не стоит, он только существенно замедлил свои темпы. Так, по данным Греческой статистической службы (ЭЛСТАТ) на декабрь 2011 года, в частном стоительном секторе наблюдается снижение показателей на 41,7% по сравнению с прошлым, 2010 годом. Рынок сам себя регулирует. В свою очередь застройщики качественно изменили концепцию маркетинга, продвигая свои объекты, ориентированные на конкретную категорию покупателей, уже на стадии проектирования. Халкидики, острова Крит, Тасос, Киклады, западное и восточное побережье Пелопоннеса лидируют в этой «инновации». Тут время вспомнить известную мудрость, что всё новое – хорошо забытое старое: в проектах, «заточенных» под конкретного заказчика, риск практически сводится к минимуму. Вот такая, в общих чертах, ситуация: не радужная, но и не трагическая, как думают многие, наблюдающие с экранов телевизоров беспорядки на площади Синтагма. Небольшое отступление: на центральную площадь Афин, перед зданием Парламента, выходят греки, которые потеряли часть своих (немалых, к слову сказать) доходов, но они вовсе не «на дне». Им и не надо быть на дне, чтобы ходить на демонстрации протеста: Греция – страна демократии, а сами греки – народ темпераментный. Но вернёмся к ценам на недвижимость: сегодня речь не идёт ни об обвале, ни о даже резком их снижении. Скорее, о вполне ожидаемой в кризисных условиях коррекции.

Теперь о главном, больше всего волнующем потенциальных российских покупателей вопросе: покупать сейчас или подождать? И если покупать, то что именно? Рискуя показаться невежливыми, мы ответим вопросом на вопрос: а с какой целью вы собираетесь покупать недвижимость? Отдых, обучение ваших детей, ведение бизнеса, инвестиции? Второе и третье само предопределяет ответ  – покупаем там, где обучаются ваши дети или где вы ведёте бизнес. Остаются отдых и инвестиции. Вот тут самое время задать ещё один вопрос: кто вы – опытный и компетентный в финансовых делах инвестор, которого волнует, в первую очередь, извлечение прибыли, или покупатель, ищущий свой «домик у моря», куда вы будете приезжать каждое лето с семьёй или с друзьями, чтобы расслабиться и отдохнуть? Только определившись с собственными целями, можно искать наиболее подходящий и выгодный вариант. Оговоримся сразу, что если у вас достаточно средств для приобретения двух или более зарубежных объектов, один из которых чисто «для души», а другой для инвестиции, то этот вопрос не стоит для вас с такой остротой. К тому же, опытные инвесторы уже давно всё просчитали и поняли, что выгодно вложить капитал в недвижимость можно, но полностью застраховаться от колебаний цен нельзя ни в какой стране. Наш средний потребитель, кстати, хорошо знает этот закон рынка на примере востребованной московской недвижимости, а более продвинутый – на примере американской. Да, рынок  недвижимости практически всех стран ЕС во время кризиса пострадал, но в разной степени. Вот это «в разной степени» мы уже частично проанализировали выше на примере «одной, отдельно взятой страны», сравнивая цены на элитную, городскую и обычную загородную недвижимость. А теперь  вернёмся к тем, кто хотел бы считать себя инвесторами. Вложив (и заморозив!) немалую сумму в приобретение зарубежной недвижимости в какой-нибудь стране со стабильной экономикой, находящейся, увы, гораздо севернее, чем хотелось бы, вы должны учитывать, что продать её через 3-4 года с извлечением хорошей прибыли практически невозможно. Значит, ждать придётся где-то лет 5-7, в зависимости от роста цен в данном регионе. Одновременно с ожиданием взлёта цен вы будете выплачивать немалые налоги на ваш инвестиционный проект и... ездить в отпуск туда, где тепло и солнце, ласковое море, здоровый климат, положительная энергетика, хорошая кухня и неспешный образ жизни. Итак, приплюсовываем к расходам на содержание «инвестиции» ещё и расходы на полноценный отдых, но уже в другой стране. Вы собираетесь арендовать вашу  недвижимость, чтобы покрыть часть расходов? Да, но аренда на короткий период не практикуется в странах, где нет большого туристического потока, хотя и не исключена. Вероятнее всего, вам придётся арендовать её круглый год, тем самым отказавшись от личного пользования, выплачивая немалые налоги с аренды да ещё и принимая на себя массу незнакомых вам обязательств. Увы, банальная истина о том, что лёгких денег не бывает, нуждается в повторении. В отношении инвестиций в недвижимость существует одна простая, но мудрая истина, на которую хотелось бы обратить внимание. Располагая сегодня некой суммой, вы можете воспользоваться неким спектром товаров и услуг. С  течением времени деньги обесцениваются, происходит инфляция. Завтра та же сумма обеспечит вам меньший спектр товаров и услуг, послезавтра – ещё меньший. А приобретённая вами недвижимость, даже несмотря на все колебания рыночных цен, остаётся незыблемой – она принадлежит вам, вы и ваша семья проживаете в ней, она приносит вам конкретную пользу, удовлетворяя ваши потребности. И в долгосрочной перспективе, несмотря на все кризисы, стоимость её все равно растёт.  И всё же, можно ли найти золотую середину, выбирая недвижимость для отдыха и в то же время избежать убыточности вашего вклада? Можно и нужно. Надо только знать, что вы покупаете и где.