Ответы На Вопросы О Земельных Участках И Земельно-Правовых Отношениях

Недвижимость Саратова

I. Нормативно-правовые акты, регулирующие земельные
правоотношения в Российской Федерации и Московской области

Вопрос 1: Имеет ли право Московская область принимать свои региональные нормативные правовые акты в сфере земельных правоотношений?

Ответ: Отношения, связанные с использованием и охраной земли, регулируются органами власти Российской Федерации. Однако органы власти также принимают законы и постановления, основанные на федеральных законах, которые конкретизируют те или иные положения применительно к своим земельным, территориальным, этническим, природным условиям. В тех случаях, когда нормативный правовой акт, принятый Московской областной Думой, противоречит федеральному правовому акту, всегда применяется последний.

Вопрос 2: Какое законодательство регулирует земельные правоотношения в настоящее время в Российской Федерации?

Ответ: Основным правовым актом, регулирующим земельные и аграрные отношения, является Конституция РФ 1993 года, которая в ст. 9 и 36 закрепила все формы права собственности на землю: частную, государственную, муниципальную и иные формы. Государственную и муниципальную называют также публичной собственностью. В соответствии с Конституцией РФ Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) законодательно закрепил указанные формы собственности и других прав на землю в главе 17, которая вступила в силу лишь с принятием Земельного кодекса РФ.

Право на земельный участок возникает по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ и федеральными законами.

Для полноценного регулирования земельных отношений в последние годы были приняты Федеральные законы:

- Градостроительный кодекс РФ;

- Земельный кодекс РФ;

- Налоговый кодекс РФ;

- Жилищный кодекс РФ;

- Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации";

- Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации";

- Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";

- Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве";

- Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан";

- Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре";

- Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества";

- Федеральный закон от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве";

- Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации";

- Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

- Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью";

- Федеральный закон N 208-ФЗ от 26.12.1995 "Об акционерных обществах";

- Федеральный закон от 08.12.1995 N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации";

- Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве".

Вопрос 3: Какие законы Московской области регулируют земельные отношения в настоящее время?

Ответ: По состоянию на 1 февраля 2007 года в сфере земельных отношений действуют следующие Законы Московской области:

от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области";

от 12.06.2004 N 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области";

от 05.12.2002 N 142/2002-ОЗ "О плате за земельные участки, предоставляемые в собственность для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства на территории Московской области";

от 17.06.2003 N 63/2003-ОЗ "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области".

Вопрос 4: Где при необходимости можно ознакомиться с вновь принятыми федеральными законами, законами Московской области, изменениями и дополнениями, вносимыми в действующие нормативно-правовые акты, регулирующие земельные отношения на территории Московской области?

Ответ: О вновь принятых федеральных законах, законах Московской области, а также изменениях и дополнениях, внесенных в действующие нормативно-правовые акты, регулирующие земельные отношения на территории Московской области, можно узнать из официальных изданий, учредителями которых являются государственные органы власти, принимающие эти законы. Таковыми можно назвать: Сборник законодательства РФ, Собрание актов Президента и Правительства РФ, "Российскую газету", "Ежедневные новости. Подмосковье", "Информационный вестник Правительства Московской области". Кроме того, указанную информацию можно получить на информационном портале Совета по земельным отношениям Московской области в Интернете (адрес: www.zemsovetmo.ru) и из правовых программ "КонсультантПлюс" и др.

II. Вопросы по приобретению и пользованию земельным участком

Вопрос 5: У меня есть желание и финансовые возможности построить частный дом для проживания моей семьи. Как я могу получить (купить) земельный участок под эти цели?

Ответ: Согласно ст. 30, 38 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами.

В работы по формированию земельного участка включается:

- подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

- государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 Земельного кодекса РФ;

- проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка;

- подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Продавцом земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется Правительством Российской Федерации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.

Вопрос 6: Как гражданин или юридическое лицо может приобрести земельный участок, если у него имеется объект недвижимого имущества на этом участке?

Ответ: Согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном пользовании или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки по правилам, предусмотренным Земельным кодексом и федеральными законами.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение их в аренду в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом РФ и федеральными законами, имеют собственники зданий, строений, сооружений.

Для приобретения прав на земельный участок указанные граждане и юридические лица должны обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового плана, предварительно выяснив принадлежность земельного участка.

В соответствии со ст. 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. Полномочия различных органов власти в сфере земельных отношений определены ст. 9-11 Земельного кодекса РФ.

К полномочиям органов местного самоуправления относится: изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Органами местного самоуправления осуществляется управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Но существуют также земли, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации, и управление, распоряжение ими осуществляют субъекты Российской Федерации. Если земли находятся в федеральной собственности, то, разумеется, управление и распоряжение осуществляется Российской Федерацией.

Вопрос 7: Под какой недвижимостью может выкупить земельный участок юридическое лицо?

Ответ: В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса, ст. 28 и 43 Закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках, вне зависимости от того, относятся ли такие объекты к числу приватизированных или нет, в т.ч. и объектов, возведенных собственником на земельном участке.

Согласно ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до того, как будет разграничена государственная собственность на землю, земельными участками распоряжаются органы местного самоуправления, если иное не оговаривается законом.

В отношении земельных участков, которые находятся под приватизированными объектами недвижимости, предусмотрены другие условия. Решение о выкупе принимает орган, который в прошлом принял решение о приватизации находящейся на участке недвижимости. Право выбора между покупкой и арендой принадлежит собственнику недвижимости, а не местному органу власти. В п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" прямо указано, что при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ по выбору покупателей зданий, строений, сооружений. При этом договор аренды земельного участка, заключенный до введения в действие Земельного кодекса, не является препятствием для выкупа земельного участка.

Конституционный Суд РФ в своем определении от 25 декабря 2003 года N 512-О истолковал рассматриваемые положения законодательства следующим образом: "Указание… на возможность для юридического лица по своему желанию приобрести земельный участок в собственность или использовать его на правах арендатора при том, что в соответствии с п. 3 ст. 20 Земельного кодекса РФ за ним сохраняется право постоянного (бессрочного) пользования этим участком, свидетельствует о предоставлении права выбора самому юридическому лицу и отсутствии какого-либо произвольного ограничения свободы в заключении договора".

При отказе в выкупе можно обратиться в суд, оспаривая отказ в выкупе, и требовать обязать администрацию города (или района) заключить договор купли-продажи земельного участка, на котором находится здание.

Вопрос 8: В какой форме можно владеть земельным участком?

Ответ: Земельный участок может принадлежать физическому и юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, на праве собственности, на праве аренды, на праве субаренды (ст. 20, 22, 28 Земельного кодекса). Также земельный участок может принадлежать гражданам на праве пожизненного наследуемого владения (ст. 21 Земельного кодекса). От того, на каком праве принадлежит земельный участок, зависят и формы распоряжения им. Так, физические и юридические лица не могут распоряжаться земельным участком, находящимся в постоянном (бессрочном) пользовании, в той же мере, как и земельным участком, находящимся в собственности. Земельный участок, находящийся в постоянном (бессрочном) пользовании, не может быть предметом продажи, дарения, обмена, залога, а земельный участок в собственности может.

Вопрос 9: Кто в настоящее время может владеть земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования?

Ответ: Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с момента введения Земельного кодекса РФ может принадлежать государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления, а также гражданам, которым земельные участки были ранее предоставлены на этом праве (п. 2 ст. 20 Земельного кодекса). Остальным земельные участки предоставляются в собственность или аренду только за плату (ст. 28 Земельного кодекса).

Может иметь место переход земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование вместе со строением к организации вместе с приобретенным зданием. Но в этих случаях юридические лица должны переоформить земельные участки на право аренды либо приобрести в собственность по выбору до 01.01.2008. Исключение составляют общероссийские общественные организации инвалидов, если они единственные учредители, и религиозные организации; садоводческие, огороднические, дачные некоммерческие объединения. В собственность земельные участки передаются им при наличии желания.

Вопрос 10: Что такое пожизненно наследуемое владение?

Ответ: По своему положению право пожизненного наследуемого владения следует отнести к правовому титулу реформенного переходного периода, возникшего еще в союзном законодательстве. Статья 266 Гражданского кодекса РФ определяет его как "владельца земельного участка".

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие Земельного кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса не допускается, что следует из ст. 21 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 266, 267 ГК РФ гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения, имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемым по наследству.

Владелец имеет право возводить на нем дом, здания, сооружения и создавать другое имущество, приобретая на него право собственности, передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. Продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.

Принадлежавшее наследодателю право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях. При наследовании права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Прекращается право пожизненного наследуемого владения либо со смертью, либо отказом владельца от земельного участка.

Вопрос 11: В каком случае земельный участок предоставляется гражданину бесплатно?

Ответ: Если земельный участок предоставлен гражданину для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования до введения в действие Земельного кодекса 2001 года, он может получить его в собственность бесплатно и зарегистрировать это право. Граждане, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными в результате сделок до 06.03.1990, но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на эти земельные участки без ограничения каким-либо количеством.

Вопрос 12: Существуют ли ограничения в количестве земельных участков, которые можно приватизировать?

Ответ: Федеральным законом "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" от 30.06.2006 N 93-ФЗ сняты существовавшие ранее ограничения в отношении количества участков, передаваемых в собственность бесплатно. Пункт п. 5 ст. 20 ЗК РФ, содержавший данное указание, утратил силу.

Вопрос 13: Какие существуют нормы земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность в Московской области?

Ответ: Законом Московской области N 63/2003-ОЗ от 17.06.2003 "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области", принятым постановлением Московской областной Думы N 3/59-П от 28.05.2003, установлены минимальные и максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для:

- крестьянского (фермерского) хозяйства – от 2,0 до 40,0 га;

- садоводства – от 0,06 до 0,15 га;

- огородничества – от 0,04 до 0,10 га;

- дачного строительства – от 0,06 до 0,25 га.

Указанные выше нормативы действуют с момента установления, но не могут распространяться на предыдущие, если размер площади соответствует правоустанавливающим документам.

Параметры минимальных и максимальных размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность, установленные для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и личного подсобного хозяйства (ЛПХ), совершенно иные.

Вопрос 14: Кем определяются критерии размеров предоставляемых земельных участков в районах Московской области?

Ответ: Размеры земельных участков устанавливаются органами местного самоуправления самостоятельно, но с учетом установленного субъектом минимального и максимального размера. Решением Совета депутатов муниципальных образований утверждаются Положения о нормах предоставления земельных участков.

Вопрос 15: Существует ли срок оформления в собственность земельных участков?

Ответ: С заявлением об оформлении в собственность земельного участка, предоставленного до 30.10.2001 в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, для садоводства, огородничества, дачного, личного подсобного хозяйства и под гаражное строительство, гражданин может обратиться в любое время в зависимости от желания или необходимости. Такая необходимость возникает при намерении продать участок, оставить в наследство и др. Каким-либо сроком такое обращение не ограничено.

Вопрос 16: Какие документы подтверждают наличие прав на земельный участок?

Ответ: Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

- решения (постановления) о предоставлении земельного участка на право постоянного (бессрочного) пользования, собственности;

- любые свидетельства о праве собственности, выданные до введения в действие Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При этом действительны все ранее выдававшиеся свидетельства: белые – с 1991 года, голубые – до 1993 года, розовые – с 1993 года (ст. 209-215, 260 ГК РФ, гл. 3 ЗК РФ);

- свидетельства, выданные после введения в действие Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", но до начала выдачи свидетельств по новой форме;

- свидетельства о праве пожизненного наследуемого владения;

- договор купли-продажи;

- договор дарения;

- выписка из похозяйственной книги, заверенная органами местного самоуправления, в случаях утраты иных документов. Как правило, это имеет место при оформлении участков, выделенных в сельской местности для ведения личного подсобного хозяйства;

- решения о предоставлении земельных участков садоводческим, огородническим, дачным некоммерческим объединениям граждан при условии, что гражданину как члену одного из них был выделен реально земельный участок.

Таким образом, документами, устанавливающими или удостоверяющими право гражданина на земельные участки, являются любые документы: государственный акт о праве, свидетельство о праве, решение органов местного управления о предоставлении земельного участка.

Вопрос 17: Если земельный участок оказался у владельца путем "самозахвата", можно ли оформить его в собственность?

Ответ: В соответствии с п. 2 ст. 28 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан осуществляется за плату либо согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ на праве аренды.

Предоставление земельных участков в собственность граждан может осуществляться бесплатно только в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации: если земельные участки были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования до 30.10.2001 (введения в действие Земельного кодекса РФ) или пожизненно наследуемого владения (ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Земельного кодекса РФ) либо в случае, если данные земельные участки находились в фактическом пользовании с расположенными на них жилыми домами, приобретенными в результате сделок, заключенных до 06.03.1990 (п. 4 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Таким образом, исходя из существа изложенной ситуации, указанный земельный участок с согласия органов местного самоуправления может быть предоставлен только в аренду либо за выкуп.

В связи с этим для решения вопроса по существу заинтересованному лицу необходимо обратиться в органы местного самоуправления, в ведении которых находится данный земельный участок, с заявлением относительно предоставления данного земельного участка, с указанием его местоположения и площади.

Вопрос 18: Какова процедура переоформления земельного участка?

Ответ: Если хотите продать, подарить или совершить иную сделку, предметом которой является данный земельный участок, то указанные документы нужно будет переоформить.

Для этого необходимо провести межевание земельного участка для постановки его на кадастровый учет. После проведения межевания подписывается акт согласования границ со всеми смежными землепользователями (соседями).

В соответствии с п. 2 ст. 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" от 02.01.2000 N 28-ФЗ для проведения государственного кадастрового учета земельных участков органы государственной власти, органы местного самоуправления, заинтересованные правообладатели земельных участков или уполномоченные правообладателями земельных участков лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки и документы о межевании земельных участков. После проведения кадастрового учета заявителю выдается кадастровый план земельного участка.

Получив на руки кадастровый план земельного участка, необходимо обратиться в территориальный отдел УФРС (Росрегистрация) того муниципального района, на территории которого находится земельный участок, с заявлением о государственной регистрации права (бланк заявления можно получить на месте). К указанному заявлению прилагаются подлинники: свидетельство на право собственности на земельный участок; кадастровый план. Также прикладывается квитанция об уплате государственной пошлины за проведение регистрации и паспортные данные. Через месяц выдается свидетельство о государственной регистрации права. После его получения можно совершать любые сделки с данным земельным участком.

Вопрос 19: Начали переоформлять документы на земельный участок, но после проведения межевания оказалось, что площадь превышает указанную в правоустанавливающих документах, хотя никогда границы не изменялись. Как поступить в данной ситуации?

Ответ: С 1 сентября 2006 года вступил в действие Федеральный закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" от 30.06.2006 N 93-ФЗ, который внес изменения в несколько федеральных законов.

В частности, в соответствии с пунктом 6.1 статьи 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" от 02.01.2000 N 28-ФЗ в случае, если для проведения государственного кадастрового учета земельного участка представлен правоустанавливающий документ, в котором сведения о площади земельного участка не соответствуют сведениям об уточненной площади такого земельного участка, содержащимся в документах о его межевании, государственный кадастровый учет такого земельного участка проводится на основании сведений об уточненной площади такого земельного участка, содержащихся в документах о его межевании.

Таким образом, кадастровый учет должен проводиться по фактически занимаемой площади. Однако уточненная площадь земельного участка не должна превышать указанную в правоустанавливающем документе более чем на минимальный размер, установленный нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Этот минимальный размер земельных участков, предоставляемых гражданам, установлен ст. 1 Закона Московской области "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области" от 17.06.2003 N 63/2003-ОЗ для ведения:

- крестьянского (фермерского) хозяйства – 2,0 га;

- садоводства – 0,06 га;

- огородничества – 0,04 га;

- дачного строительства – 0,06 га.

Минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (п. 1 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации), то есть решениями Советов депутатов муниципальных образований Московской области.

В случае превышения размера, указанного в правоустанавливающем документе, более чем на минимальный размер в проведении кадастрового учета будет отказано в соответствии с п. 3 ст. 20 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" от 02.01.2000 N 28-ФЗ.

В соответствии с пунктом 4 статьи 25.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация права собственности гражданина на указанный земельный участок осуществляется также в случае, если сведения о его площади, содержащиеся в правоустанавливающем документе, не соответствуют данным кадастрового плана такого земельного участка. Таким образом, при государственной регистрации и дальнейшей выдаче нового свидетельства учитываются сведения кадастрового плана с указанной в нем уточненной площадью земельного участка.

Вопрос 20: Хочу продать или подарить земельный участок, как это сделать?

Ответ: Для того чтобы совершать какие-либо сделки (купля-продажа, дарение и т.д.) с земельным участком, необходимо, чтобы данный земельный участок был поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован в территориальном отделе УФРС (Росрегистрация) в соответствии с действующим законодательством.

Если земельный участок оформлен в соответствии с действующим законодательством, то для того чтобы совершить сделку (купля-продажа, дарение и т.д.) с земельным участком, вам необходимо обратиться к нотариусу того муниципального района, на территории которого находится земельный участок, для составления и удостоверения соответствующего договора (соглашения). После составления и удостоверения соответствующего договора (соглашения) лицо, которому по этому договору (соглашению) перешло право собственности на этот земельный участок, обращается в Росрегистрацию с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности с продавца (дарителя и т.д.) на покупателя (одаряемого и т.д.), где ему через месяц выдают свидетельство о государственной регистрации права собственности на данный земельный участок.

Вопрос 21: У нас есть общий земельный участок и хотели бы его разделить, как это сделать?

Ответ: Для ответа на данный вопрос необходимо учесть определенные нюансы, а именно на каком виде права данный земельный участок был предоставлен. Тут могут быть несколько возможных вариантов, соответственно столько же путей разрешения данного вопроса.

Один из вариантов – это когда данный земельный участок находится в общей долевой собственности. В данном случае, чтобы разделить земельный участок, необходимо провести его межевание, то есть установление фактических границ на местности, и достигнуть соглашения между участниками общей долевой собственности по границам разделяемого земельного участка. Так, в соответствии со ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Данное соглашение о разделе земельного участка составляется в письменной форме между участниками общей долевой собственности и подписывается ими. При наличии сложностей в самостоятельном составлении указанного соглашения можно обратиться к нотариусу того муниципального района, на территории которого находится данный земельный участок, для составления и удостоверения данного соглашения.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности (п. 3 ст. 252 Гражданского кодекса РФ) данные разногласия необходимо будет разрешать в суде.

Другой вариант – это когда на общий земельный участок, фактически находящийся в общем пользовании, было выдано два или более правоустанавливающих документа (у одного совладельца – постановление, а у другого – свидетельство и т.д.). В данном случае, когда уже сложился порядок пользования земельным участком, то необходимо лишь сделать межевание данного земельного участка и согласовать границы со всеми смежными землепользователями для постановки каждого отдельно выделенного участка на кадастровый учет для последующей государственной регистрации права собственности. В случае возникновения спора по границам земельных участков данные разногласия следует урегулировать в соответствии со ст. 64 Земельного кодекса РФ в третейском суде или в судебном порядке.

Вопрос 22: Существует ли ограничение по отчуждению земельного участка, принадлежащего на праве собственности?

Ответ: Предусматривая для лиц, имеющих на праве собственности земельный участок, его продажу, дарение, залог, аренду и т.п., п. 3 ст. 129 Гражданского кодекса РФ все же содержит существенную оговорку – отчуждение или переход от одного лица к другому земельного участка возможен в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Можно отметить целый ряд норм земельного законодательства, регулирующих отношения по распоряжению земельными участками, которые содержат те или иные оговорки. К примеру, в силу ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи не могут быть земельные участки, не прошедшие кадастровый учет, а согласно ст. 35 ЗК допускается только одновременное отчуждение здания и земельного участка, принадлежащих одному лицу, за исключением случаев, когда часть здания не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка и когда земельный участок изъят из оборота.

Вопрос 23: Какие документы надо прилагать к заявлению в исполнительные органы власти о переводе земельного участка в иную категорию?

Ответ: К ходатайству о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую прилагаются выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений этого земельного участка; копии документов, удостоверяющих личность заявителя; выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого предполагается осуществить; заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами; согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую; расчеты потерь сельскохозяйственного производства.

Вопрос 24: Какие существуют основания для отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую?

Ответ: Согласно ст. 4 Федерального закона N 172-ФЗ от 21.12.2004 "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае:

- установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;

- наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

- установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Вопрос 25: Что такое нормативная цена земли?

Ответ: В соответствии со ст. 25 Закона Российской Федерации N 1738-1 от 11.10.1991 нормативная цена земли определяется как показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлени