Договор Купли-Продажи

В соответствии с п.1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

На сегодняшний день отсутствует единство теоретических взглядов касательно признаков, закладываемых в основу понятия недвижимого имущества, критериев включения того или иного вида имущества в разряд недвижимости, а также самого понятия недвижимого имущества. В науке уже достаточно долго ведутся споры о понятии «недвижимое имущество», до сих пор нет единого мнения по поводу данного понятия и его критериев. Как правило, понятие «недвижимое имущество» определяется отечественными учеными следующим образом: недвижимое имущество это объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также иные объекты, отнесенные к недвижимости по прямому указанию закона. Недвижимостью признаются земельные участки, здания, сооружения, воздушные, морские суда, космические объекты. Закон может отнести к недвижимости и иное имущество (ст. 130 ГК).

Согласно ст. 6 ЗК РФ,  земля  — это  природный объект и природный ресурс, являющийся объектом земельных отношений, однако  земля, как таковая, не может быть предметом гражданского оборота,  поскольку в формальном юридическом смысле нельзя продать или купить просто землю — оборот земли может происходить только одним способом — посредством оборота земельных участков (их частей), представляющих собой вполне определенные вещи (а не просто какое-то абстрактное понятие). Купля или продажа земли — понятие более экономическое, чем юридическое. Продать, купить, обменять, передать по наследству и т. д. можно только земельные участки.

Законодатель определяет земельный участок, в соответствии со ст.134 ГК, как сложную вещь и как объект сервитутного правоотношения.

Объектом сервитутного правоотношения является недвижимое имущество как определенная разновидность имущества.

В соответствии с пунктом 5 статьи 1 ЗК РФ все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, а, следовательно, являются принадлежностями земельного участка (статья 135 ГК РФ), а именно:

а) здания и сооружения;

б) объекты незавершенного строительства,

г) иные объекты.

В соответствии с пунктом 2 статьи 275 ГК РФ сервитут не может быть самостоятельным объектом купли — продажи, залога и не может передаваться каким — либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. В соответствии с пунктом 5 статьи 1 ЗК РФ все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Таким образом, можно сделать вывод, что сервитут, подпадая под признаки, характеризующие недвижимое имущество, не упомянут законодателем в пункте 1 статьи 130 ГК РФ вследствие того, что является частью объекта там упомянутого — земельного участка.

Таким образом,  земельный участок как объект гражданских прав включает в себя материальную и правовую составляющую, которые образуют единую сложную вещь.

Понятия «здания» и «сооружения» законодательно не закреплены,  в связи с чем в современной доктрине предпринималось много попыток дать определение (отграничить от других объектов) здания и сооружения.

Общим признаком здания и сооружения как объектов недвижимости является невозможность перемещения их без несоразмерного ущерба их назначению.

Понятие и правой статус жилого здания определяется Жилищным законодательством и главой 35  Гражданского кодекса РФ. Переход права пользования и владения жилым зданием, в отличие от нежилого, оформляется соответствующим договором, в том числе и купли-продажи за одним исключением, а именно: юридическим  лицам жилое помещение  может быть предоставлено во владение  и (или) пользование на основании  договора. Юридическое лицо может использовать помещение только для проживания граждан (п.2 ст.671 ГК РФ).

Согласно ст. 222 ГК РФ здание или сооружение не может быть возведено самовольно, без наличия соответствующего разрешения для его строительства  на данном земельном участке. В противном случае здание (сооружение) признается самовольной постройкой и  подлежит сносу осуществившим её лицом за его счет,  в силу чего не может быть объектом купли-продажи.

Следует особо остановиться на таком признаке зданий и сооружений как соединенность их с земельным участком, выступающим как место их расположения. Дело в том, что предметное единение этих двух самостоятельных объектов недвижимости не получило пока единообразного правового оформления. Нормы земельного законодательства закрепили принцип единой судьбы двух объектов недвижимости (п.5 ст. 1 Земельного кодекса РФ), сформулировав  его в виде правила следования, согласно которому одно имущество следует юридической судьбе другого имущества.

Таким образом, мы рассмотрели особенности договоров купли-продажи недвижимого имущества.

Договор купли-продажи недвижимости