Долевое участие

В настоящее время весьма распространено приобретение квартиры в долевом участии строящегося дома. Данное приобретение впоследствии может перерасти в настоящую проблему, а именно — когда Вы будете оформлять документы на вновь приобретенное жилье в собственность, когда дом, в котором Вы приобрели квартиру, будет сдан в эксплуатацию. Может оказаться, что на купленную Вами квартиру есть еще претенденты, и Вы не один собственник или вообще собственником этой квартиры не являетесь.

Покупка квартиры в строящемся доме, с юридической точки зрения, кардинально отличается от сделки с готовым жильем. Не каждый юрист или риэлтер, даже отлично владеющий знаниями о вторичном рынке, возьмется консультировать Вас при приобретении строящегося жилья. Пакет документов, особенности и нюансы оформления – все здесь совершенно другое.

Подписывая договор долевого участия, покупатель становиться партнером фирмы, которая занимается строительством дома. Он принимает на себя все риски, связанные со строительством. В случае если строительная компания разорится, вернуть свои деньги будет крайне тяжело.

Покупатель дает фирме деньги на строительство дома. Фирма обязуется организовать это строительство, привлечь других инвесторов, сдать дом государственной приемочной комиссии, передать Вам квартиру, предоставить документы для регистрации (зарегистрировать) права собственности.

Возникают сложности и с регистрацией права собственности. После приемки дома госкомиссией застройщик должен предоставить в БТИ объемный комплект документов на дом, и только после этого БТИ должен выдать дольщикам свидетельства о праве собственности. Т.к. количество предоставляемых документов достаточно велико, постоянно возникают корректировки в их количестве и качестве со стороны БТИ. Прежде чем подать документы на регистрацию, должны быть проведены сверки взаиморасчетов и урегулированы все вопросы между инвесторами, подрядчиками... В самом БТИ сроки не всегда выдерживаются. В результате подготовка документов затягивается на 4-6 месяцев с момента приемки дома госкомиссией. Бывает и на целый год.

Словом, гарантий успешной деятельности коммерческой фирмы ни государство, ни кто-то другой дать не может. Приходится полагаться на ее репутацию, если она успела сложиться.

Некоторые советы при заключении договора

Заключение договора — это самый важный момент при приобретении квартиры в строящемся доме. От этого зависит Ваша дальнейшая финансовая безопасность.

1. По возможности воспользуйтесь услугами грамотного юриста. Вам, как человеку несведущему, могут легко «запудрить мозги».

2. Проверьте весь пакет документов на строительство и право продажи. Лучше, если это тоже сделает специалист.

3. Обычно в договоре срок передачи Вам готовой квартиры указан довольно расплывчато: например, в течение 3-4 месяцев после сдачи дома госкомиссии, а ответственность компания несет именно по этому пункту. Представьте себе, что дом госкомиссии не сдан - получается, Вы по договору должны ждать у моря погоды, а компания как бы ни при чем. Поэтому рекомендую настаивать на указании конкретного числа.

4. Уточните сроки регистрации и оформления документов на право собственности, обычно их стоимость в сумму договора не входит.

И, наконец, есть некоторые моменты, над которыми стоит задуматься:

• Вы думаете, что просто покупаете квартиру? Ошибаетесь! Например, по мнению многих строительных компаний, Вы занимаетесь инвестиционной деятельностью. А именно, вкладываете в них деньги с целью получения прибыли! В суде это основной их аргумент.

Советую узнать, как трактуют договор о долевом участии в той фирме, где Вы собрались покупать квартиру. Имейте в виду, что инвестор несет все риски. Неплохо при условии, что прибыли Вы все-таки не получаете! Пусть это будет договор покупки доли;

• В договоре (не во всех) может обнаружиться и такой пункт: «Дольщик оплачивает затраты по обслуживанию дома (электроснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, уборка нежилых помещений, вывоз бытового мусора и пр.) с момента передачи оплаченной им доли жилья до момента передачи вышеуказанного дома на баланс обслуживающей организации».

Обратите внимание, что конкретный срок этого самого момента передачи здесь не указан. Пример: жильцы одного дома, построенного компанией в 2003 году, были вынуждены целый год оплачивать коммунальные услуги по техническим расценкам (в 2 раза дороже), прежде чем дом был принят обслуживающими организациями;

• Еще один пункт: «Стоимость одного кв. м площади пола составляет... и изменению не подлежит в процессе действия договора».

Все прекрасно, но может сложиться такая ситуация: дольщики одной компании, которые заключали договоры до начала 2001 года (по достаточно низким ценам), конечно, не думали, что у этой компании сменится хозяин. А он сменился. И сказал, что договоры они заключали не с ним, а потому либо доплачивайте, либо заберите свои деньги и до свидания.

Так что, может, стоит включить в договор пункт, что стоимость не меняется также при смене застройщика?

Если Вы покупаете квартиру в огромном жилом комплексе, состоящем из сотен квартир, необходимо смириться с тем, что подобные комплексы сдаются очередями и несколько лет после того, как Ваша квартира будет построена, под окнами будет продолжаться стройка.

Особенности заключения договора в компаниях-застройщиках:

1. Вы не сможете изменить ни одного серьезного пункта договора.

2. Любой договор компании расценивает как инвестиционный, а потому возлагает на Вас несение всех рисков по строительству дома.

3. Помните, что решить конфликт со строителями в судебном порядке очень трудно. Компании располагают связями и имеют опыт в затягивании дела.

Если Вы выиграете дело, то у компании на этот момент может не оказаться на счету денег. Да и узнать номер этого счета достаточно сложно даже для судебного пристава.

Самые распространенные конфликты

Упоминавшаяся уже задержка сроков сдачи и регистрации права собственности, нечетко оговоренные вопросы отделки квартиры — наиболее частые проблемы, но нельзя не признать, что не самые страшные.

На мой взгляд, скандалы, которые обернулись для дольщиков потерей денег, возникали когда:

• При строительстве дома с многочисленными подрядчиками рассчитывались не деньгами. Т.е. дом можно было начинать строить, почти не имея средств — договорившись о поставке стройматериалов в обмен на будущие квартиры. Двойные продажи случались, когда с подрядчиком в какой-то момент разрывался договор из-за того, например, что он не поставил в оговоренные сроки трубы. А подрядчик продолжал продавать квартиру, на которую у него уже не было никаких прав.

Нельзя не признать, что бартерные схемы еще некоторое время назад могли применяться при строительстве дома. Только сегодня они становятся не такими популярными. С приходом банковских кредитов в строительство они должны совсем исчезнуть.

• Строительство дома вели несколько организаций, каждая из которых продавала квартиры из своей доли. Если между партнерами-строителями возникали конфликты, нечистоплотная организация перекладывала их на плечи дольщиков.

Преимущества

Несмотря на определенные риски и часто длительные сроки, у квартиры в новом доме масса достоинств – хорошие планировки, новые коммуникации, соседи равного социального статуса, возможность выбора отделки, перепланировки и объединения квартир на стадии строительства за сравнительно небольшую доплату, отсутствие череды предыдущих сделок, рассрочка.

В новых домах и квартирах много привлекательного, но Вы постоянно слышите о скандалах, некоторые дома стоят недостроенные. Многие боятся даже думать о вложении денег в строящееся жилье. И в то же время в Караганде за последние годы построено определенное количество домов, а когда дом уже достраивается, практически все квартиры проданы. Так покупать или нет?

В последние год-полтора те, кто могли заработать на квартиру или оплатить ее в процессе строительства, выбирали именно квартиру в новом доме. Жилье в старых домах покупают в основном, если интересует определенное место, где нет ни новых домов, ни реконструкции. Или нет возможности подождать.

Но как бы то ни было, советую Вам внимательно и со всей тщательностью подходить к вопросу об участии в долевом строительстве. Если Вы сами неуверенны в своих силах, то лучше обратиться к специалистам, которые Вам помогут в приобретении жилья.

www.kn.kz