Купить Кафе

Купить кафе или снять кафе? Ответ однозначный: «да» и еще раз «да»! Если у Вас достаточно денег для покупки – покупайте, если только на аренду – арендуйте. В любом случае, если Вы уже читаете эту статью, значит, интересуетесь этим бизнесом, значит хотите управлять кафе, значит, жизнь привела Вас к этой мысли.

Что же, попробуем помочь Вам разобраться в том, как не наделать ошибок при покупке и при аренде кафе. Вся информация из нашей практики. Стоит только отметить, что данная статья посвящена именно кафе, не ресторанам, т.е., фактически, объекту малого бизнеса с капиталовложениями от 1 тыс. у.е. (аренда в месяц) до 200 тыс. у.е. (покупка).

На рынке действующего бизнеса Вы можете найти три разновидности для своих капиталовложений: аренда кафе, покупка кафе с помещением, покупка кафе, как объекта действующего бизнеса, в арендованном помещении.

Любой из этих трех вариантов – дело прибыльное по ряду причин. Несмотря на какие-либо экономические катаклизмы, люди всегда будут отмечать юбилеи, свадьбы, корпоративные праздники и, простите, справлять поминки. А, как известно, подавляющее число заведений основной заработок имеют именно на подобных мероприятиях, где присутствуют десятки людей, а не на единичных посетителях, которые выпивают три бокала пива и съедают упаковку фисташек. А уже суммы заработков зависят от месторасположения кафе, количества посадочных мест, цен, уровня обслуживания и концепции заведения.          

 Итак, Аренда кафе

Арендные ставки на квадратные метры в кафе по Киеву разнятся очень сильно. Связано это в первую очередь со скачком курса доллара. Некоторые владельцы помещений попросту не хотят или не могут снижать арендные ставки. Кому-то необходимо выплачивать в долларах кредит, кто-то просто чувствует, что арендаторы от него зависят достаточно сильно, чтобы не уйти из этого помещения. Достаточно сильно зависят, это значит при «входе» в помещение арендаторы вложили в ремонт крупную сумму денег, с которой не хочется прощаться, ремонт-то «унести» с собой нельзя, в отличии от посуды и столов.

Другая группа арендодателей, наоборот, столкнулись с тем, что арендаторы из кафе ушли во время кризиса. Теперь они не могут сдать помещение по старой цене, вынуждены ее опускать и опускать намного. Таким образом, получается серьезный дисбаланс в арендных ставках на кафе.

Вот пример. Мы стараемся содержать на нашем сайте максимальное количество предложений аренды кафе по Киеву. В частности сейчас Вы можете найти следующие предложения. Подол, рюмочная – 266 грн./кв.м (20000 грн. за 75 кв.м); Борщаговка, кафе – 125 грн./кв.м (25000 грн. за 200 кв.м); Борщаговка, кафе – 319 грн./кв.м (5000 у.е. за 130 кв.м); Троещина, придорожная шашлычная – 57 грн./кв.м (4000 грн. за 70 кв.м); Троещина, кафе – 118 грн./кв.м (19000 грн. за 160 кв.м). Как видите, разброс цен огромный, до кризиса такого не было.

Поэтому, конечно же, при выборе кафе в аренду, необходимо оценивать очень подробно, что входит в арендную плату: коммунальные платежи, ответственность за прилегающую территорию (уборка мусора, плата за рекламные вывески и т.п.). Важно четко оценить, какое имущество из того, что Вам показали во время просмотра, принадлежит арендодателю, а какое попросту еще не вывезено предыдущим арендатором. В нашей практике нередко случаются казусы, когда при просмотре клиенту все понравилось, дали задаток за кафе, договорились через неделю встретиться, когда выедут предыдущие арендаторы. Встретились – оказывается, не хватает фритюрницы, ж/к телевизора, набора посуды и ресторанной кофеварки. Просто хозяин забыл сказать, что это не его имущество, а предыдущего арендатора. Не много не мало, а затрат больше на 2-3 тысячи долларов для нового арендатора. Неприятно.

Четко разграничивайте ответственность за порчу имущества в арендованном кафе. Когда у Вас сгорит электроплита, принадлежащая хозяину, Вы должны четко понимать: он за ремонт платит или Вы.

У Вас должно быть обговорена с хозяином ответственность перед проверяющими органами. Ведь претензии могут быть и к Вам, как к предпринимателю, предположим от санэпидемстанции за грязный пол. А могут быть и у пожарников, скажем, к ширине дверей: она должна быть не менее 80 см. Ответственность, по логике, хозяина помещения, а вот штрафуют (а могут и запретить эксплуатацию кафе) арендаторов. А дверей, кстати, китайского производства с дверным проемом 75 см. в Украине полно. Пожарники их любят. J

Обязательно проговаривайте с будущим арендодателем возможные колебания курса доллара к гривне, в случае если он (арендодатель) сдает Вам кафе по ставке, привязанной к доллару. Ведь сняв кафе по 20 дол. за кв.м. вы рискуете через три месяца платить за этот квадратный метр на 3-4 гривны дороже, т.е. в кафе площадью 100 кв.м. это будет на 400 грн. дороже. Мы рекомендуем нашим клиентам договариваться следующим образом: если курс доллара «переваливает» за 9 грн., то арендная плата останавливается на полгода в гривневом эквиваленте именно 9 грн. за доллар.

Выглядеть это будет так. Предположим аренда кафе стоит 1000 дол. в месяц. Предположим, в декабре доллар стоит 10,4 грн. Это значит, что несмотря на такой курс арендодатель все равно получает до мая следующего года 9000 грн. или 865,4 дол. (это количество долларов, которые можно купить за 9000 грн. по 10,4).                                      

Стоит отметить, что это важные моменты, на которые необходимо обращать внимание при намерении арендовать кафе, но не стоит зацикливаться и пытаться сделать из сделки аренды какую-то образцово-показательную. Если это кафе хорошее по всем показателям, хозяин порядочный человек, то будьте уверены – кроме Вас его хотят снять еще человек десять, как минимум. И многие из них могут оказаться намного сговорчивее Вас.

 Покупка кафе

Часть вопросов, которые необходимо обсудить с продавцом кафе, аналогичная описанным выше. Т.е. все, что вы увидите глазами во время просмотра, должно стать Вашим, а не куда-то пропасть.

Другой важный (самый важный) вопрос, это вопрос цены. Цены, конечно же очень сильно колеблются. Если Вы хотите купить кафе, не забывайте, что покупаете Вы не помещение, а именно кафе. Почему, мы акцентируем на этом внимание? Потому что к рыночной стоимости помещения, в котором оно находится, необходимо прибавить а) стоимость ремонта; б) стоимость раскрутки бизнеса. И это не пустые слова. Одна вентиляция, сделанная по последнему слову техники, даже в небольшом кафе может стоить 20-50 тыс. дол.

Если стоимость ремонта более-менее несложно подсчитать, то со стоимостью раскрутки все сложнее. Читайте далее:

 Покупка кафе в арендном помещении              

Это самые сложные сделки для понимания как продавцов, так покупателей и посредников. Очень многие люди даже на 19-м году капиталистического развития Украины не могут попросту понять, как можно купить кафе в арендованном помещении. Это не шутка. Действительно, звонят, спрашивают: «Продаете кафе?». Отвечаем, что, да, продаем кафе за 30 тыс.дол., площадь кафе 100 кв.м. в Киеве! Радуются, думают, что речь идет о продаже кафе с помещением и злятся, и обижаются, когда три-четыре минуты пытаешься объяснить, что это кафе в арендованном помещении. После покупки придется еще арендную ставку платить. Таких цен на недвижимость в Киеве нет. Речь идет о покупке объекта действующего бизнеса, где покупатель платит за оборудование, обученный персонал, раскрутку места, постоянных клиентов, иногда за лицензии и разрешения проверяющих органов (если покупается юрлицо). Не понимают многие люди этого и все тут.

Что самое досадное, даже большинство риелторов не понимают как же это можно продавать кафе в арендованном помещении. Продать такой объект могут только специалисты, которые такие сделки обучены проводить.

Самое сложное, в этом виде бизнеса, это оценить добавочную стоимость к себестоимости оборудования, т.е. того, что можно «пощупать руками». Мы уже неоднократно писали, что продавцы бизнеса, как правило, очень сильно завышают цену на свои объекты, вкладывая в стоимость все, что только можно, даже оценивая свой уникальный интеллект. К сожалению, рынок жесток, и оценка на самом деле очень проста: купили бизнес по этой цене, значит это его цена, не купили – нужно снижать до тех пор, пока не купят. Даже если в конце-концов цена бизнеса в целом будет дешевле совокупной стоимости отдельно взятых станков, приспособлений, оборудования и т.д. Так тоже нередко бывает.

    Какую-то математическую модель к оценке бизнеса подвести достаточно сложно. Можно лишь пытаться привязывать к каким-либо экономическим постулатам. Ну вот, например, в развитых странах нормальный период окупаемости капиталовложений при среднем риске считается 5-6 лет. Если речь идет о вкладе в недвижимость, то и все 10. На территории СНГ таких сроков пока не признают, рынки до сих пор становятся, поэтому больше 4 лет окупаемости для большинства бизнесменов на сегодняшний день в Украине, это какая-то глупость. Год-два – вот это то, что надо. Поэтому мы в своей работе при оценке бизнеса для клиентов стараемся привязываться к более-менее приемлемому сроку в два, максимум три, года. Что это значит? То кафе, о котором мы писали выше (30 тыс. у.е.,  100 кв.м.) должно окупиться примерно за три года. 30000 у.е./36месяцев = 833 дол. (7000 грн.) – это должна быть его чистая прибыль. Нормальная чистая прибыль кафе, которое продают. Если кафе приносит прибыль более 833 дол., значит можно цену и поднять, если меньше, значит 30 тыс. у.е. для него это дорого. Но в принципе приемлемая цена.                 

Вот несколько примеров стоимости кафе в арендных помещениях из нашей базы. Академгородок, 9 тыс. дол., 90 кв.м.; Петровка, 20 тыс. дол., 56 кв.м.; Центр Киева, кафе-бильярдная, 31 тыс.дол., 96 кв.м.; Шулявка, 27 тыс.дол., 70 кв.м.

При покупке кафе в арендном помещении есть одно большое преимущество. Если Вы покупаете юридическое лицо, то экономите минимум месяц времени на оформление всех разрешительных документов. Месяц – это в том случае, если Вы уже знаете как, где и почём оформляются разрешения в санэпидемстанции, управлении пожарной безопасности, лицензия на розницу на лви и табачные изделия. Если вы первый раз сталкиваетесь с этим бизнесом, то на оформление всей документации у Вас уйдет два-три месяца.        

 А вообще, для начинающих специалистов в общепите мы всегда рекомендуем начать с франчайзинговых систем, типа «Форнетти» или «Гарача штучка». Полгодика поработать, набраться опыта, а потом уже начинать что-либо свое.

investmoney.ua.   27.08.09