Строительство На Землях Сельхозназначения. Что Нужно Знать

Опыт работы юридической фирмы «Красников и партнёры» в сфере строительства и сопровождения реализации инвестиционных проектов, а также опыт изучения деятельности компаний, ведущих строительство на землях сельскохозяйственного назначения, свидетельствует о том, что чёткой, законной и прозрачной схемы взаимодействия между организациями, осуществляющими реализацию проекта, инвесторами, гражданами-покупателями, третьими лицами и государственными органами до настоящего момента ни одной компанией фактически не используется. В каждом случае реализация подобных проектов осуществляется, по сути, на основании устных договорённостей и базируется на категориях доверия, порядочности, добросовестности и предполагаемой заинтересованности каждого из участников проекта в его окончательной реализации.
В своей практике специалисты юридической фирмы «Красников и партнёры» часто сталкиваются с договорами, оформляющими подобные отношения. Большинство этих договоров объединяет одно – гражданин, приобретающий земельный участок (долю  в праве собственности на земельный участок), именуется в этих договорах «покупатель» или «инвестор», однако из договоров, как правило, не следует безусловных обязательств контрагента по выполнению каких либо чётко определённых действий в пользу гражданина, как покупателя или инвестора, а порой в договоре отсутствует даже однозначно определённые объекты недвижимости, в отношении которых у сторон возникают права и обязанности. Как правило, содержание  составляющих договор положений говорит о том, что это соглашение об участии гражданина в реализации  некоего (часто никаким образом не определённого договором и приложениями к нему) проекта застройки земельного участка сельскохозяйственного назначения. Описание самого проекта в целом – его содержание (описание объектов строительства, их местоположения, наличие и расположение коммуникаций, дорог, объектов инфраструктуры, иных объектов), порядок формирования общего имущества, сроки и порядок подключения инженерных сетей и принятие их в эксплуатацию организациями, осуществляющими предоставление соответствующих коммунальных ресурсов,  этапы реализации проекта, обязательств по его реализации, и др. – в договоре и в приложениях к нему отсутствуют.
Зачастую инвестору (физическому лицу) организацией собственником земельного участка фактически предлагается профинансировать строительство жилого дома (либо возвести его самостоятельно), оплатить мероприятия по формированию участка, на котором будет располагаться жилой дом, приобрести в будущем данный земельный участок в соответствии с договором купли-продажи и принять участие в финансировании создания объектов инфраструктуры коттеджного посёлка. Можно говорить о том, что такой договор фактически содержит в себе элементы договоров подряда, оказания услуг и предварительного договора купли-продажи, а также обязательства гражданина по несению расходов на создание общего имущества Дачного некоммерческого партнёрства, которое на момент заключения договора ещё, как правило, даже не создано. Следовательно, инвестор – сторона по договору – инвестором фактически не является, не осуществляя инвестиционной (по смыслу предпринимательской) деятельности, а выступает заказчиком в договоре подряда, покупателем и членом ДНП (однако для удобства изложения мы будем и далее условно называть его инвестором).

Какие существуют варианты участия в застройке земель сельскохозяйственного назначения

Существует несколько основных схем, по которым гражданам предлагается приобрести (построить) жилой дом на землях сельскохозяйственного назначения.

В первом варианте инвестору предлагается осуществить финансирование проекта, в соответствии с которым на участке сельскохозяйственного назначения будет создано ДНП, построены типовые жилые дома и объекты инфраструктуры. Часто такой договор не содержит подробного описания дома, к договору не прилагается проектная документация, перечень материалов, предполагаемых к использованию при строительстве, даётся весьма приблизительное представление об объектах инфраструктуры, которые предполагается возвести за счёт инвестора. В таком виде договор в части подряда будет считаться незаключённым, у организации застройщика не возникнет обязательств по строительству определённого объекта недвижимости, а у инвестора не возникнет права требования предоставления ему какого-либо объекта. Кроме того, в таком договоре обычно не определяются этапы реализации проекта и сроки их реализации, инвестор фактически лишён права контролировать и влиять на ход работ по строительству оплаченного им объекта недвижимости. Подобный подход, когда гражданин передаёт денежные средства строительной компании и просто ждёт окончания строительства, возможен при строительстве многоквартирных домов в соответствии с договорами долевого участия, однако при строительстве загородного отдельно стоящего коттеджа представляется категорически неприемлемым.

Во втором варианте гражданину предлагается заключить договор, согласно условиям которого он приобретает право в будущем стать собственником земельного участка, формирование которого (выделение из общего земельного участка) будет осуществлено продавцом. В этом случае предполагаемый к продаже земельный участок часто не определён в договоре в каких-либо границах – хотя бы условных, привязанных к границам общего земельного участка. В таком виде предварительный договор также будет считаться незаключённым, поскольку в договоре не определён объект. Кроме того, из предварительного договора может возникнуть только одно обязательство – заключить в будущем основной договор. Никакой передачи материальных ценностей согласно условиям предварительного договора происходить не может, в противном случае это будет являться неосновательным обогащением. Данная точка зрения неоднократно и однозначно подтверждалась судебной практикой. Денежные средства, получаемые продавцом в соответствии с предварительным договором, часто называются «обеспечительный платёж». Однако обеспечение исполнения обязательства должно следовать цели восстановления права, нарушенного неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства и компенсации убытков. Поскольку между сторонами, как правило, не заключается отдельного возмездного договора об оказании услуг по сопровождению формирования земельного участка, в случае уклонения от исполнения безвозмездного предварительного договора убытки возникнуть по определению не могут. Однако взыскание внесённых денежных средств в этом случае может быть весьма затруднительным.

Предположим, что инвестор действительно приобретает в собственность земельный участок. В этом случае ему часто предлагается зарегистрировать Крестьянское фермерское хозяйство, при этом утверждается, что в КФХ возможно возведение жилых домов, если при этом создаётся имитация подсобного хозяйства. Однако это также не соответствует действительности – КФХ должно использоваться именно для ведения сельского хозяйства, то есть для производства сельскохозяйственной продукции с целью продажи. Более того, если земельный участок КФХ не используется по назначению, он может быть изъят у собственника.

Весьма распространённым вариантом является схема, в которой инвестору предлагается приобрети долю в праве собственности на один большой общий земельный участок. При этом инвестору сообщается, что ему в пользование будет передан конкретный земельный участок, обозначенный на плане общего участка номером. Однако в соответствии с действующим гражданским законодательством собственники долей в праве собственности на один земельный участок осуществляют использование этого участка совместно, то есть никакая часть участка никому конкретно не принадлежит. Следовательно свои права на любую часть участка может заявить любой из собственников и законное использование части участка только одним собственником невозможно (возможно только при наличии общего подписанного всеми собственнниками соглашения об установлении порядка пользования общим имуществом). Попавшему в такую ловушку собственнику бывает не так легко из неё выбраться, продав, например, свою долю. Отчуждение доли в праве собственности на участок возможно только с согласия всех участников долевой собственности (после получения их подтверждённого отказа от покупки).

Часто инвестору предлагают вступить в созданное ДНП или обещают, что ДНП будет создано в дальнейшем. Здесь необходимо отчётливо понимать, кто будет входить в правление ДНП, каким образом будут проводиться общие собрания, устанавливаться размер обязательных взносов, утверждаться бюджет ДНП и каким образом будет контролироваться его расходование.

К сожалению, в практике не редко встречаются случаи, когда организация – собственник земельного участка – распродав все земельные участки в составе общего или доли в праве собственности на участок, просто отстраняется от дальнейшего участия в организации и работе ДНП, фактически бросая собственников на произвол судьбы. В этой ситуации новым собственникам необходимо самими выбирать правление ДНП из своего числа (если ДНП вообще создано), осуществлять сбор обязательных взносов, привлекать подрядные организации для создания инфраструктуры, получать необходимые разрешения и согласования государственных органов и монополистов на подключение к сетям электро- водо- и газоснабжения и т.п. Либо приходится привлекать специализированную управляющую компанию для осуществления всей этой деятельности.

Что необходимо для соблюдения гарантий прав гражданина, как участника возникающих правоотношений

С целью проверки законности и правомочности участников реализуемого проекта необходимо ознакомиться с документами, свидетельствующими о праве собственности на общий земельный участок, получить выписку из ЕГРП о правах на данный земельный участок, ознакомиться с учредительными и регистрационными документами организации собственника и ДНП, проектной и разрешительной документацией на строительство, техническими условиями на подключение объекта к сетям электроснабжения и водоснабжения.

Если все строительные работы, включая работы по строительству жилых домов, осуществляются организацией - собственником земельного участка, необходимо установить конечную дату окончания строительства, при наступлении которой в случае, если строительство не будет окончено, у инвестора возникнет безусловное право потребовать расторжения договора и возврата внесённых денежных средств.

Если в соответствии с условиями договора предполагается внесение нескольких денежных сумм, представляется целесообразным указать в договоре, какие суммы являются оплатой строительства жилого дома, какие суммы направляются на финансирование создания объектов инфраструктуры, инженерных коммуникаций, иных объектов – отдельно по каждой позиции. В этом случае инвестор будет иметь возможность взыскать конкретные суммы в случае невыполнения соответствующих им обязательств, при этом принять частичное исполнение по фактически оконченным работам. 

Часто денежные средства на создание объектов инфраструктуры и иные нужды выплачиваются инвестором задолго до получения права собственности на земельный участок. При этом в случае нарушения обязательства по формированию земельного участка, проведению кадастрового учёта и регистрации права собственности на земельный участок проект теряет для инвестора всякий смысл. В этой связи необходимо предусмотреть условие, согласно которому в случае, если в установленный договором срок не будет сформирован земельный участок, на котором производится строительство дома, финансируемого инвестором, и не будет зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок, инвестор имеет право в одностороннем порядке отказаться от договора, потребовать возврата всех внесённых денежных средств и уплаты штрафа.

Оплату работ по формированию отдельного участка и регистрации права собственности, а также выполнение собственником участка любых иных работ и оказание услуг представляется целесообразным оформлять отдельными договорами.
В случае, когда с каждым участником проекта (инвестором) заключается договор купли-продажи доли в праве собственности на общий земельный участок, необходимо добиться того, чтобы с каждым покупателем одновременно с подписанием договора купли-продажи подписывалось соглашение об установлении порядка пользования, согласно которому за каждым участником долевой собственности на общий земельный участок закреплялось бы право пользования конкретным участком, на котором осуществляется строительство его дома.

В одной статье достаточно сложно охватить все вопросы, возникающие при застройке земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем настоятельно рекомендуется в каждом случае обращаться к услугам профессиональных юристов, специализирующихся в указанной сфере. Об услугах, предоставляемых в указанной сфере юридической фирмой «Красников и партнёры», вы можете прочитать в соответствующем разделе нашего сайта.