Один В Поле Не Воин

Опубликованно: 15/02/2010 |Комментарии: 0 | Показы: 128 |

практический контроль за органами управления товарищества собственников жилья

В настоящее время большое распространение получило учреждение товариществ собственников жилья для управления имуществом многоквартирных домов.

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).

ТСЖ принадлежат полномочия по установлению размера и порядка внесения собственниками жилья обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, с оплатой коммунальных услуг, а также полномочия по управлению дорогостоящим имуществом и осуществлению иной хозяйственной деятельности, например, по сдаче в аренду общего имущества жильцов, платному размещению рекламы на стенах дома и пр. Это, несмотря на некоммерческий характер данной организации (она не преследует цели извлечения прибыли), делает ТСЖ серьезным хозяйствующим субъектом, управляющим значительным по объему и стоимости имуществом и денежными средствами, что делает ТСЖ привлекательным объектом для различных злоупотреблений. Особенно это касается ТСЖ, объединяющих большие многоквартирные дома или несколько многоквартирных домов (подп. 1 п. 2 ст. 136 ЖК РФ).

При этом меры, которые могут быть предприняты членами ТСЖ для этого, в законодательстве четко не установлены. Законодательство также не содержит положений, которые бы формулировали «контрольные» права члена ТСЖ, за исключением,

1) право на информацию о деятельности ТСЖ.

2) право инициировать общее собрание и участвовать в общем собрании,

3) право быть избранным в органы управления ТСЖ,

Рассмотрим, как член ТСЖ может использовать предоставленный законодательством набор прав для осуществления контроля за деятельностью исполнительных органов ТСЖ.

Информированность о решениях и действиях органов ТСЖ

Публичность действий и решений органов управления ТСЖ – одна из гарантий соблюдения прав собственников жилья, поэтому, как представляется, первое, чего собственники квартир должны добиться – прозрачность деятельности ТСЖ.

Право граждан на доступ к информации закрепляется, в частности, ст. 8 ФЗ РФ от 27.07.2006 № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации».

Жилищное законодательство в императивном порядке предусматривает доведение до собственников жилых помещений следующую информацию.

Во-первых, это информация о проведении общих собраний.

В соответствии с п. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

Сообщение направляется: каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Далее, закон вменяет в обязанность инициатора собрания общего собрания собственников жилых помещений довести до сведения собственников согласно п. 3 ст. 46 ЖК РФ решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования. Эта информация доводится до сведения собственников помещений в данном доме путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Таким образом, Устав ТСЖ должен содержать информацию о способе доведения до сведения членов ТСЖ сообщения о проведении общего собрания собственников помещений, о месте размещения такого сообщения, а также сведения о том, где размещается информация о решении, принятом на общем собрании членов ТСЖ.

Однако, как представляется, этого не достаточно. Член ТСЖ должен имеет право ознакомиться с любыми документами ТСЖ, в частности, с учредительными документами, протоколами, общего собрания, бюллетенями в случае заочного голосования, бухгалтерскими книгами и иной документацией. Интересно, что если соответствующие права участников коммерческих организаций определены законом, то аналогичное право члена ТСЖ законом не закреплено. Данный пробел должен быть восполнен учредительными документами.

Соответственно, Устав ТСЖ также должен содержать сведения о порядке хранения таких документов и ознакомления с ними членов ТСЖ.

Помимо этого, в Уставе должны быть предусмотрены правила документооборота ТСЖ: какие документы в обязательном порядке должны создаваться, их форма и содержание, порядок и сроки хранения, порядок ознакомления с ними членов ТСЖ и получения копий, ответственность за несоблюдение этих правил.

В противном случае, например, вместо четкого готового плана финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана (подп. 8 п. 2 ст. 145 ЖК РФ), члены товарищества будут получать размытые проекты, подчас содержащие лишь приблизительные расчеты, а бюллетени заочного голосования будут «теряться» именно тогда, когда это выгодно Правлению.

Право инициировать собрание и участвовать в нем. Право на участие в иных органах ТСЖ

Одним из важнейших инструментов, обеспечивающих права собственников многоквартирного дома, является право любого собственника выступать с инициативой о проведении общего собрания (п. 2 ст. 45 ЖК РФ).

Для этого на основании п. 4, 5 ст. 45, ст. 146 ЖК РФ собственнику достаточно сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

В соответствии с п. 5 ст. 146 ЖК РФ общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества. По нашему мнению, в случае отсутствия на собрании указанных лиц, либо если на собрании идет речь об их переизбрании, общее собрание как высший коллегиальный орган управления ТСЖ (п. 1 ст. 145 ЖК РФ) вправе уполномочить одного из присутствующих членов ТСЖ вести данное собрание. При этом, однако, инициатор собрания должен учитывать положения п. 2 ст. 146 ЖК РФ о том, что общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

В целях установления, осуществления и совершенствования контроля за деятельностью органов управления ТСЖ. общее собрание, в частности, вправе

- переизбирать правление и ревизионную комиссию (ревизора) товарищества;

- рассматривать и утверждать годовой план о финансовой деятельности товарищества и отчет о выполнении такого плана;

- рассматривать жалобы на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

- принимать решения по иным вопросам (п. 2 ст. 145 ЖК РФ).

В частности, в повестку дня могут быть внесены предложения принять исправленную редакцию Устава, в котором могут быть установлены дополнительные меры контроля за органами управления ТСЖ; инициировать аудиторскую проверку или ревизию.

В случаях, если какое-либо из ранее принятых решений на общем собрании по каким-либо причинам вызывает сомнения, собственники вправе собрать новое внеочередное собрание, поставив на повестку дня, в том числе, изменение данного решения в связи с возможными злоупотреблениями со стороны исполнительных и контрольных органов ТСЖ.

При обсуждении вопросов, связанных с деятельностью органов ТСЖ на общем собрании, собственники могут столкнуться с рядом трудностей, отчасти объективного, отчасти субъективного характера, которые не учтены в законодательстве.

Согласно п.п. 1, 3 ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которыми обладает каждый собственник при голосовании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Таким образом, наиболее прозрачными являются те ТСЖ, в которых количество собственников меньше. Именно на таком собрании легче будет достичь кворума, обсудить и учесть интересы всех собственников, каждый собственник обладает значительным голосом, чтобы отстаивать свою позицию, группа собственников сможет блокировать решение, которое их не устраивает. В таких случаях роль общего собрания значительна, а контроль за принимаемыми решениями облегчается.

В ТСЖ, которые объединяют значительное количество собственников, мнение каждого отдельного собственника является практически незаметным ни при обсуждении, ни при голосовании, а, следовательно, у каждого из собственников не имеется значительных полномочий при принятии решения, создается возможность манипулирования результатами голосования.

Органами управления ТСЖ, помимо общего собрания, являются правление и ревизионная комиссия. Активное участие членов ТСЖ в работе этих органов, ротация кадров может быть одной из мер предотвращения злоупотреблений, поэтому в Уставе желательно предусмотреть достаточно короткие сроки, на которые избираются органы управления ТСЖ, а также запрет на повторное избрание.

Право инициировать аудиторскую проверку

ТСЖ является юридическим лицом и в силу п. 1, 3 ст. 4 ФЗ РФ от 21.11.1996 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» оно обязано вести бухгалтерский учет в соответствии с законодательством РФ. В случае перехода на упрощенную систему налогообложения, ТСЖ освобождается от обязанности ведения бухгалтерского учета, но ведет учет доходов и расходов в порядке, установленном главой 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Независимая проверка бухгалтерской (финансовой) отчетности лица в целях выражения мнения о достоверности такой отчетности называется аудитом (п. 3 ст. 1 ФЗ РФ от 30.12.2008 «Об аудиторской деятельности»).

Право привлекать профессиональных аудиторов для проверки финансовой отчетности ТСЖ прямо законодательством не закреплено, но, как представляется, общее собрание, а если предусмотрено Уставом ТСЖ – иной орган, вправе принимать решение о проведении аудиторской проверки.

Желательно, чтобы в Уставе ТСЖ предусматривалось, каким органом и в каком порядке может приниматься решение о проведении аудиторской проверки, как осуществляется выбор аудитора, кто уполномочен заключать договор на аудиторскую проверку, какие обязанности у органов управления и работников ТСЖ возникают в связи с проведением проверки, каков источник финансирования аудита. При этом желательно, чтобы право принять решение о назначении аудиторской проверки и выборе аудитора оставалось за общим собранием, а право поставить этот вопрос на голосование, а также предложить кандидатуру аудитора предоставлялось любому члену ТСЖ.

Как представляется, в отсутствие соответствующих положений в Уставе, аудиторскую проверку вправе назначить общее собрание членов ТСЖ как высший орган управления ТСЖ, либо правление (если расходы на оплату аудиторских услуг предусмотрены сметой).

Обжалование действий и решений органов управления ТСЖ

Членам ТСЖ принадлежит право обжаловать действия и решения органов управления и должностных лиц ТСЖ не только в общем собрании, но и в судебном порядке.

Помимо признания незаконными действий (бездействия) и решений органов управления ТСЖ (в том числе – решение общего собрания членов ТСЖ), могут подаваться иски об обязании уполномоченных органов или лиц (например, Правления ТСЖ) провести новое общее собрание членов ТСЖ, о взыскании с лица, действующего от имени ТСЖ, убытков, причиненных ТСЖ, и другие.

От того, как будут сформулированы исковые требования, зависит исход судебного разбирательства, поэтому составление искового заявления рекомендуется доверить профессионалу – адвокату.

При подаче иска необходимо обратить внимание на подведомственность, так как некоторые дела, вытекающие из деятельности ТСЖ подведомственны арбитражным судам (дела, связанные с осуществлением ТСЖ экономической деятельности), некоторые – судам общей юрисдикции (о создании ТСЖ, иные дела, вытекающие из организационных отношений, связанные с реализацией членами ТСЖ своих прав как собственников жилых помещений многоквартирного дома).

Необходимо также проверить полномочия истца, а также определить предмет доказывания, необходимость представления в суд тех или иных доказательств.

Учитывая недостаточное законодательное регулирование отношений, связанных с организацией управления ТСЖ, отсутствие судебной практики по многим вопросам, а также значительный объем правонарушений, совершаемых при управлении ТСЖ, собственникам квартир-членам ТСЖ следует обратить особое внимание на контроль за органами управления в товариществе, а при нарушении их прав и законных интересов – принимать незамедлительные меры по их защите, в том числе, и при помощи судебного разрешения возникших споров.

Вопросы и Ответы

Спросить
200 Осталось символов:
Оценить
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 0 голос(ов)
    Источник статьи: http://www.rusarticles.com/zhilishhnoe-pravo-statya/odin-v-pole-ne-voin-1862951.html

    Метки:

    тсж жск квартира управление компания ремонт председатель собрание собственники переизбрание

    «Аренда» - это слово латинское, означает «сдавать в наем». Аренда представляет собой форму имущественного договора, согласно которому какая-либо собственность может передаваться во временное владение арендатору, который платит за это арендую плату. Доход, который получает арендатор в результате пользования чужой собственностью, он оставляет себе.

    От: kvartall Закон и Право> Жилищное правоl 24/09/2012 lПоказы: 16
    Вероника

    Вечная проблема в виде арендной неуплаты между квартиросъемщиком и арендодателем существует в любой стране, и каждая страна пытается предпринять особые усилия в виде законов, поправок в законах для того, чтобы эту ситуацию разрешить.

    От: Вероникаl Закон и Право> Жилищное правоl 20/09/2012 lПоказы: 17

    Когда необходимо проходить регистрацию договора аренды? Что вообще означает эта государственная регистрация договора аренды и какие могут возникнуть сложности при её оформлении.

    От: Jcm-Holdingl Закон и Право> Жилищное правоl 13/09/2012 lПоказы: 19

    Какие этапы необходимо пройти, чтобы зарегистрировать договор дарения? Какие могут возникнуть трудности при оформлении документов и что нужно знать прежде чем заняться регистрацией.

    От: Jcm-Holdingl Закон и Право> Жилищное правоl 11/09/2012 lПоказы: 23
    Вероника

    В крупных городах Германии спрос на жилье неизменно высок. Не только в этой стране, а в Европе в целом, найм жилья легализован: у каждой стороны этого процесса есть свои строго прописанные правила в отличие от условий в России.

    От: Вероникаl Закон и Право> Жилищное правоl 30/07/2012 lПоказы: 30

    Сегодня все больше людей стремятся изменить планировку своей квартиры, чтобы сделать ее более комфортной и уютной. Если вы тоже подумываете об изменении планировки своего жилища – обязательно прочтите эту статью. Из нее вы узнаете, чего нельзя делать при перепланировке квартиры.

    От: Омскстройпроектl Закон и Право> Жилищное правоl 29/07/2012 lПоказы: 25

    В последнее время люди для того, чтобы улучшить свои жилищные условия, тем более, когда нет возможности купить новое, более просторное жилье, все чаще осуществляют в своих квартирах перепланировку, а в случае отсутствия балконов преимущественно на 1 этажах пристраивают их, для того чтобы расширить свою жилплощадь. Только вот продать такую квартиру, не узаконив самовольную пристройку, будет практически невозможно...

    От: Омскстройпроектl Закон и Право> Жилищное правоl 26/07/2012 lПоказы: 42

    Чаще у граждан не всегда хорошие отношения с соседями и, планируя ремонт, связанный с перепланировкой, мы думаем: нужно ли получать согласие соседей на перепланировку. В большинстве случаев это сделать невозможно, этому может быть множество причин, от недружественных отношений до невозможности получить их согласие в связи с их банальным отсутствием.

    От: Омскстройпроектl Закон и Право> Жилищное правоl 26/07/2012 lПоказы: 78

    Задача семейного адвоката – своевременно оказать юридическую помощь и тем самым обеспечить безопасность всех членов семьи, сохранность и рациональное управление их имуществом. Особенность программы «семейный адвокат» в том, что доверителями адвоката становятся все члены семьи, перечисленные в соглашении, каждый из них вправе воспользоваться его помощью.

    От: advokat-inutinl Закон и Право> Жилищное правоl 05/02/2010 lПоказы: 40

    Обсудить статью

    Блок автора
    Категории статей
    Quantcast