Анализ Ценовых Ожиданий По Недвижимости Украины

Во первых, из-за ужесточения условий по ипотечному кредитованию значительно (до 50%-60% по разным данным) снизился спрос как на первичном, так и на вторичном рынке. Объемы выдачи ипотечных кредитов с рекордных 10,2 млрд. грн рухнули до 4,2 млрд. Учитывая то, что покупателей на рынке практически нет, а предложение продолжает расти еженедельно т.к. есть ещё очень много недвижимости, которая закуплена в целях инвестиций или спекуляций, инвесторы попробуют скидывать цену.
Вот только "мертвая ипотека" выбила из рынка огромный спрос, этот покупатель не вернётся. пока не сможет получить дешёвый кредит на нормальных условиях (с минимальным первым взносом). Немного кредитный рынок сейчас поддерживают банки, выкупленные нерезидентами. Материнские компании дают им средства под 8-10% (с учетом резервирования и прочего стоимость ресурса 10-13%). У остальных банков ситуация хуже значительно, 13-17% им стоит внешний ресурс, а реальная стоимость ресурса для них под 16-20%. Плюс маржа банка. Итоговый кредит у первых может быть не менее 13-18% (но не много и не долго), у вторых 20-25% (пример - Приватбанк, ставка уже 25%, мало того ещё и комиссия дикая). Не думаю, что много желающих найдется брать ипотеку под такие ставки, а тем, кто уже взял ставку будут повышать по мере роста средней стоимости ресурса (выбытие старого дешевого и замена его новым дорогим). Это ещё подтолкнет предложение вверх, а спрос будет продолжать падать. Покупатели в кредит, а это около половины рынка уходят (уже кстати ушли о чем сигнализирует кризис в первичной недвижимости и резкое падение продаж в целом по рынку). За наличные будут какое-то время присутствовать, но инвесторы покупать не станут, а в случае начала падения цен спрос вообще может исчезнуть.
Во вторых, на цены оказывает влияние общий экономический кризис на Украине.
Отток западного капитала вызвал падение фондового рынка. Текущее значение индекса составляет 513,84 пункта. Еще в январе 2008 года ПФТС превышал отметку в 1200 пунктов. Руководству страны не удалось принять адекватные меры по сдерживанию растущей инфляции в условиях перегрева экономики, среднегодовая инфляцию в этом году на уровне 27% по сравнению с 12,8% в прошлом.
Госкомстат Украины сообщил, что по итогам I полугодия отрицательное сальдо внешней торговли товарами уже составило $9,8452 млрд. Этот результат не только более чем вдвое превысил показатель за аналогичный период прошлого года ($4,1714 млрд), но и практически равен результату за весь 2007 год – $11,4 млрд (рекордный показатель отрицательного сальдо торговли товарами). В частности, в январе-июне объем экспорта украинских товаров составил $32,5422 млрд, а импорта – $42,3874 млрд.
Дефицит текущего счета платежного баланса вырос в 3,4 раза по сравнению с аналогичным периодом 2007 года - до $6,7 млрд или 7.7% от ВВП, но он перекрывается долговым ресурсом $6.7 млрд и прямыми инвестициями $5.1млрд.
Дефицит внешней торговли товарами уже в мае достиг невиданных $8.8 млрд и вырос по сравнекнию с прошлым годом на 135%, относительно ВВП дефицит составляет 12.5%. Если данные темпы роста сохранятся - то к концу года дефицит внешней торговли товарами достигнет $20-25 млрд. Темпы роста ВВП упали до 6.3% (в прошлом году было соответственно 7.8% и 7.9%). Данные факты свидетельствуют о снижении реальных доходов и покупательной способности населения.
В третьих, Кабинет министров Украины более чем наполовину снизил себестоимость строительства жилья, отменив ряд налогов и сборов.
Об этом сообщила премьер-министр Украины Юлия Тимошенко.
Все вышеперечисленные моменты, в условиях цивилизованной рыночной экономики неминуемо должны привести к обвалу цен на недвижимость. Что сейчас и происходит в большинстве стран мира.
Из примерно двухсот, только в 13 странах цены растут. Все страны - РАЗВИВАЮЩИЕСЯ. Во всех же остальных - сначала цены бешено росли и давали прибыль инвесторам, потом так же стремительно падали (до уровня "экономически обоснованного" - то есть себестоимость строительства +20-30%).
Однако на Украине ждать существенного падения несмотря на все предпосылки не приходится. Дело в том, что весь крупный строительный бизнес на Украине принадлежит группе кланов олигархов, все они находятся в сговоре между собой и государственными структурами в целях получения сверхприбылей со строительства, иногда до 300-400% годовых. Естественно, что в потери столь выгодного предприятия никто из них не заинтересован. Скорее всего цены останутся примерно прежними, либо слегка замедлят или остановят рост. Снижать их никто не позволит, так как падение цен на недвижимость влечет за собой системный кризис в банковской сфере. А он очень опасен для экономики страны. Такой сценарий невыгоден никому. Мы прогнозируем, из-за недостатка спроса и финансирования череду банкротств мелких и средних строительных и риэлтерских компаний, а так же усиления финансового давления на население со стороны бизнеса и олигархов. Крупному бизнесу будет гораздо выгоднее прост приостановить темпы строительства, а высвободившийся капитал временно, до окончания кризиса и выравнивания цен с мировыми, перенести на другие свои сферы деятельности.
источник http://moy-gorod.info

Источник: http://moy-gorod.info