Коммерческая недвижимость в Болгарии

Коммерческая недвижимость Болгарии и особенности делового оборота

В данном обзоре я остановлюсь в основном на недвижимости в Болгарии , а заодно коснусь некоторых других стран: Испании, Кипра, Хорватии и Черногории. Для удобства обзор будет построен в виде наиболее часто встречающихся вопросов и наших ответов на них.

1. Какой сегмент коммерческой недвижимости Болгарии наиболее востребован среди иностранных покупателей и почему? Насколько активны российские инвесторы в отношении болгарской коммерческой недвижимости?

Наиболее востребованы большие дома, виллы и отели в городе Варне и на курорте "Золотые пески". Стоимость квадратного метра сильно зависит от близости к морю и района. Наиболее высокие цены в окрестностях Варны и курорта "Золотые пески". Готовые виллы продаются по цене от 400 до 1000$/кв. м. Можно купить и по низкой цене, но с последующим ремонтом. Последние 2-3 года, с приближением даты вступления Болгарии в ЕС, цены на недвижимость в Болгарии, и особенно коммерческую недвижимость и виллы, резко пошли вверх. По сравнению с 1999 г. они увеличились вдвое. По прогнозам наших экспертов ежегодное, как минимум до 2007 г., повышение цен будет составлять 20 - 40%. После 2007 года повышение цен будет сохраняться на уровне 20 % в год, пока рынок коммерческой недвижимости в Болгарии не выйдет на обычные для Европы показатели. "Взорвали" цены англичане, шотландцы и немцы, активно скупающие недорогую, по их меркам, недвижимость. За ними следуют голландцы, скандинавы...

Россияне тоже проявляют активность по недвижимости в Болгарии, но не такую, какую они проявляли ранее, приобретая недвижимость в Испании (по Испании речь шла и до сих пор эта ситуация сохраняется не о покупке коммерческой недвижимости, а о покупке элитной недвижимости (обычных вилл и вилл класса люкс)) и недвижимость Чехии. В настоящее время активность россиян наблюдается в Хорватии и Черногории. Вообще, Болгария - страна для бизнесменов высокого полета. Бизнесменам средней руки или просто переселенцам в надежде трудоустройства будет трудно, так как в Болгарии практически отсутствуют социальные программы, сопоставимые с немецкими или бельгийскими, и сравнительно высокий уровень безработицы

2. Есть ли «закрытые» для нерезидентов сегменты (секторы) коммерческой недвижимости в Болгарии?

Хороший вопрос. Мне лично об этом ничего не известно, но если включить воображение, то легко догадаться, что у каждой страны есть 1. секретные объекты, 2. стратегические объекты, 3. объекты приоритетного интереса правительства. Выводы делайте сами

3. В чем привлекательность коммерческой недвижимости Болгарии для иностранных инвесторов?

Инвестиции в недвижимость в Болгарии - это надежное вложение капитала. И в Болгарии дешевая рабочая сила, что позволит максимизировать прибыли по сравнению с теми, которые могли бы быть получены при сходных условиях в Западной Европе. Болгария - страна, где сравнительно легко адаптироваться, где к русскоязычным переселенцам нормально относятся (так, как в Черногории и в Хорватии).

Кроме того - перспектива европейского паспорта с 2007 года, что само по себе многого стоит. При этом мне не хотелось бы, чтобы после прочтения статьи о капиталовложениях в недвижимость Болгарии у читателей сложились какие-то эйфорические впечатления. Ведение бизнеса за границей (будь-то казино, отель, сдаваемый туристам в аренду, или более скромные апартаменты типа отеля или используемые в подобных коммерческих целях) - это сложная задача, которая требует квалифицированного персонала, денег и времени. Не думаю, однако, что деловые люди нуждаются в объяснении столь прописных истин, но как показывает практика, они тоже люди и подвержены симпатиям-антипатиям, эффекту первого впечатления. А для человека, который хочет приобрести коммерческую недвижимость за рубежом, вести бизнес-активность за рубежом, первым и главным впечатлением должен быть экономический анализ и так называемое ТЭО – технико-экономическое обоснование.

Если взять мои симпатии-антипатии, то я считаю, что на первом месте по вложениям в жилую недвижимость должна стоять Хорватия. Причины этого изложены на ресурсе, посвященном недвижимости в Хорватии .

На втором месте я поставил бы Кипр, на третьем Испанию, на четвертом Болгарию, и на пятом Черногорию. При этом за пределами настоящей статьи остаются объекты жилой недвижимости в Чехии и Словакии. Это несправедливо, но в данном обзоре я не могу охватить всего. По коммерческой недвижимости за рубежом, в частности в Европе, так как речь мы ведем сейчас о ней, несколько иная ситуация. Законодательство Болгарии к бизнесменам и инвесторам невыгодное по сравнению, скажем, с Хорватией или Черногорией, так как для ведения бизнеса в Болгарии закон требует зарегистрировать фирму, купить на нее объект коммерческой недвижимости и обеспечить работой 10 болгар, то есть платить им зарплату и отчислять налоги. Я постарался дать Вам повод к размышлению, к оценке возможностей и корректировке целей. Выбор за Вами.

4. Каковы ценовые показатели (стоимость и аренда) объектов коммерческой недвижимости, в частности вилл, в разных сегментах и в разных городах Болгарии?

Виллы – это скорее объекты элитной недвижимости, чем коммерческой, хотя грань здесь условная. Если сдать виллу в аренду, то она превратится в объект коммерческой недвижимости в Болгарии, но для этой страны это не типично. Это курортная страна, поэтому рынок аренды не оставляет ниши для частных лиц - собственников жилья, рынок занят конкурирующими фирмами. Все эти вопросы очень индивидуальны и во многом зависят даже не от месторасположения объекта, но также от состояния его и прочих факторов. Наиболее высокие цены в окрестностях Варны и курорта "Золотые пески". Готовые виллы в Болгарии продаются по цене от 400 до 1000 USD за кв. м. Можно приобрести виллу и по низкой цене, но с последующим ремонтом. Последние 2-3 года, с приближением даты вступления страны в ЕС, цены на недвижимость в Болгарии, и особенно виллы, резко пошли вверх. По сравнению с 1999 г. они увеличились вдвое. По прогнозам наших экспертов ежегодное, как минимум до 2007 г., повышение цен будет составлять 20 - 40%, после 2007 года оно еще минимум год должно сохраняться на отметке 20 %. Дальнейшие прогнозы сделать довольно сложно. Но, учитывая то, что наиболее ликвидные объекты недвижимости Болгарии на побережье, а побережье Болгарии, хоть и протяженное, но не бесконечное, то неизбежно к 2008 году должен быть некий спад ажиотажа.

5. Каковы особенности и уровень развития земельного рынка в Болгарии? Есть ли ограничения при покупке земли и ее использовании иностранцами? Как варьируется стоимость земли в разных районах Болгарии?

Было несколько законодательных инициатив по продаже земли в Болгарии иностранцам. Но они были отклонены. Причем в этих законодательных инициативах на первом месте рассматривались права жителей ЕС. Граждане России не могут на свой заграничный паспорт покупать в Болгарии землю.

6. Каковы условия кредитования нерезидентов на покупку коммерческой недвижимости?

Возможности кредитования иностранцев на приобретения коммерческих объектов недвижимости во всех курортных странах, разве что за исключением Испании и Болгарии, существуют в очень ограниченных пределах. Ипотечные кредиты – это миф, раздуваемый, на мой личный взгляд, нечестными на руку дельцами, которые хотят любыми путями продать объект, ликвидный или неликвидный, неискушенному в этих вопросах покупателю. Для существования мифа, как мы знаем из истории, необходимо иметь чуть-чуть правды (достоверной «научной» информации).

Так вот, кредиты на коммерческую недвижимость в курортных странах не дают никому из иностранцев. Давайте посмотрим на этот вопрос логически. Иностранцы (а тем более бизнесмены, а не туристы) должны вести свои капиталы. Иначе, зачем эти иностранцы вообще нужны принимающему государству? Кто привез в страну больше капиталов, тот и молодец, а кто еще и фирму на себя зарегистрировал, и она работает, платит налог в казну, так это вообще желанный гость: ему и вид на жительство можно дать, чтобы не уехал, или был хоть как-то привязан к стране на будущее! Болгария – это не США и Канада, и не Швейцария, где большая часть населения охвачена кредитами, а курортная страна. А это уже совсем другая история – болгары живут за счет курортов и туристов, а также за счет иностранных инвестиций в их коммерческую недвижимость и промышленные предприятия. Гораздо проще приобрести в кредит жилую недвижимость, включая виллы – объекты элитной недвижимости, но чтобы покупка была выгодной нужно обращаться в такие фирмы, которые работают не с посредниками, а со строительными и инвестиционными компаниями, то есть с застройщиками, или с теми людьми, кто представляет их интересы.

Все права на публикацию принадлежат администрации сайта: Недвижимость в Гемании, недвижимость в Испании