Как Продать Квартиру Самому?

1. Как оценить свою квартиру?

Чаще всего риэлторы используют сравнительный метод оценки (самый достоверный метод при заказе отчета об оценке в независимой оценочной компании ). Проще говоря, необходимо узнать, сколько стоит подобная квартира в том же районе, в похожем доме, с тем же метражом и планировкой. Это не сложно сделать, так как в России пока еще преобладают типовые дома. Для этого можно посмотреть рекламные объявления в справочниках, газетах, специализированных изданиях или на интернет-сайтах. Стоит также учитывать, что цены в объявлениях часто не являются фактическими и во многих случаях уместен торг. Также, в условиях недостатка времени, можно обратиться к профессиональным оценщикам .

2. Как рекламировать?

Как сделать так чтобы о продаже вашей квартиры узнал потенциальный покупатель? Реклама – двигатель торговли. Сегодня в Екатеринбурге существуют несколько специализированных справочников и интернет-порталов, куда можно бесплатно подать объявление о продаже своей недвижимости. Самый оперативный источник информации конечно Интернет. Во-первых, в отличие от печатных изданий объявление на сайт можно подать значительно быстрее и обновить информацию, например об изменении стоимости объекта, значительно проще. Во-вторых, на сайтах часто используются специальные фильтры, с помощью которых покупатель ищет интересующую его недвижимость, задав определенные параметры поиска. Таким образом, объявление о продаже вашей квартире не затеряется среди массы подобных объявлениях.

3. Как организовать просмотр квартиры?

Неотъемлемой частью продажи квартиры является ее презентация потенциальному покупателю. Во-первых, позаботьтесь о том, чтобы в квартире было чисто – сделайте уборку. Это повысит привлекательность вашей недвижимости в глазах покупателя. Во-вторых, нужно учесть, что люди, которые придут на просмотр, скорее всего вам незнакомы, поэтому ценные вещи и предметы с видных мест лучше убрать.
Многие покупатели очень скрупулезно подходят к просмотру. Их интересует состояние сантехники, полов, балкона  и даже есть ли обои за шкафом.  Интерес, как правило, относится только к физическому состоянию комнат и высоте потолков. Если же возникает интерес к мебели и предметам – это ненормально и должно вас насторожить.

4. Как торговаться?

Предположим, квартира покупателю понравилась. Начинается  обсуждение условий продажи. У профессионалов рынка на этот счет есть специальное выражение – выдержать торг. Это значит, что  не стоит сразу же соглашаться на все условия покупателя. Дав немедленное согласие, вы тем самым покажете, что психологически готовы снизить цену. Этим обязательно воспользуется покупатель, либо его представитель – риэлтор.

Существует неписанное правило: не продавать квартиру первому клиенту, который незамедлительно решил ее купить и согласился со всеми условиями, в том числе и с ценой. Такое, как правило, редкость. Возможно, вы просто недооценили квартиру и продаете ее дешевле рыночной стоимости. Хотя, и обычное везение не исключено. Может быть, первому пришедшему на просмотр человеку просто нужна квартира именно в этом месте, именно за эту цену.

Если от имени покупателя в сделки участвует риэлтор можно получить часть услуг бесплатно. Участвуя в сделке агент, так или иначе, заинтересован в быстром решении всех проблем и поэтому может вызваться помочь вам, например, в сборе необходимых для продажи документов. Однако не исключено, что за такую помощь риэлтор предварительно попросит вознаграждение. Например, скажет, что «...ситуация более чем серьезная, мы беремся ее решить, и стоит это столько-то». Соглашаться на предлагаемые условия или решать свои проблемы самостоятельно каждый определяет для себя сам.

Если агент в сделке не участвует, то все переговоры лучше проводить на своей территории: у себя дома или в офисе. Психологически родные стены помогают – человек чувствует себя уверенней и спокойнее.

5. Договоренность с продавцом

Не всегда согласие покупателя бывает окончательным решением. Даже согласившись на сделку человек, может продолжить поиски более выгодного варианта. В тоже время продавец уже снял рекламу квартиры уверенный в том, что сделка непременно состоится.
Поэтому резонно после устного согласия покупателя поставить вопрос о предоплате в обеспечение обязательства купить квартиру.

Предположим, вам удалось уговорить покупателя на некую предварительную сумму, которая даст гарантии того, что сделка состоится.
Юридически это можно оформить двумя способами: либо заключить соглашение о задатке, либо авансовое соглашение. Нужно понимать, что, подписав соглашение о задатке, вы берете на себя материальную ответственность за расторжение договора. Если договор будет расторгнут по вашей инициативе, вас могут обязать вернуть потенциальному покупателю сумму задатка в двойном размере. Однако если от сделки откажется покупатель весь задаток остаётся у продавца. Аванс – это всего лишь предоплата за квартиру, выплачиваемая для обеспечения бронирования конкретного варианта. Передача денег также оформляется соглашением о внесении аванса. Однако на практике при нарушении обязательства одной из сторон аванс возвращается другой полностью в однократном размере.

6. Документация.

Все документы, предоставляемые на регистрацию в регистрационную службу (адреса и телефоны отделов регистрационной службы можно найти на нашем сайте в рубрике «Каталог организаций»), нужно обязательно сверить на соответствие фамилий, адресов, дат, подписей и их расшифровок, размеров всех фигурирующих площадей. Поэтому мы настоятельно рекомендуем на этом этапе получить юридическую консультацию, чтобы понять, насколько эти документы соответствуют требованиям закона. Часто складывается ситуация, когда продавец, считая, что имеет на руках достаточные для сделки документы, берет задаток под четко оговоренные сроки оформления, а выдержать их не может. Вдруг выясняется, что кто-то из собственников умер, а наследство не открывалось, потому что люди думали, что это не нужно. В результате продать такую квартиру нельзя до тех пор, пока не утрясешь все юридические формальности.

Для регистрации договора купли-продажи квартиры необходимы следующие документы:

• Заявление продавца о государственной регистрации перехода права и договора, заполняется в присутствии специалиста отдела приема документов;
• Заявление покупателя о государственной регистрации права, заполняется в присутствии специалиста отдела приема документов;
• Платежный документ об оплате государственной пошлины за  государственную регистрацию;
• Документ, удостоверяющий личность заявителя;
• Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на недвижимое имущество;
• Свидетельство о государственной регистрации, если право собственности зарегистрировано в  ЕГРП;
• Договор  – со всеми изменениями и приложениями (не менее двух подлинных экземпляров, если составлен в простой письменной форме);
• План объекта недвижимого имущества с его техническим описанием, удостоверенный организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества, если ранее не предоставлялся в регистрационную службу и не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов;
• Справка ЖЭУ о гражданах, состоящих на регистрационном учете в жилом помещении;
• Акт приема-передачи, если иное не предусмотрено договором;

В некоторых случаях понадобится дополнительная документация, например, если собственником квартиры является несовершеннолетний или недееспособный гражданин. Вот перечень дополнительных документов:

• Нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на отчуждение  (приобретение) недвижимого имущества;
• Разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора является недвижимое имущество, находящееся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц;
• Разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора является жилое помещение, в котором проживают находящиеся под опекой и попечительством члены семьи собственника жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника;
• Письменное согласие родителей, усыновителей, попечителей, если продавцом (правообладателем), покупателем является несовершеннолетний (от 14 до 18 лет);
• Письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности;
• При отчуждении имущества перешедшего в порядке дарения и (или) наследственного имущества, в отношении которого свидетельство о праве на наследство выдано до 1 января 2006 года – справка из налогового органа об уплате налога на это имущество;
• Письменное согласие залогодержателя при продаже залогодателем заложенного недвижимого имущества, оформленное нотариально или в рег. органе;
• Письменное согласие получателя ренты при продаже недвижимого имущества плательщиком ренты, оформленное нотариально либо в регистрирующем органе;
• Договор о доверительном управлении жилым помещением (зарегистрированный в ЕГРП), если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий;
• Договор поручения (зарегистрированный в ЕГРП), если жилым помещением распоряжается поверенный;
• Паспорт объекта культурного наследия, охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство – если объект недвижимости является объектом культурного наследия; заключение историко-культурной экспертизы  – если объект недвижимости является выявленным объектом культурного наследия;
• Уведомление государственных органов охраны памятников, когда предметом договора являются памятники истории и культуры;
• Закладная, если объект недвижимого имущества приобретается с использованием кредитных средств банка, иной кредитной организации либо средств целевого займа предоставленных другим юридическим лицом и в договоре указанно, что права залогодержателя удостоверяются закладной;
• Документы, названные в закладной в качестве приложений, в том числе кредитный договор и заключение независимого оценщика о рыночной стоимости имущества.
• Жилищный сертификат – в случае приобретения объекта недвижимого имущества за счет жилищных субсидий

Все документы предоставляются в двух экземплярах – подлинник и копия!

Право собственности на  отчуждаемый объект недвижимости,   должно   быть зарегистрировано в ЕГРП!

Если право собственности не зарегистрировано в  ЕГРП, дополнительно к вышеперечисленным документам необходимо предоставить документы для регистрации права собственности  продавца (дарителя, отчуждателя по договору мены, получателя ренты)

7. Расчеты.

Предположим, все документы на квартиру в порядке и наступает время обсудить вопросы по взаиморасчетам. Где и как их производить? К сожалению, на практике чаще всего деньги передаются просто из рук в руки  – не самый безопасный способ. Гораздо надежнее воспользоваться банковской ячейкой под зарегистрированный на имя покупателя договор купли-продажи квартиры.
После закладки денег вам предстоит нотариальное (по вашему желанию) оформление договоров или сразу сдача документов на государственную регистрацию.

8. Юридическое и физическое освобождение, акт приема-передачи

Когда вы, наконец, получите зарегистрированные договоры купли-продажи квартиры со Свидетельствами о государственной регистрации прав, вам предстоит юридическое (снятие с регистрационного учета) и физическое (вывоз вещей) освобождение квартиры.

9. После продажи квартиры не забудьте подать декларацию в налоговую службу.