Особенности Индивидуальной Оценки Загородной Недвижимости

1. Массовая и индивидуальная оценка

Массовая оценка представляет собой специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов, в частности загородной недвижимости. Выполняется она, прежде всего, для налогообложения. Такая оценка проводится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки. Массовая оценка является самостоятельной разновидностью оценки недвижимости и не требует выделения в натуре земельных участков. Индивидуальная оценка существенно отличается от массовой оценки.

2. Назначение индивидуальной оценки

Прежде всего, индивидуальная оценка осуществляется путем рассмотрения конкретно выделенных зданий и земельных участков. Предназначение и задачи индивидуальной оценки также другие. Она используется для определения стоимости в случаях отчуждения (продажа, покупка), постановки на баланс, переоценка , реализации обязательств (залог для получения кредита или долги), внесения в уставный капитал, страхования, налогообложения, в других случаях. Между этими двумя видами оценки также имеется существенная разница в принципах, используемых подходах и методах оценки.

3. Основной принцип индивидуальной оценки

Индивидуальная оценка загородной недвижимости проводится исходя из принципа их наиболее эффективного использования (НЭИ). Применение этого принципа в практике оценки означает, что стоимость загородных домов и земельных участков определяют, исходя из такого их использования, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства, финансово осуществимым и при котором они имеют наибольшую стоимость.

4. Подходы и методы индивидуальной оценки

Индивидуальная оценка загородной недвижимости проводится, как правило, в рамках трех подходов (затратный, доходный и сравнительный), которые включают ряд методов: метод остатка, сравнения продаж, выделения, распределения, предполагаемого использования, капитализации земельной ренты (дохода) и другие. В каждом конкретном случае индивидуальной оценки жилых домов и земельных участков необходимо обосновывать правомерность применения тех или иных подходов и методов оценки, или отказ от их применения.

5. Оценка убытков при изъятиях для государственных нужд

В соответствии с законодательством РФ земельные участки с жилыми домами могут изыматься или временно заниматься для государственных нужд. В случае таких изъятий выполняется индивидуальная оценка убытков от их изъятия, временного занятия или ограничения прав собственников земельных участков и арендаторов, которая имеет свои специфические особенности в каждом конкретном случае.

6. Купля-продажа без оценки

В ряде случаев покупка и продажа загородной недвижимости осуществляется без проведения массовой или индивидуальной оценки. Строительство загородной недвижимости регулируется в настоящее время несколькими статьями Градостроительного кодекса, прежде всего, в части землепользования и застройки, но не самого процесса строительства. На сегодняшний день, чтобы построить загородный дом, достаточно иметь желание и средства. Данная процедура рассчитана на добросовестных застройщиков и упрощает процесс строительства загородных домов, прежде всего, для них. По законам экономики, чем меньше вложения в продукт и выше его стоимость, тем больше прибыль. Поэтому при строительстве коттеджей экономят в первую очередь на инженерных изысканиях и проекте. Во вторую очередь на строителях (к работам привлекаются «бригады строителей» без необходимой квалификации). Это, зачастую приводит к тому, что на рынок загородной недвижимости в больших количествах поступают некачественные и даже опасные для жизни и здоровья дома.

7. Оценка загородной недвижимости с учетом обследования зданий и земельных участков

В большинстве случаев параллельно с оценкой или независимо от нее следует проводить технические обследования домов и земельных участков в части их соответствия требованиям строительных норм и правил. Это позволит предупредить возможные дополнительные затраты, связанные с необходимостью ремонта или перестройки здания, а также сделать правильные выводы относительно целесообразности покупки загородной недвижимости. Практика показывает, что стоимость ремонта или перестройки в некоторых случаях может превышать стоимость возведенного строения и его покупки в несколько раз.

Примеры: Так в практике нашей организации был опыт работы на объекте, где на третьем году эксплуатации, здание получило серьезные повреждения от некачественно выполненного фундамента. Если бы владелец здания вызвал экспертов при покупке здания, достаточно было утеплить фундамент. Сегодня здание уже получило критические повреждения несущих стен и перекрытий. Теперь здание необходимо усиливать (при этом изменится планировка, придется заложить несколько окон, переложить облицовку здания более чем на 2/3 площади и сделать заново ремонт). Либо демонтировать всё здание и построить новое. В любом случае минимум полгода владельцу придется пожить где-то в другом месте.

С целью оптимизации затрат обследование может быть разбито на несколько этапов:

• 1-й этап включает в себя визуальный осмотр здания экспертом и изучение проектной и исполнительной документации. В большинстве случаев этого достаточно для оценки правильности выбранных проектных решений, качества строительства, земельного участка и выводов относительно целесообразности покупки объекта.
• 2-й этап включает в себя детальное обследование конструкций, вызвавших у эксперта серьезные опасения относительно качества, надежности и безопасности здания или земельного участка.