О Правилах Землепользования И Застройки Санкт-Петербурга

 Они поделили территорию города на территориальные зоны и для каждой зоны были установлены градостроительные регламенты (за исключением территорий на которые в соответствии с законодательством действия градостроительных регламентов не распространяются), которые установили, что можно строить на конкретном земельном участке, какой высоты, сколько необходимо зеленых насаждений и парковок и т.д. и т.п.

 Казалось бы застройщики получили понятные правила игры. Но с другой стороны, за четыре года действия указанного нормативного документа выявились и определенные проблемы (пробелы), которые затрудняют реализацию инвестиционных проектов.

В данной заметки мы попробуем осветить некоторые из них:

1. Тем застройщикам, которые сталкивались с условно - разрешенными видами использования, знакомо, наверное «правило 50 %». Что это такое? Согласно ПЗЗ при размещении на территории земельного участка условно- разрешенного вида, последний (со всеми необходимыми нормируемыми объектами – зеленые насаждения, парковочные места, инженерная инфраструктура, проезды и прочее) может занимать не более 50 % от территории земельного участка. На второй половине земельного участка, согласно требованиям законодательства необходимо разместить объект (объекты) основного вида использования. Данная норма порождает определенные правовые сложности – так как до окончания строительства и ввода в эксплуатацию объекта условно-разрешенного вида использования не возможно полноценно распорядится второй половиной земельного участка. Вот и приходится застройщикам выкручиваться кто как может....

При этом объективных посылок для такого ограничения нет. Для размещения объекта условно-разрешенного вида использования необходимо получить соответствующее распоряжение КГА, при этом КГА издает распоряжение на основании решения комиссии по землепользованию и застройке, а комиссия принимает решение на основании заключения почти 10 комитетов и по результатам публичных слушаний.

Т.е комиссия, на этапе предоставления разрешения всесторонне исследует возможность размещения данного объекта, так почему же это не может дать возможность застройщикам застроить весь участок целиком объектами условно-разрешенного вида использования.

2. Правила землепользования и застройки установило 9 производственных зон. Сложно сказать, чем руководствовался законодатель при установлении данного деления.  Скорее всего - так называемым «кластерным подходом», т.е. предпринята попытка создания на территории города так называемых кластеров, т.е. индустриальных зон с однотипными предприятиями.

Это было бы логично, если бы земельные участки на территории промышленных зон находились в собственности города и городские власти осуществляли предоставление и распределение участков заинтересованным инвесторам под размещение соответствующих производств.

Однако, в настоящее время, большая часть городских территорий расположенных в промышленных зонах находится в руках частных собственников и это затрудняет потенциальным инвесторам поиск подходящих под требование градостроительных регламентов площадок. На мой взгляд, было бы логичнее разграничивать зоны только по классу санитарной опасности размещаемых там предприятий.

3. В градостроительных регламентах отдельных зон есть объекты помеченные звездочкой, т.е. данные объекты, возможно, размещать только при условии, если земельные участки на которых они расположены, примыкают к красным линиям улиц дорог или проездов. Т.е. фактически для размещения данных объектов необходимо разрабатывать документацию по планировке территории соответствующего квартала, в составе которой красные линии и будут утверждены. Разработка же документации по планировке территории дело затратное и долгое.

При этом такие зоны это значительная по площади территория города, в частности центральные районы и территории исторических пригородов, а к объектам размещение которых возможно только при условии примыкания земельного участка на красной линии отнесены, в частности: гостиницы, объекты общественного питания, объекты розничной торговли, бизнес-центры. К таким объектам (например, в зоне Т3ЖД2 на территории исторических пригородов), в частности, отнесены детские дошкольные учреждения – при этом в СанПине, касательно детских дошкольных учреждений, написано, что расстояние от проезда до детского дошкольного учреждения должно быть не мене 25 метров.

В следующих записях, я продолжу анализ проблем касающихся применения и толкования Правил землепользования и застройки.