Новая Москва – Новые Возможности Для Рынка Недвижимости

28 июля 2011г. состоялся круглый стол «Новая Москва – новые возможности для рынка недвижимости», организованный Московским Бизнес Клубом и агентством V-Agency.  В деловой программе мероприятия приняли участие руководители и топ-менеджеры компаний рынка недвижимости, юриспруденции и страхования. Спикерами выступили Андрей Рябинский, Председатель правления, МИЦ; Ирина Доброхотова, Председатель совета директоров, БЕСТ-Новострой; Григорий Алтухов, Советник Президента, ФСК Лидер; Виталий Ус, Директор Центра страхования финансовых рисков, РОСНО; Алексей Коневский, Руководитель практики земельного права/недвижимости и строительства, Пепеляев Групп, Ирина Наумова, директор по маркетингу, НДВ-недвижимость. Так же своими комментариями поделились Юрий Хлестаков, генеральный директор риэлторской компании «Русский дом недвижимости» и Нина Лушниченко, Директор департамента маркетинга компании «Эксперт».
Это самая актуальная тема на сегодняшний день, которая затрагивает интересы всех игроков рынка недвижимости, строительства, страхования, юриспруденции и финансов. За круглым столом руководители ведущих компаний обсудили вопросы взаимовыгодного сотрудничества, консолидации капиталов в рамках новых границ Москвы и услышали из первых уст о готовящихся проектах. Так же темой обсуждения стали цены на новые кв.м., стратегия реализации новых строительных площадок и завершился круглый стол личным неформальным общением руководителей компаний.
Участники мероприятия целиком погрузились в тематику расширения границ Москвы за счет территории Подмосковья, так как местом проведения был выбран Подмосковный вертолетный клуб «АЭРОСОЮЗ», находящийся на территории горнолыжного парка «Волен» в городе Яхрома. Одним из вопросов круглого стола стала транспортная доступность новых районов, где самым удобным видом транспорта являются вертолеты, благодаря им огромные расстояния преодолеваются за считанные минуты. Это так же послужило фактором при выборе места проведения.
После деловой части – круглого стола и обеда вертолетчика – гостей удивили вертолетным шоу от пилотов-асов, экскурсией по вертолетному клубу, включая «Посторонним вход воспрещен», возможностью стать пассажиром в спокойном полете над просторами Яхромы, веселой командной игрой «Вертолетный баскетбол» и награждением победителей. А для самых смелых – мастер-класс по управлению вертолетом! Для любителей экстрима – полет задом, полет боком, стремительное падение и высокие скорости!
Алексей Коневский, Руководитель практики земельного права/недвижимости и строительства, Пепеляев Групп, рассказал о юридических аспектах расширения границ Москвы. Подробно описал процедуру изменения границ Москвы: соглашение между субъектами РФ, подписывается главами (Мэр Москвы и Губернатор Московской области); утверждение соглашения представительными органами власти  (Мосгордума и Московская областная дума); утверждение соглашения Советом Федерации. Изменение границ поселения не влечет за собой автоматического изменения разрешенного использования земельного участка. Разрешенное использование может быть изменено до 1 января 2012, до утверждения правил землепользования и застройки: путем принятия решения с учетом результатов публичных слушаний, или
на основании проекта планировки территории, путем внесения соответствующих изменений в документы территориального планирования, генплан и правила землепользования и застройки (после их утверждения). Возможно также отнесение новых земель к пригородным зонам, в состав которых входят: территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города. Границы и правовой режим пригородных зон городов федерального значения утверждаются и изменяются федеральными законами.

Ирина Наумова, директор по маркетингу компании «НДВ-недвижимость» начала свой доклад с исторических фактов, приведя в пример расширение границ Москвы по сравнению с 16 веком: радиально-кольцевое развитие города – историческая тенденция для Москвы; проекты «Замкадных» районов по уровню инфраструктуры отстают от среднестоличного уровня, за исключением Бутова; высокая плотность застройки в граничащих с Москвой городах – решение транспортной проблемы откладывается на неопределенный срок, интеграционные процессы неконтролируемы; «зеленые легкие» Москвы контролируют власти Подмосковья.
Что в начале: инфраструктура или строительство? Сравнительно удачное и равномерное развитие только у Бутова (не в последнюю очередь из-за большого количества переселенцев и громкого резонанса некоторых протестных акций), с определенными оговорками можно отнести к нему и Митино. Список неудачных «замкадышей» гораздо длиннее: Куркино, Жулебино, Новокосино, Кожухово. Но заявленные короткие сроки переноса административных зданий заставляют думать, что освоение новых территорий пойдет по традиционно-негативному сценарию, что может чревато отразиться на имидже реализаторов объектов. Важно соблюсти «золотую середину» при продаже объектов в данном районе.
«НЬЮ-Москва» - термин пошел в народ. Полноценное репозиционирование объектов в «новом районе Москвы» станет возможным только после опубликования генплана. Репозиционирование затронет не только название, но и классность объекта. Девелоперы, которые планировали освоение участков в среднесрочной перспективе, скорее всего, будут осуществлять реконцепции проектов в соответствии с новыми реалиями.
Наиболее вероятным последствием  перекройки административных границ может стать увеличение спроса на жилую и коммерческую недвижимость в городах-спутниках Москвы, а также повышение цен на земельные участки в Подмосковье, говорит Нина Лушниченко, Директор департамента маркетинга компании «Эксперт». Смещение делового центра за пределы МКАД неизбежно повлечет за собой изменение цен на рынке недвижимости всего Московского региона. По  мнению г-жи Лушниченко, недвижимость в Подмосковье  в настоящий момент недооценена. Причем, не только из-за административной принадлежности территории, но прежде всего,  из-за низкой степени развития социальной и транспортной инфраструктуры.  По оценке аналитиков ИК «Эксперт»,  это  понижает стоимость сделки на 20-30%.  Реализация проекта «Новокосино-2» (г. Реутов) показала, что рост цен на жилую недвижимость напрямую не связан с пересмотром границ Москвы, а  прежде всего, зависит от реализации утвержденных планов развития транспортной и социальной инфраструктуры: строительство станции метро, культурно-развлекательных центров, школ и детских садов.
Всегда считалось, что инвестирование в проекты комплексной застройки подмосковных земель не так доходно, как в Москве, из-за необходимости крупных вложений в развитие инженерной и социальной инфраструктур, а также  из-за небольшой разницы между доходами от продаж и стоимостью строительства, добавляет Нина Лушниченко, Директор департамента маркетинга компании «Эксперт». Расширение границ Москвы будет стимулировать интерес инвесторов, что изменит ситуацию, и существующие проблемы застройки и реализации территорий Подмосковья решатся в течение ближайших 10-15 лет.
Перенос министерств и ведомств за пределы существующих границ Москвы освободит большое количество офисных помещений, что повлечет за собой увеличение предложения на рынке коммерческой недвижимости. Что, возможно, спровоцирует  незначительное уменьшение арендных ставок в Москве. С другой стороны, значительно увеличатся цены на коммерческую недвижимость в новых зонах сосредоточения бюрократического аппарата.
Снижающаяся доходность по депозитам толкает потенциальных инвесторов – частных лиц на вложение денежных средств во второй по надежности финансовый инструмент:  приобретение недвижимости с высоким потенциалом роста стоимости, например квартиры в новостройках, что обеспечивает существенно большую доходность. Для примера:  стоимость квадратного метра в проекте «Новокосино-2» (г. Реутов) выросла за шесть месяцев на 40%.
Вполне вероятно,  что расширение границ Москвы даст возможность тенденции увеличения инвестиций частных лиц в проекты Подмосковья перерасти в устойчивую практику.  
Юрий Хлестаков, директор риэлторской компании «Русский дом недвижимости» не понимает смысла расширения границ Москвы в федеральном масштабе! Зачем это нужно? Разве на территории сегодняшней Москвы, все проблемы решены, и  столичному руководству нечем заняться? Почему нельзя, если это необходимо, вывести  какой-либо Федеральный орган в г.Троицк Московской области, или это обязательно должен быть «Троицкий район г. Москвы»??? Почему обязательно инвестировать в границах Москвы? Если Москва будет и дальше расширятся такими темпами, как она это делала с 30-хх годов прошлого столетия, то примерно лет через 300, территории России может не хватить! Не возможно, точно определить стоимость объектов на территории Новой Москвы. Рост цен,  скорее всего, будет поэтапным. Первое подорожание начнется уже сейчас, на волне массовой спекуляцией слухами и предположениями. Размер роста, на первом этапе определяется, только аппетитами собственников и мягко говоря, смелостью покупателя. Затем все будет зависеть от утвержденного плана развития территорий, где-то подорожает жилье, где-то офисная недвижимость, а где-то стоимость земли упадет в разы, т.к. надо где-то размещать очистные сооружения, кладбища, мусорные свалки и т.п. Дальнейший рост цены будет напрямую зависеть от успешности реализации программы, и улучшения уровня жизни на новых территориях.
Введение объектов инфраструктуры Новой Москвы, должно проходить одновременно со сдачей первых, жилых корпусов. Понятно, что первое время, они не смогут окупаться, но социальные функции в данном случае важнее. Отсутствие инфраструктуры, сделает бессмысленным всю затею с Новой Москвой.
Сегодня СМИ уже достаточно раскрутили эту тему, она у всех на слуху. Пока для реализуемых объектов можно осуществлять продажи, используя синергию от естественного интереса СМИ к данной теме. По прогнозам экспертов «НДВ-недвижимость», его хватит на полгода, причем пик «шума» придется на конец августа - начало октября. Девелоперам, строящим проекты в данном районе, необходимо менять маркетинговую стратегию по реализации объектов с учетом как позитивных факторов объединения с Москвой, так и возможных негативных последствий.