Будет Ли Обвал Цен На Рынке Греческой Недвижимости?
Будет ли обвал цен на рынке греческой недвижимости?
Россияне уже достаточно хорошо оценили и успели полюбить Грецию, ведь турпоток в этот солнечный рай, омываемый сразу тремя морями (Эгейским, Ионическим и Средиземным) возрастает ежегодно. Очарованные магией южной природы и весёлым, гостеприимным характером греков, россияне всё чаще выбирают её не только для туризма, но и для покупки своей средиземноморской дачи. Но в последнее время кризис напугал российского покупателя: а что, если случится обвал цен на рынке греческой недвижимости? Вот на этот вопрос мы и попытаемся ответить в данной статье.
Сегодня Греция находится в сложной экономической ситуации. Долговой кризис, повлёкший за собой уменьшение реальных доходов населения, безработицу и неуверенность в завтрашнем дне, заставляет греков пересматривать свои взгляды на многие вещи и менять образ жизни. Но так ли всё трагично, как пытаются представить нам СМИ? И что же происходит с греческой недвижимостью в новых, кризисных условиях?
Многие аналитики и экономические обозреватели прогнозировали обвал цен на недвижимость уже в 2009 году. Сегодня эти прогнозы чем-то напоминают предсказание конца света на рубеже тысячелетий. Цены за прошедшие кризисные годы действительно отступили, но речь не идёт о их резком падении. Недвижимость продаётся сегодня в среднем процентов на 10-15 дешевле, в зависимости от категории и географического положения. Больше всех «пострадали» элитные объекты, где падение цен в отдельных случаях может достигать 20-30%. Объясняется это тем, что цены были изначально сильно завышены. К этому чисто финансовому фактору прибавляется ещё и налоговый, поэтому мы имеем владельцев, стремящихся побыстрее избавиться от дорогостоящих вилл, приобретение и содержание которых никак не оправдывает их заниженная налоговая декларация. А покупателей, способных подтвердить законность своих доходов для их покупки, тоже немного. Существенно снизились цены и на городские квартиры в центре Афин, в основном из-за неблагополучной ситуации с беспорядками и засилия незаконных эмигрантов. В остальном, рынок выдерживает удары кризиса с завидным достоинством, а в популярных курортных районах падение цен либо очень незначительно, либо вообще отсутствует. «Так почему же прогнозируемый обвал цен греческого рынка, несмотря на кризис, не торопится наступать?», - недоумевают иностранные эксперты по недвижимости.
Вот как объясняют этот феномен греческие аналитики, знающие ситуацию изнутри. В последний период львиная доля жилищного строительства приходилась на малые, чаще семейные, строительные компании. Уже успев продать бОльшую часть своих объектов в годы «тучных коров», они сумели сколотить неплохой капитал и, пуская его в оборот, почти не прибегали к дорогостоящим банковским кредитам. Строили, в основном, на своей земле, что тоже немаловажно. В результате сегодня, даже имея непроданные объекты, они не ощущают прессинга со стороны кредиторов. Общая ситуация у застройщиков такова: объекты готовы к сдаче или находятся на стадии отделочных работ – теперь можно неспеша искать покупателя самому или через посредников. Как долго они смогут продержаться, выставляя свои объекты по сниженной, но не убыточной для себе цене – вопрос сложный, зависящий от множества факторов, но отсутствие долгов, несомненно, здесь один из главных. Надеяться на то, что из-за кризисной ситуации вдруг начнется продажа востребованной недвижимости на побережье Эгейского моря по бросовой цене – это наивность. Многократно тиражируемый миф об обвале цен на греческом рынке выгоден тем, кто хочет скупить недвижимость в самых популярных регионах по сниженной цене, оставив остальных ждать прогнозируемого спада. В том масштабе, в каком его «прогнозируют», его просто быть не может!
Все эксперты признают, что в Греции не было стоительного бума, подобного испанскому, в результате которого там появились целые районы и города-призраки «недостроя». Количество непроданных объектов в Греции не так велико, да и рынок не стоит, он только существенно замедлил свои темпы. Так, по данным Греческой статистической службы (ЭЛСТАТ) на декабрь 2011 года, в частном стоительном секторе наблюдается снижение показателей на 41,7% по сравнению с прошлым, 2010 годом. Рынок сам себя регулирует. В свою очередь застройщики качественно изменили концепцию маркетинга, продвигая свои объекты, ориентированные на конкретную категорию покупателей, уже на стадии проектирования. Халкидики, острова Крит, Тасос, Киклады, западное и восточное побережье Пелопоннеса лидируют в этой «инновации». Тут время вспомнить известную мудрость, что всё новое – хорошо забытое старое: в проектах, «заточенных» под конкретного заказчика, риск практически сводится к минимуму. Вот такая, в общих чертах, ситуация: не радужная, но и не трагическая, как думают многие, наблюдающие с экранов телевизоров беспорядки на площади Синтагма. Небольшое отступление: на центральную площадь Афин, перед зданием Парламента, выходят греки, которые потеряли часть своих (немалых, к слову сказать) доходов, но они вовсе не «на дне». Им и не надо быть на дне, чтобы ходить на демонстрации протеста: Греция – страна демократии, а сами греки – народ темпераментный. Но вернёмся к ценам на недвижимость: сегодня речь не идёт ни об обвале, ни о даже резком их снижении. Скорее, о вполне ожидаемой в кризисных условиях коррекции.
Теперь о главном, больше всего волнующем потенциальных российских покупателей вопросе: покупать сейчас или подождать? И если покупать, то что именно? Рискуя показаться невежливыми, мы ответим вопросом на вопрос: а с какой целью вы собираетесь покупать недвижимость? Отдых, обучение ваших детей, ведение бизнеса, инвестиции? Второе и третье само предопределяет ответ – покупаем там, где обучаются ваши дети или где вы ведёте бизнес. Остаются отдых и инвестиции. Вот тут самое время задать ещё один вопрос: кто вы – опытный и компетентный в финансовых делах инвестор, которого волнует, в первую очередь, извлечение прибыли, или покупатель, ищущий свой «домик у моря», куда вы будете приезжать каждое лето с семьёй или с друзьями, чтобы расслабиться и отдохнуть? Только определившись с собственными целями, можно искать наиболее подходящий и выгодный вариант. Оговоримся сразу, что если у вас достаточно средств для приобретения двух или более зарубежных объектов, один из которых чисто «для души», а другой для инвестиции, то этот вопрос не стоит для вас с такой остротой. К тому же, опытные инвесторы уже давно всё просчитали и поняли, что выгодно вложить капитал в недвижимость можно, но полностью застраховаться от колебаний цен нельзя ни в какой стране. Наш средний потребитель, кстати, хорошо знает этот закон рынка на примере востребованной московской недвижимости, а более продвинутый – на примере американской. Да, рынок недвижимости практически всех стран ЕС во время кризиса пострадал, но в разной степени. Вот это «в разной степени» мы уже частично проанализировали выше на примере «одной, отдельно взятой страны», сравнивая цены на элитную, городскую и обычную загородную недвижимость. А теперь вернёмся к тем, кто хотел бы считать себя инвесторами. Вложив (и заморозив!) немалую сумму в приобретение зарубежной недвижимости в какой-нибудь стране со стабильной экономикой, находящейся, увы, гораздо севернее, чем хотелось бы, вы должны учитывать, что продать её через 3-4 года с извлечением хорошей прибыли практически невозможно. Значит, ждать придётся где-то лет 5-7, в зависимости от роста цен в данном регионе. Одновременно с ожиданием взлёта цен вы будете выплачивать немалые налоги на ваш инвестиционный проект и... ездить в отпуск туда, где тепло и солнце, ласковое море, здоровый климат, положительная энергетика, хорошая кухня и неспешный образ жизни. Итак, приплюсовываем к расходам на содержание «инвестиции» ещё и расходы на полноценный отдых, но уже в другой стране. Вы собираетесь арендовать вашу недвижимость, чтобы покрыть часть расходов? Да, но аренда на короткий период не практикуется в странах, где нет большого туристического потока, хотя и не исключена. Вероятнее всего, вам придётся арендовать её круглый год, тем самым отказавшись от личного пользования, выплачивая немалые налоги с аренды да ещё и принимая на себя массу незнакомых вам обязательств. Увы, банальная истина о том, что лёгких денег не бывает, нуждается в повторении. В отношении инвестиций в недвижимость существует одна простая, но мудрая истина, на которую хотелось бы обратить внимание. Располагая сегодня некой суммой, вы можете воспользоваться неким спектром товаров и услуг. С течением времени деньги обесцениваются, происходит инфляция. Завтра та же сумма обеспечит вам меньший спектр товаров и услуг, послезавтра – ещё меньший. А приобретённая вами недвижимость, даже несмотря на все колебания рыночных цен, остаётся незыблемой – она принадлежит вам, вы и ваша семья проживаете в ней, она приносит вам конкретную пользу, удовлетворяя ваши потребности. И в долгосрочной перспективе, несмотря на все кризисы, стоимость её все равно растёт. И всё же, можно ли найти золотую середину, выбирая недвижимость для отдыха и в то же время избежать убыточности вашего вклада? Можно и нужно. Надо только знать, что вы покупаете и где.
Вопросы и Ответы
Основная часть сделок на рынке недвижимости представлена сделками - сдача в аренду. В общем случае под сделками понимаются действия, направленные на установление гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть односторонними и многосторонними (договоры). Односторонние сделки создают обязанности только для лица, совершившего сделку. К односторонним сделкам относятся, например, завещание и выдача доверенности.
Традиции - вещь упрямая… Вне зависимости от того, в какой области они распространены. А в какой они не распространены? Белое платье у невесты, ковры на полу жилья, чай в поезде и т.д. – всё это небольшие примеры традиций. Да, они различны для разных стран и народов. Но в наличии – всегда. И этим пользуются, и тоже – всегда. С различными целями и результатами, но пользуются. Почему? Потому что этим просто грех не пользоваться! Тут есть главный фактор любого бизнеса – известность и предсказуемость
Как известно, недвижимость – это хорошее вложение капитала. Однако это вложение может принести еще большую прибыль, если в случае надобности средств, недвижимость продать очень выгодно. Многие думают, что недвижимость можно продать дороже, если найти хорошего риэлтора. Но как показывает практика, это не всегда так.
При сегодняшнем уровне стоимости жилья и уровне доходах населения, не позволяющем сделать достаточные накопления, единственным способом приобрести квартиру становится ипотека.
Что важно учесть при выборе региона для покупки недвижимости? Как "угадать" перспективный регион, в который выгодно инвестировать, чтобы совершить выгодную сделку? Не упустите свой шанс стать обладателем востребованной и доходной недвижимости на побережье.
Прежде всего необходимо отметить, что начало всякой предпринимательской деятельности состоит в поиске неудовлетворенной потребности, создании способа удовлетворения которой дает возможность для извлечения дохода. Какие же потребности, связанные со сферой недвижимости, могут стать источником дохода предпринимателя?
Во многих исследованиях, посвященных анализу переговорного процесса, термин "переговоры" используется для обозначения широкого круга ситуаций, в которых люди пытаются обсудить те или иные проблемы, согласовать какие-либо действии, договориться о чем-либо, решить спорные вопросы. Переговоры - стиль поведения, с которым мы встречаемся и используем сами каждый день.
В недвижимости наиболее приемлемы переговоры модели «выигрыш – выигрыш», так-как участники переговоров обычно не находятся в состоянии конфликта. Если начинается конфликт, то сделка не состоится, разве что под дулом пистолета, но это уже предмет рассмтрения Криминальным Кодексом.
Что важно учесть при выборе региона для покупки недвижимости? Как "угадать" перспективный регион, в который выгодно инвестировать, чтобы совершить выгодную сделку? Не упустите свой шанс стать обладателем востребованной и доходной недвижимости на побережье.