Место для бизнеса

В августе 2007 года компанией «Бизнес-Аналитик Групп» был проведен опрос кемеровских компаний «Планы расширения коммерческих помещений компаний потребительского и корпоративного рынков». Исследователи ставили перед собой следующие задачи:

1. Выяснить влияние фактора «месторасположение» бизнеса на деятельность компаний;
2. Выяснить заинтересованность компаний в росте бизнеса за счет смены месторасположения, расширения торговых точек, расширения площади занимаемых помещений;
3. Выяснить степень осведомленности компаний о перспективном градостроительном плане города.

В выборку респондентов вошли 144 Кемеровские компании сегментов малого и среднего бизнеса следующих видов деятельности:
1. Розничная торговля – 57 (40% от общего количества респондентов)
2. Услуги физическим лицам - 41 (28% от общего количества респондентов)
3. Услуги юридическим лицам – 46 (32% от общего количества респондентов)
12% респондентов сочетают 2 и более видов деятельности.

Опрашивая руководителей высшего и среднего звена, исследователи исходили из предположения, что для выделенных видов деятельности месторасположение основных помещений является важным фактором, обязательно учитываемым при планировании дальнейшего развития бизнеса компаний. По данным опроса, 47% компаний обозначили этот фактор как «принципиально важный», в основном это компании торговли и услуг физическим лицам, и только 17% обозначили данный фактор как «не важный». Это в основном компании, занимающиеся рекламным и полиграфическим бизнесом, инженерно-техническими услугами, связью, транспортными услугами. Часть компаний отметили, что не так важен фактор «Месторасположение», как важен фактор «Характеристики помещений» - 26%.

Коммерческая недвижимость сама по себе быстро растет в цене, но рост этот не равномерный и на сегодняшний день мало зависит от рыночных факторов. Дефицит качественного предложения по недвижимости приводит к ажиотажному спросу, однако после насыщения основных сегментов рынка в 5-7летней перспективе стоимость и ликвидность помещений, а также окупаемость инвестиций в бизнесе во многом будет зависеть от социального окружения территории, проходимости, престижности района, наличия и удобства парковок и т.д. Все эти факторы стоит учесть компаниям, планирующим смену месторасположения, расширение помещений и открытие дополнительных помещений в других районах города.

При анализе основных зон деловой и потребительской активности через 5-10 лет, а именно такой горизонт планирования обязателен при принятии решений о серьезных инвестициях в недвижимость и развитие сетевого/ филиального бизнеса, следует обязательно учитывать планы развития города. На объем бизнеса и рост стоимости недвижимости напрямую влияют такие факторы как:
1. формирование зон деловой активности,
2. формирование торговых зон (торговых коридоров),
3. изменение транспортных потоков,
4. интенсивность транспортных потоков и удобство транспортных развязок,
5. формирование зон многоэтажной и малоэтажной застройки,
6. миграция различных социальных слоев населения по территории города.

К сожалению, большая часть респондентов не знакома с перспективным планом развития города и не учитывает его при принятии решений о развитии бизнеса. Решение принимается от существующего предложения недвижимости, а также от индивидуальных предпочтений руководителей. Лишь 6% респондентов (9 компаний) активно изучали градостроительный план при планировании развития компаний.

Рынок коммерческой недвижимости для рассматриваемых нами видов деятельности формируется за счет отдельно-стоящих торговых центров, бизнес-центров, встроенных помещений на 1 этажах жилых зданий, реконструируемых зданий. По каждому виду помещений существуют свои требования для обеспечения удобства клиентов и персонала компании, генерированию доходности. Например, федеральная компания, выходящая на Кемеровский рынок выдвигает следующие требования к месторасположению магазина, ставя сам фактор «Месторасположение» на 1 место относительно других требований: «предпочтительно в местах с высоким уровнем пешеходных, автомобильных и других транспортных потоков. Наличие в визуальной близости транспортных узлов, развязок и магистралей. Расположение магазина в крупном торговом комплексе с присутствием других сетевых "якорных" арендаторов».

Предполагается, что работу по проведению маркетинговых исследований районов, прилегающих к торговому или офисному центру, расчетом потенциальных покупательских потоков и проходимости, анализом социального окружения и формированием концепции объекта должны заниматься компании-девелоперы. Однако при приобретении крупных объектов под реконструкцию или встроенных нежилых помещений отдельными игроками маркетинговый анализ ложится на плечи самих компаний-покупателей. Банки уже сегодня запрашивают маркетинговый анализ при принятии решений о предоставлении кредитов на строительство и реконструкцию, чтобы просчитать потенциальную окупаемость объектов.

Будущее лицо города формируется уже сейчас при выделении земельных участков под разные виды застройки, анализе планов крупных компаний-девелоперов, а, значит, прогноз на 10 лет становится более чем реальным.