Обмен На Раз, Два, Три
Обмен квартир - одна из самых сложных операций на рынке недвижимости. Мы советуем поручить ее проведение специалистам. Если Вы все же хотите сделать это сами, ниже приводится ряд полезных рекомендаций.
Примечание. Под обменом квартир здесь будет рассматриваться любая из операций, в которой задействована Ваша недвижимость, будь это простой обмен, расселение или съезд. Все они близки по сути, разница лишь в количестве задействованных объектов недвижимости.
Быстрее и эффективнее всего на сегодняшний день обмен квартиры осуществляется через куплю-продажу, так называемую "альтернативную сделку". Достаточно сказать, что 95% всех операций по обмену жилья проводится именно по этой схеме. С чем это связано?
В "советские времена" основным и единственным способом обмена являлся "прямой обмен" квартир (одна квартира меняется непосредственно на другую). Он существует и сегодня. Однако его использование сопряжено с рядом трудностей, связанных с выполнением целого ряда условий:
Найденная квартира должна устраивать Вас;
Другая сторона готова въехать в Вашу квартиру;
Если обмен неравноценный, необходимо урегулировать финансовую сторону вопроса - сумму доплаты.
По времени поиск такого варианта может занять от полугода до нескольких лет. Если же это съезд или разъезд, здесь задача практически не решаема.
Главное преимущество альтернативной сделки: для Вас доступны любые квартиры, предлагаемые на рынке недвижимости. Единственное ограничение - стоимость, которую покупатель готов заплатить за Вашу недвижимость.
Основные этапы обмена квартиры
1. Поиск покупателя на квартиру. Этот процесс может занять время от нескольких дней, до нескольких месяцев. Все зависит от состояния рынка недвижимости, ликвидности квартиры, правильного выбора ценовой политики, качества рекламной компании.
2. Покупатель найден. Что дальше? На этом этапе покупатель в подтверждении серьезности своих намерений вносит предоплату, оформляется авансовое соглашение о покупке (соглашение о задатке). Аванс вносится на определенный срок. Чем дольше он будет, тем больше у Вас времени на подбор альтернативного варианта. Как правило, этот срок составляет 1.5 - 2 месяца.
Соглашение подписано. С этого момента у Вас фактически есть деньги на приобретение альтернативной квартиры.
3. Поиск альтернативной квартиры задача на первый взгляд несложная. Но поиск - это только надводная часть айсберга. Квартира по параметрам Вас устраивает, но этого не достаточно. Уточните обязательно следующие моменты:
Cтатус. Квартира приватизирована или не приватизирована. Если квартира не приватизирована, обмен можно осуществить, но Вы получите ордер. Право на приватизацию недвижимости дается один раз в жизни, и если Вы им уже воспользовались, оформить в собственность эту квартиру Вы не сможете.
Документы о собственности на квартиру. Наследство, договор купли-продажи, приватизация, дарение. Самые прозрачные документы - приватизация. Квартира еще не участвовала в сделках купли-продажи, хотя и здесь есть свои тонкости. Все остальные документы требуют проведения юридической проверки.
Свободна ли квартира юридически (никто не зарегистрирован) и физически. Если нет - уточните, когда будет осуществляться освобождение. В случае, когда хозяева просто продают квартиру, лучше всего, если они выпишутся до сделки купли-продажи. Если они так же как и Вы меняют квартиру, то выписываться они будут в альтернативную квартиру после сделки купли-продажи.
Есть ли в собственности или зарегистрированы несовершеннолетние дети. Многие отказываются от таких вариантов, опасаясь, что дети в последствии могут оспорить право на квартиру. Да такое возможно, если права детей будут ущемлены. Разрешение на проведение сделки купли-продажи недвижимости, в которой дети являются собственниками или зарегистрированы дает опекунский совет. Если такое разрешение есть, то опасаться здесь нечего.
Получение разрешения в опекунском совете займет период от 2-х недель до месяца. Время на подбор альтернативы и выхода на сделку у Вас ограничено. Проверьте, успеваете ли Вы в срок. Если нет, то необходимо обсудить с покупателем возможность продления авансового соглашения.
И последний немаловажный момент. Уточните какова ситуация у продавца выбранной альтернативной квартиры.
Самый лучший вариант, если квартира просто продается, так называемая "свободная продажа". Собственнику нужны деньги. Если это так, после внесение аванса за квартиру, Все стороны начинают подготовку к сделке.
Если же продавец, как и Вы, меняет свою квартиру, Вам придется ждать, пока он подберет альтернативный вариант себе. И не факт, что этот вариант окажется свободным.
Может получиться и так, что хозяева квартиры, которую Вы выбрали, разъезжаются на несколько площадей. Лучше таких вариантов избегать. Так как существует вероятность, что по каким-либо причинам, чаще всего финансовым, приобрести нужное количество жилой площади не получится.
Вы может прождать 1.5 - 2 месяца и в итоге остаться ни с чем. Вам вернут аванс, либо предложат большую цену за квартиру. Покупатель Вашей квартиры, скорее всего, не согласится ждать, пока Вы подберете другой вариант. Вы будете вынуждены вернуть полученный аванс, потеряете время и покупателя.
Поэтому, прежде чем принимать решение о покупке, внимательно проанализируйте ситуацию продавца, насколько она реальна.
4. Вы подобрали альтернативный вариант. Далее следует процедура, рассмотренная нами в п. 2. Но теперь Вы выступаете в роли покупателя и вносите предоплату за выбранную квартиру.
5. Подготовка к сделке купли-продажи недвижимости. На этом этапе Вы должны подготовить пакет документов, необходимых для продажи Вашей квартиры. А самое главное - убедиться в юридической чистоте приобретаемой недвижимости. Если все в порядке, Вас ждет заключительный этап: сделка купли-продажи недвижимости.
6. Сделку купли-продажи недвижимости можно разделить на две составные части:
проведение взаиморасчетов между участниками сделки;
подписание договоров купли-продажи недвижимости.
Как правило, взаиморасчеты между участниками сделки проводятся с использованием абонированной банковской ячейки.
Далее вы подписываете два договора купли-продажи недвижимости. Первый - продажа Вашей квартиры, второй - покупка альтернативной недвижимости.
Договора подлежат государственной регистрации, после чего Вы становитесь собственником купленной квартиры.
Теперь самое время готовиться к новоселью!
Заключение
Здесь приведена общая схема обмена квартиры. На самом деле, любая сделка купли-продажи по-своему уникальна. Каждая сделка имеет свои тонкости и особенности. Для того, что бы обойти все подводные камни и благополучно довести начатое до конца, прежде всего, необходим опыт в проведении подобных операций. Если его нет - Вы сильно рискуете, осуществляя обмен самостоятельно. Рекомендуем обратиться за помощью к специалистам. В конечном итоге Вы сэкономите время, деньги и нервы.
Обмен квартир - уникальная возможность улучшить жилищные условия - проблемы и решения
Агентство недвижимости ?21 век? готово провести любые операции с недвижимостью в Ростове-на-Дону. Вашему вниманию предлагается огромная постоянно обновляемая база недвижимости в Ростове, в том числе покупка, продажа и аренда квартиры в Ростове, а также предоставление возможности аренды отдельных комнат.
Рекомендации покупателям при покупке квартиры, в статье отражены моменты, на которые необходимо обратить покупателю, перед выбором объекта недвижисти.
Процедура расселения является одной из наиболее сложных сделок с недвижимостью. Зачастую она происходит в коммунальных квартирах, когда совместное проживание с соседями становится просто невыносимым и жильцы приходят к единственно верному решению –расселению...
Не смотря на финансовые трудности, спрос на рынке недвижимости растет с каждым днем. Люди покупают и продают квартиры, снимают и сдают. Иногда просто вкладывают деньги в недвижимость, так как
Существуют разные способы оценки квартиры. Можно воспользоваться услугами лицензированного оценщика, риэлтора или сделать это самостоятельно.
С 25 по 27 октября в областном выставочном центре «Вятка-ЭКСПО», что на Сурикова,19, прошла II специализированная выставка «НЕДВИЖИМОСТЬ Кирова».
Каждый собственник своей квартиры, дома, коммерческой недвижимости в Брянске и Брянской области когда-либо задавал себе вопрос: «Как выгодно продать свою недвижимость?» Кто-то находил ответ на него, а кто-то по сей день с решением его так и не определился. Вот для этих людей и подготовлен материал в этой статье.
Рынок недвижимости в Украине замедлился до минимума. Происходят сделки, сформировавшиеся еще до кризиса, а также небольшой процент сделок, вызванных срочной необходимостью . Но массовый спрос на недвижимость снизился, и пока никто не может спрогнозировать момента, когда могущественная рука рынка произнесет заветное «Отомри».
Декабрь – удивительное время. Из года в год в этот месяц покупательская активность достигает своего пика, чему причиной - самые главные праздничные дни. Ажиотаж охватывает все категории товаров. Даже недвижимость, являющаяся одним из наиболее дорогих приобретений, не является исключением. Об особенностях декабрьских покупок рассказывает руководитель Департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.
По данным главных игроков рынка недвижимости, в нашем городе больше риелторских агентств, чем в Самаре и чуть меньше, чем в Москве. Это влияет на низкую рентабельность бизнеса и ухудшение качества предоставляемых услуг. О восстановлении рынка риелторских услуг после кризиса, прогнозах цен на жилье, черных и серых риэлторах рассказал генеральный директор агентства недвижимости «Русская Жемчужина» Алексей Кирюшин.
Квартиры в сданных домах в Москве довольно дорогие и зачастую самым оптимальным вариантом является снять комнату. Эта статья поможет вам узнать о тонкостях снятия комнат в квартирах.
Прошедший месяц, как и предыдущий, можно охарактеризовать как период высокой деловой активности. Так, спрос на новостройки по-прежнему находится на достаточно высоком уровне. В ноябре объем предложения на рынке увеличился на 5%, тогда как в октябре рост составил 6,5%, что в большей степени было связано с возобновлением приостановленных продаж.
В Тольятти налицо тенденция к загородному строительству. На минувшей неделе в Тольятти был представлен коттеджный поселок Озерный, расположенный в селе Нижнее Санчелеево, который можно назвать самым реальным проектом из всех имеющихся. Судите сами: уже построены первые дома, имеются в наличии все коммуникации, и если вы приобретете земельный участок с подрядом, дом по вашему проекту будет возведен всего за полгода. АН «Русская жемчужина» - эксклюзивный брокер проекта: сайт rusjem.ru
Задумываясь о продаже дома мы решаем хотим ли мы заниматься этим сами или доверить это специалистам риэлтерских компаний. Но в одном и в другом случае, что бы выгодно продать недвижимость мы должны знать ряд важных аспектов.
По итогам ноября 2011 г. средняя стоимость строящегося жилья составила 83 133 руб./кв.м. Средняя стоимость жилья в сданных домах составила 101 245 руб./кв.м., что на 3,34% ниже аналогичного показателя октября. Снижение цены произошло за счет вымывания ликвидного предложения.
В обстоятельствах длительного кризиса болгарские риэлтеры применяют современные приемы продвижения своих объектов. Особенно популярна в настоящее время методика «Открытый дом». Она уже показала свою прибыльность.
Обмен квартир - уникальная возможность улучшить жилищные условия - проблемы и решения
