Как Избежать Неприятности При Покупке Квартиры (2-Я Часть)

В первой части статьи, рассказывалось о том, какие необходимо собрать документы для подачи с регистрационную службу для регистрации договора купли-продажи квартиры.

Итак, комплект документов продавца:

1. Свидетельство на право собственности

2. Предыдущий договор купли-продажи

3. Акт приема-передачи

4. Нотариально заверенное согласие супруга или супруги на продажу квартиры (если продавец состоит в браке)

5. Согласие государственных органов опеки (если у продавца есть несовершеннолетние дети)

Покупателю надо иметь:

1. Нотариально заверенное согласие супруга или супруги на покупку квартиры (если покупатель состоит в браке)

2. Согласие государственных органов опеки (если у покупателя есть несовершеннолетние дети)

3. Выписка из единого государственного прав на недвижимое имущество (для регистрации оне не нужна, но в случае возникновения судебных споров очень даже пригодится)

Итак, все документы собраны, продавец с покупателем договорились о цене, казалось бы, это все. Но тут же возникает вопрос, точнее два: как продавец и покупатель будут рассчитываться за квартиру, и какая сумма будет отражена в договоре.

Немного отойдем в сторону от темы. В России не любят платить налоги, а точнее их не любят платить ни где: что в Америке, что в Западной Европе. Но там, на Западе, давно сложилась ситуация, что в любом случае от уплаты налогов не спрячешься, поскольку цена на недвижимость определяется исходя из рыночной стоимости, и тамошний народ скрипя сердцем налоги платит. У нас же ситуация немного иная. Сколько стоит, к примеру, недвижимость Липецка, мы приблизительно все знаем. А если посмотрим в уже зарегистрированные договора купли-продажи, то увидим, что стоимость заветных квадратных метров отличается от рыночной на порядки. Естественно, в сторону занижения. А все дело в том, что в документации органов технической инвентаризации имеется цена объекта недвижимости. На основании каких расчетов, или просто взята с потолка, не знаю, но факт остается фактом: в документах органов технической инвентаризации стоимость объектов недвижимости, как правило, составляет несколько процентов от его реальной рыночной стоимости. И вот эта стоимость обычно фигурирует в договорах купли продажи недвижимости.

Конечно, идеальный случай, когда в договоре отражена реальная стоимость квартиры: в случае возникновения какой-либо спорной ситуации каждая из сторон получает свое, и все остаются, как говорится, при своих.

А какие возможны варианты, если в договоре только «бэтэишная» цена? В случае расторжения договора продавец будет обязан вернуть покупателю только то, что указано в договоре, и ни копейки больше! Оно вам это надо?

Желание продавца понять можно: зачем ему «светиться» с крупной суммой денег – в любом случае продавцу придется подавать декларацию о доходах, где будет фигурировать реальная стоимость квартиры. Да, и кроме того, если квартира у него в собственности была менее трех лет придется платить подоходный налог в 13% от разницы между ценой покупки и ценой продажи (а в предыдущем договоре наверняка отражена та же «бэтэишная» цена). Так что, продавец будет всеми правдами и неправдами отказываться отражать реальную стоимость в договоре. Как же быть, спросите Вы? К сожалению, учитывая российские реалии, придется согласиться с тем, что в договоре купли-продажи будет указана заниженная цена.

Тут же у вас возникнет другой вопрос: а как же тогда рассчитываться с продавцом: до или после подачи документов, брать ли расписку, как довести продавца до регистрационной службы после того, как тот получит деньги?

Мой настоятельный совет: никогда не отдавайте деньги продавцу до того, как вы получите на руки свидетельство о собственности! И никогда не поддавайтесь на уговоры продавца, что, мол, у него нет дурных намерений и т. д.

Если не получается провести сделку купли-продажи цивилизованно, то существует два более-менее безопасных способа произвести расчет между покупателем и продавцом – привлечь в качестве посредника какой-либо банк.

Первый способ. Покупатель, продавец и банк составляют трехсторонний договор, по которому покупатель открывает аккредитив в банке на сумму, за которую продавец согласился продать квартиру. Срок договора – около двух месяцев. На это время деньги замораживаются, и банк гарантирует, что в течение срока действия договора покупатель не сможет воспользоваться этими деньгами. В договоре также указывается, что продавец может забрать эти деньги по предъявлении договора купли-продажи, зарегистрированного регистрационной службой.

На практике это выглядит так: заключается трехсторонний договор, покупатель перечисляет или приносит деньги в банк. Продавец и покупатель направляются в регистрационную службу для подачи документов. Проходит установленный срок, как правило, месяц, и, если все в порядке, продавцу и покупателю выдаются документы: покупателю – свидетельство на право собственности, зарегистрированные договор купли-продажи и акт приема-передачи, продавцу – погашенное свидетельство и зарегистрированные договор купли-продажи и акт приема-передачи.

И вот с этими документами продавец идет в банк и распоряжается деньгами по своему усмотрению. А если сделка по каким-либо причинам не состоялась, банк по истечении срока договора размораживает счет и покупатель получает право распоряжаться деньгами.

Второй способ. Очень похож на первый, только деньги кладутся не на счет, а закладываются в банковскую ячейку. Точно также как и в первом случае, банк замораживает положенные в ячейку деньги на определенный срок и передает их в распоряжение продавца по предъявлению зарегистрированного договора купли-продажи, либо возвращает покупателю по истечении срока действия договора.

Согласитесь, вполне безопасный способ произвести расчеты между продавцом и покупателем. А если вдруг окажется, что продавец отказывается от такого способа расчета по договору и будет настаивать на расчете наличными, да еще до подачи документов в регистрационную службу, мой Вам совет, если не хотите попасть в криминальную хронику телепрограммы «Новости Липецка» – вообще откажитесь от сделки и поищите другую квартиру.