Государственная Регистрация Прав На Объекты Недвижимого Имущества, Являющиеся Общим Имуществом В Многоквартирном Доме

• Понятие общего имущества

• Понятие многоквартирного дома

• Правовой режим общего имущества многоквартирного жилого дома

• Момент возникновения права общей долевой собственности на земельный участок  и иное недвижимое имущество как общее имущество многоквартирного жилого дом

• Размер доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома

• Государственная регистрация прав на общее имущество  многоквартирного дома

• Представление документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости

• Указание сведений о размере доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного жилого дом

• Удостоверение государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости, выдача информации о зарегистрированном праве общей долевой собственности на объекты недвижимости

Всем, кто проживает в таких многоквартирных домах, безусловно, хочется иметь красивые дворы, чтобы они были чистыми и ухоженными. Именно для этого законодатель представил самим собственникам эффективно управлять и распоряжаться общим имуществом, получая прибыль, передавать общее имущество в аренду, реконструировать, иным образом осуществлять владение и пользование таким имуществом.

Следует отметить, что ввиду особого правового режима недвижимого имущества, права на него также подлежат государственной регистрации.

Правовое регулирование государственной регистрации прав на общее имущество многоквартирного жилого дома определено в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним",   Постановлении Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 года № 219,  Гражданском кодексе РФ, Жилищном кодексе Российской Федерации,  Федеральном законе от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации Инструкции  «Об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества», утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ № 29 от 14.02.2007 года.

Внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записей о государственной регистрации прав собственников жилых и нежилых помещений на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме (далее - объекты недвижимости), и сделок с ними осуществляется в порядке, установленном Законом о регистрации, Правилами ведения ЕГРП и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с ним, в том числе Инструкцией.

На сегодняшний день мы бы хотели  довести до сведения граждан общие положения и требования, которые необходимо соблюдать при желании провести государственную регистрацию прав на общее имущество многоквартирного жилого дома.

Понятие общего имущества

Все имущество многоквартирного дома можно разделить на две части: жилые и нежилые помещения, являющиеся самостоятельными объектами права собственности, и общее имущество многоквартирного дома, предназначенное для обеспечения возможности пользования указанными помещениями и поэтому не признаваемое самостоятельным объектом гражданского оборота. Поскольку физически многоквартирный дом связан с земельным участком, на котором расположен и который необходим для его использования, к общему имуществу многоквартирного отнесен также и соответствующий земельный участок.

Итак, общим имуществом в многоквартирном доме являются:

· помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме,

· межквартирные лестничные площадки,

· лестницы,

· лифты,

· лифтовые и иные шахты,

· коридоры,

· технические этажи,

· чердаки,

· подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы),

· крыши,

· ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома,

· механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

· земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства,

· иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Понятие многоквартирного дома

Многоквартирный дом - совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме.

К многоквартирным домам не относятся жилые дома - индивидуально-определенные здания, которые состоят из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Правовой режим общего имущества многоквартирного жилого дома

· Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме;

· уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции;

· по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц;

· земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами;

· собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество;

· в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Момент возникновения права общей долевой собственности на земельный участок  и иное недвижимое имущество как общее имущество многоквартирного жилого дома

· Если земельный  участок не был сформирован до вступления  силу Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005 года), то право общей долевой собственности возникает с момента формирования земельного участка под таким домом.

· Если право возникает на помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме по основаниям гражданско-правовой сделки, иным основаниям, предусмотренным законом, в период действия Жилищного кодекса Российской Федерации и под многоквартирным жилым домом сформирован земельный участок, то право на такой участок собственников помещений возникает с момента государственной регистрации права собственности на помещение либо с момента, установленного законодательством для отдельных оснований приобретения прав на недвижимое имущество.

· Если земельный  участок был сформирован до вступления  силу Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005 года), то право общей долевой собственности возникает с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ.

· Момент возникновения права общей долевой собственности на иное имущество многоквартирного жилого дома определяется моментом возникновения права собственности на помещение в таком доме либо, при создании такового имущества – с момента его создания в случае существования наличия прав на помещение в жилом доме. Если имущество существовало на момент введения в действие Жилищного кодекса российской Федерации, право общей долевой собственности возникло на такое имущество с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ.

· Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение; при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Размер доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома

· Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, если принятым до вступления в силу Закона о введении в действие Жилищного кодекса решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное;

· доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Государственная регистрация прав на общее имущество

многоквартирного дома

Согласно пункту 2 статьи 23 Закона о регистрации государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Учитывая положения Закона о регистрации, возникновение, переход, ограничение (обременение), прекращение права общей долевой собственности на объект недвижимости, в том числе возникновение данного права на вновь созданный объект недвижимости, у лица, запись о праве собственности которого на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме в ЕГРП отсутствует, зарегистрированы быть не могут.

Государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте).

Представление документов

на государственную регистрацию права общей долевой

собственности на объекты недвижимости

доп.см.  Перечни документов для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

На государственную регистрацию права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома представляются:

1. Заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости, ограничения (обременения) данного права. Такие заявления  могут представляться:

· собственниками помещений в многоквартирном доме;

· представителями собственников помещений в многоквартирном доме, если это право предоставлено им на основании нотариально удостоверенных доверенностей;

· заявление о государственной регистрации ограничения (обременения) зарегистрированного права общей долевой собственности на объекты недвижимости может быть представлено также лицом, в пользу которого установлено данное ограничение (обременение) права;

· ходатайство лица, приобретающего помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме, о государственной регистрации перехода к нему доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, право общей долевой собственности на которые зарегистрировано в объединенном разделе ЕГРП, может содержаться в заявлении о государственной регистрации права собственности на приобретаемое помещение (например, по договору купли-продажи).

2. Исходя из положений Жилищного кодекса и Закона о введении в действие Жилищного кодекса, на государственную регистрацию наличия, возникновения права общей долевой собственности на объекты недвижимости, ограничения (обременения) данного права также представляются:

· документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие Жилищного кодекса;

· решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса);

· планы объектов недвижимости, в том числе кадастровый план земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме;

· документ, свидетельствующий о моменте формирования земельного участка под многоквартирным жилым домом.

В случае, если осуществляется изменение состава общего имущества многоквартирного дома, на государственную регистрацию представляются

· Согласие об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме всех собственников помещений в этом доме путем его реконструкции (в том числе в случае присоединения мест общего пользования к составу квартиры);

· решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений.

В случае, необходимости распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, на государственную регистрацию представляются

· Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, если такое ограничение (обременение) права общей долевой собственности подлежит государственной регистрации;

· решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, если государственной регистрации подлежит ограничение (обременение) права общей долевой собственности на объект недвижимости;

· соглашение о новом обременении земельного участка правом ограниченного пользования между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме, если государственной регистрации подлежит ограничение (обременение) права общей долевой собственности на объект недвижимости.

Представление кадастрового плана земельного участка, а также документа технического учета многоквартирного дома, содержащего сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме, не требуется, если эти план и документ ранее уже представлялись на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости и были помещены в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Повторное предоставление названных документов необходимо в случае, если земельный участок или многоквартирный дом претерпели изменения (например, в результате реконструкции многоквартирного дома, в том числе с его расширением или надстройкой).

Указание сведений о размере доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома

Внесение в Единый государственный реестр прав размера долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимости собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется на основании:

-  сведений, содержащихся в представленном на государственную регистрацию решении (протоколе) общего собрания собственников,

- ином соглашении участников общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В названном документе также указываются сведения о собственниках конкретных помещений (жилых или нежилых) в многоквартирном доме.

Представление документа о размерах долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не требуется:

такой документ ранее уже представлялся на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости и был помещен в дело правоустанавливающих документов.

Повторное предоставление названного документа необходимо в случае изменения размера долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (например, в результате реконструкции многоквартирного дома, в том числе с его расширением или надстройкой).

Если на момент представления документов на государственную регистрацию наличия права общей долевой собственности на объекты недвижимости в существующей застройке поселений в Едином государственном реестре прав отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав собственников (отдельных собственников) помещений в многоквартирном доме, возникших до введения в действие Закона о регистрации, на государственную регистрацию представляются:

подлинники и копии правоустанавливающих документов, подтверждающих наличие у этих лиц прав на помещения (например, свидетельство о праве на наследство).

После проведенной государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости подлинники правоустанавливающих документов возвращаются заявителю, а копии правоустанавливающих документов помещаются в дело правоустанавливающих документов.

Удостоверение государственной регистрации

права общей долевой собственности на объекты

недвижимости, выдача информации о зарегистрированном

праве общей долевой собственности

на объекты недвижимости

Свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.

Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

В выдаваемом собственнику помещения в многоквартирном доме свидетельстве, содержащем сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости, не указываются:

номер и дата государственной регистрации права общей долевой собственности (доли в праве общей долевой собственности) на объекты недвижимости.

Н.С. Ивчатова