Как Узаконить Самовольное Строительство В Украине

Обстоятельства дела:
Гражданин Украины приобрел в 2007 году право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. На указанном земельном участке было самовольно построено два дома. Общая площадь зданий составляет 145 кв.м.

Так, согласно ч. 1 ст. 22 ЗК Украины, земли сельскохозяйственного назначения передаются гражданам для ведения

1) личного крестьянского хозяйства,

2) садоводства,

3) огородничества,

4) сенокошения и выпаса скота,

5) ведения товарного сельскохозяйственного производства.

Право собственника земельного участка на застройку осуществляется при условии соблюдения архитектурных, строительных, санитарных, экологических и иных норм и правил, а также при условии использования земельного участка по его целевому назначению (ст. 375 Гражданского кодекса Украины).

Строительство жилых домов на земельных участках с видом использования для ведения личного крестьянского хозяйства не допускается , что подтверждается письмом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 2 июня 2009 № 6385/17/12-09.

Также, частью 3 ст. 376 Гражданского кодекса Украины установлено, что право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество может быть по решению суда признано за лицом, осуществившим самовольное строительство на земельном участке, который не был ему отведен для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество .

Первый этап. Изменение вида использования земельного участка с «ведения личного крестьянского хозяйства» на «садоводство». Условиями ст. 35 Земельного кодекса Украины предусмотрено, что сельскохозяйственные земли могут предоставляться гражданам для ведения индивидуального садоводства . Эти земельные участки могут использоваться для возведения необходимых построек, хозяйственных сооружений.

Порядок изменения вида использования регулируется ст. 20 Земельного кодекса Украины, согласно которому, собственник такого земельного участка сельскохозяйственного назначения не имеет права самостоятельно изменить вид ее использования. Действующее законодательство не содержит нормативно-правового акта, который непосредственно регулирует порядок изменения видов использования земельных участков в пределах одной категории земель. В нашем случае это земли сельскохозяйственного назначения.

Также нужно отметить, что постановление Кабинета Министров Украины от 11 апреля 2002 № 502 «Об утверждении Порядка изменения целевого назначения земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц», регулирует только вопросы связанные с изменением одной категории земель на другую, и не касается вопроса изменения видов использования земельного участка в пределах одной категории земель. Согласно ч. 2 ст. 19 Конституции Украины, органы государственной власти и органы местного самоуправления, их должностные лица обязаны действовать лишь на основании, в пределах полномочий и способом, предусмотренными Конституцией и законами Украины. В своем решении от 16 апреля 2009 № 7-рп/2009 Конституционный Суд Украины указал, что системный анализ положений Конституции и законов Украины дает основания полагать, что за органами местного самоуправления законодателем закрепляется право на изменение собственных решений. В Конституции Украины также предусмотрено право направлять письменные обращения или лично обращаться в органы местного самоуправления, которые обязаны рассмотреть обращение (ст. 40). ЗУ «Об обращениях граждан» установлено право органов местного самоуправления изменять решения (абз. 5 ч. 1 ст.19). Таким образом, нужно обратиться в орган местного самоуправления с письменным обращением о внесении в государственный акта соответствующих изменений. В случае отказа, действия или бездеятельности этого органа можно обжаловать в суд.

Второй этап. Решение вопроса о самовольно построенных домах. Этот вопрос можно решить с помощью Временного порядка принятия в эксплуатацию законченных строительством частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов с хозяйственными сооружениями и зданиями, построенных без разрешения на выполнение строительных работ, утвержденного Постановлением Кабинета Министров Украины от 9 сентября 2009 № 1035. Указанный порядок вступил в силу 15 октября 2009 и устанавливает механизм и условия принятия в эксплуатацию законченных строительством частных домов построенных физическими лицами в период с 5 августа 1992 в 1 января 2008 без разрешения на выполнение строительных работ, на основании заявления о принятии в эксплуатацию, которую должно быть подано в 31 декабря 2010.

Для получения сертификата соответствия (на частные жилые дома усадебного типа, дачные и садовые дома общей площадью до 200 квадратных метров включительно, число надземных этажей которых не превышает двух, с хозяйственными сооружениями и зданиями) вместе с заявлением подаются следующие документы: 
1) справку о согласовании принятия дома в эксплуатацию, выданную на основании решения сельского, поселкового, городского совета; 
2) технический паспорт дома, выданный Бюро технической инвентаризации.

Частные здания принимает в эксплуатацию инспекция государственного архитектурно-строительного контроля по месту их расположения, которая выдает на платной основе сертификат соответствия таких зданий государственным строительным нормам, стандартам и правилам. Плата для выдачи сертификата составляет 0,1 от минимальной заработной платы. Также, на основании представленных документов инспекция принимает решение о привлечении застройщика к административной ответственности за сооружение частного здания без разрешения на выполнение строительных работ и о наложении штрафа в порядке, установленном в ст. 97 Кодекса Украины об административных правонарушениях, максимальный размер которого составляет 170 грн. Дата выдачи сертификата является датой принятия дома в эксплуатацию. 

Следовательно, выдача сертификата соответствия будет свидетельствовать о соответствии частного строения государственным строительным нормам, стандартам и правилам, а также о принятии ее в эксплуатацию. Кроме того, сертификат соответствия является основанием для заключения договоров о поставках в здании необходимых для их функционирования ресурсов - воды, газа, тепла, электроэнергии и т.д., включение данных об этом объекте в государственную статистическую отчетность и оформления права собственности .

Третий этап. Для полного согласования с требованиями ст. 376 Гражданского кодекса Украины, о необходимости признания права собственности судом, после внесения изменений в государственный акт, получения сертификата соответствия и регистрации права собственности на здания в бюро технической инвентаризации, нужно подать иск для подтверждения (признания) права собственности.

Информацию предоставил юрист и адвокат.