Квартира Под Офис. Через Тернии – К Прибыли (Ч.1)

Стремление получить значительную прибыль с имеющейся собственности – желание вполне похвальное. Но использовать квартиру можно не только для сдачи внаем отдельным гражданам. Более актуально и современно – предоставить ее для аренды под офисное помещение. Собственные квадратные метры могут стать стабильным источником очень неплохого дохода при условии грамотного их использования. Стремление получить значительную прибыль с имеющейся собственности – желание вполне похвальное. Но использовать квартиру можно не только для сдачи внаем отдельным гражданам. Более актуально и современно – предоставить ее для аренды под офисное помещение.
Такой вид эксплуатации квадратных метров пока еще не очень распространен, хотя дело это более чем прибыльное, ведь в столице дефицит площади под офисные помещения, а предлагаемые варианты в крупных центрах или новостройках порой не по карману только начинающим развиваться маленьким фирмам. Кроме того, по информации столичных риелторов, доход с квартиры, сданной в аренду под офис, в полтора – два раза выше, чем с идентичной по площади, но используемой по своему прямому назначению.
Сдать собственную квартиру в аренду под офис можно несколькими способами. Самый простой из них – переговоры напрямую без уведомления каких бы то ни было служб. В этом случае необходимо лишь сделать небольшой косметический ремонт и установить несколько дополнительных розеток во избежание перегрузки электросети. Такой, неофициальный, способ сдачи квартиры в аренду, на первый взгляд, кажется выгодным, но содержит элементы риска, так как целиком зависит от арендатора. Фирмы, ведь, бывают разные. Разместившая небольшая контора, где тихо работает строго ограниченное число людей, конечно, не доставит неудобств. Но если деятельность организации - арендатора сопряжена с приемом большого количества посетителей, то недовольные суетой и шумом соседи обязательно сообщат куда следует, и тогда долгие неприятные беседы с представителями налоговой службы и других организаций Вам обеспечены. Городские власти строго следят за подобными нарушениями, так как использование квартиры в качестве офисного помещения подразумевает перевод ее в нежилой фонд, а за этим последует значительное увеличение тарифных ставок за коммунальные услуги, которые намного выше, чем для населения. Так что в такой ситуации придется разговаривать с жильцами о соблюдении конспирации, разумеется, подкрепив свою просьбу материальной компенсацией. Но никаких гарантий Вам никто не даст: среди жильцов могут оказаться потенциальные вымогатели, которые станут рассматривать Вас как стабильный источник дохода, или просто непорядочные люди, которые и деньги возьмут, и Вас сдадут.
Значительно большие возможности, а также потенциально более существенную выгоду дает перевод квартиры в нежилой фонд на законных основаниях. Но у него есть существенный недостаток – процесс этот весьма длительный и трудоемкий, так как действующее законодательство не имеет четких рычагов регулировки такого рода сделок. Ныне существующий Жилищный кодекс гласит, что помещения, пригодные для проживания людей, недопустимо переводить в разряд нежилого фонда. Разрешение на подобные действия выдаются по решению городских или областных исполнительных советов только в исключительных случаях. Какие, конкретно, случаи относить к числу исключительных, закон умалчивает. А в ситуации, когда дом находится в введении жилищно-строительного кооператива, это, вообще, недопустимо. Ничего странного в таком законе нет, если учесть, что его приняли в 1984 году, когда ни о каких правах собственности на недвижимость и речи не было.
Но современные реалии, разумеется, вносят свои коррективы. Перевести собственную квартиру в нежилой фонд сейчас можно на следующих основаниях. Первое: признать помещение непригодным для проживания в силу каких-либо причин. Второе: определить функциональное изменение использования жилищного фонда как цель улучшения бытового и жилищно-коммунального обслуживания населения.
В обоих случаях необходимо соответствие следующим пунктам:
• помещение должно размещаться в полуподвальном, подвальном, цокольном секторе здания, либо на первом – втором этаже и желательно иметь отдельный вход
• помещение не используется для проживания людей и не является составной частью другого помещения
• помещение не планируется для размещения промышленных производств
В настоящее время, к сожалению, приходится констатировать факт, что недееспособность законодательства, регулирующего процесс перевода квартир в нежилой фонд, создает идеальные условия для процветания коррупции на всех ступенях бюрократической лестницы: от начальства ЖЭКов до представителей городской администрации. Наличие огромного количества правовых актов, равно как и закрепленного в Конституции права распоряжаться личным имуществом, не меняет существующего положения вещей.

(продолжение следует)
Галина Львова. Информационно-справочная система BrokBand

Все статьи о недвижимости на BrokBand.Com