Профессиональное Управление Недвижимостью Позволяет Увеличить Доход

Недвижимость сегодня может быть постоянным источником дохода, а может и стать проблемой, если не применять специальные меры по ее обслуживанию и позиционированию на рынке.

Чтобы точнее разобраться, что такое управление недвижимостью, мы обратились к специалистам киевской компании “URP group”, которая с 1995 года работаем на этом интересном и перспективном рынке.

Управление недвижимостью: понятие, цели и задачи

Управление недвижимостью – это комплекс мероприятий, нацеленных (с учетом целей и задач собственника) на эффективное использование объекта недвижимости, что подразумевает в конечном итоге получение прибыли от его использования. Управление недвижимостью включает в себя четыре понятия (согласно западной классификации):

- Facility management;

- Property management;

- Building management;

- Asset management.

Остановимся подробнее на каждом из них.

Facility management подразумевает под собой мероприятия, направленные на эффективное обслуживание объекта недвижимости и увеличение срока его жизненного цикла:

• контроль состояния коммуникаций и узлов;




• планирование и проведение ремонтных работ;




• обеспечение бесперебойной работы коммуникаций (тепло-, энерго- и водоснабжение, телефон, интернет, телекоммуникации и т.д.);




• организация уборки в помещениях и прилегающей территории;




• охрана объекта

и многое другое.

Property management - это услуги по подбору арендаторов, ведения необходимой технической, финансовой и юридической документации, связанной с работой объекта недвижимости. Этот вид управления недвижимости включает в себя:

• составление и ведение договоров, актов приемки и сдачи;


• ведение бухгалтерской документации по объекту (расчеты с арендаторами и обслуживающими организациями, счета на оплату, платежные поручения и т.д.);




• расчет расходов на содержание объекта и их оптимизация;




• расчет финансовых показателей, характеризующих состояние объекта

и т.д.

Building management включает в себя:

• управление проектированием объекта недвижимости (составление календарных планов и бюджетов реализации проекта, разработка технических заданий на проектирования объекта недвижимости);




• управление строительством (включая технический надзор за строительно-монтажными работами);




• разработки общей системы технической эксплуатации в рамках управления недвижимостью.

Asset management – это управление финансовыми потоками собственника недвижимости. На западе Asset management получил широкое распространение, в Украине пока, в силу определенных причин, эта сторона управления недвижимостью только развивается.

Управление недвижимостью: сами с усами?

Сегодня в Украине многие собственники недвижимости стараются обеспечить самостоятельное управление объектом. К сожалению, это путь, который не может быть оптимальным. В основе решений собственников, которые предпочитают этот вариант, лежит естественное желание получить максимальную прибыль, сэкономив на услугах квалифицированных специалистов. Многие собственники используют для целей управления персонал своей компании (бухгалтеров, юристов) или создают дополнительные структуры, куда набирают персонал. Но управление недвижимостью – это многофакторная задача, составляющими которой являются проблемы оптимизации расходов и увеличение доходов, инженерные расчеты, юридические вопросы и многое другое. Разве может человек, который не имеет достаточного опыта работы, оценить перспективы развития и эксплуатации объекта, смоделировать и спрогнозировать ситуацию, решить инженерно-технические, юридические задачи и т.д. Вряд ли собственник будет нанимать отдельно бухгалтера, юриста, менеджера, инженера и т.д. для обслуживания объекта. Скорее всего один человек будет совмещать несколько должностей или штат будет состоят из совместителей.

Такая ситуация часто возникает из-за отсутствия развитого рынка управления недвижимости, недоверия собственника к управляющим компаниям, отсутствия стратегического мышления у владельцев недвижимости (часто преобладает стереотип “урвать, а дальше хоть потоп”) и т.д.

Но, как показывает практика западных компаний, а также украинских компаний по управлению недвижимостью, наибольший эффект (прибыль, инвестиции и т.д.) достигается, когда за дело берутся профессионально подготовленные опытные специалисты.

И лучше привлекать их с самого начала, когда только планируется построить коммерческий объект недвижимости. Это позволит смоделировать ситуацию строительства и дальнейшего развития объекта, просчитать экономический эффект, ожидаемые риски, затраты на рекламу и маркетинг и многое другое. Такой комплексный подход, включающий в себя анализ с начальных этапов до момента ввода объекта в эксплуатацию и в дальнейшем работу над эффективным использованием объекта - самый лучший вариант.

Преимущества управляющих компаний

Компании, специализирующиеся на управлении недвижимостью, имеют следующие 3 преимущества:

• персонал (управляющие, инженеры, юристы, бухгалтера и т.д.);




• связи (наличие отлаженных связей как в среде проектировщиков, так и в среде эксплутационных организаций, а также в государственных органах: БТИ, нотариус, налоговая и т.д.);




• опыт.

Такую мощную команду специалистов, которые целенаправленно бы работали над управлением объекта недвижимости, собрать сложно, и такие команды формируются годами. Согласитесь, что решать вопросы лучше доверять опытным сотрудникам, имеющим хорошие связи и специализированное образование.

Кроме наличия этих трех факторов, большое значение имеет методология, используемая в работе компаний по управлению недвижимости, а также возможность моделирования перспектив развития объекта, оценки будущих доходов и рисков.

Возможность решать технические и юридические вопросы с возможностью достоверного прогноза и анализа доходности объекта, возможных рисков обеспечивают наиболее эффективную эксплуатацию объекта как с точки зрения финансовых составляющих (рост прибыли, уменьшение расходов и т.д.), так и с точки зрения обеспечения большего жизненного цикла объекта.

Одним из факторов, которые останавливают владельцев коммерческой недвижимости, является желание сэкономить. Похвальное желание, особенно в рыночных условиях, но в такой области, как управление недвижимостью, где работает огромное количество различных факторов, такой подход в большинстве случаев является менее эффективным.

Если подсчитать расходы на проектирование, эксплуатацию объекта недвижимости, то окажется, что расходы окажутся ниже на 25-30% , если управление будет осуществлять управляющая компания. И это даже с учетом вознаграждений управляющей компании за услуги. Такие данные приводятся организацией IREM (Institute of Real Estate Management, США), которая занимается подготовкой сертифицированных специалистов управления недвижимостью в Украине.

Управляющая компания всегда заинтересована в том, чтобы объект недвижимости приносил максимальный доход на протяжении длительного времени. Схема проста: 5-10% от валового дохода ежемесячного, как правило, получает управляющая компания. Естественно, это будет стимулировать управляющую компанию к обеспечению более высокого дохода.

Если же объект только проектируется или строится , вознаграждение управляющей компании состоит из фиксированной суммы, которая определяется на основе степени участия компании в процессе проектирования или строительства объекта недвижимости. Но, в любом случае, эта сумма всегда приемлема, а если и сопоставить с другими вариантами, то и наиболее предпочтительна.