Ипотечные Ценные Бумаги

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), в англоязычной литературе MBS (mortgage-backed securities), являются частным случаем ABS (asset-backed securities). ABS представляют собой ценные бумаги, которые дают их владельцам право на получение денежных поступлений от определенного пула (набора) активов. В случае ИЦБ активы представляют собой права требований по ипотечным кредитам, обеспеченным залогом объектов недвижимости. Ипотечные кредиты погашаются помесячными (или поквартальными) платежами. Владельцы ИЦБ, обеспеченных этим пулом, получают большую часть этих платежей по некоторой заранее определенной схеме.

В мировой практике применяется большое разнообразие ИЦБ, различающихся по типу обеспечивающих активов, гарантиям, распределению рисков и т.п. Однако существует только два принципиальных способа распределения денежных поступлений от активов ИЦБ:

1. Платежи пересылаются владельцам ИЦБ после того, как будут произведены удержания за административное и сервисное обслуживание ИЦБ. Такие бумаги и называются "сквозными". Они составляют подавляющее большинство эмитированных в мире ИЦБ.

2. Вся эмиссия ИЦБ разделяется на несколько классов. Платежи и риски перераспределяются между этими классами в соответствии с некоторым набором правил структурирования и обслуживания. Такие бумаги называются структурированными. Типичными примерами структурированных ИЦБ являются CMO (collateralized mortgage obligations) и CMBS (commercial mortgage-backed securities).

В России единственным законодательным актом, предусматривающим подобные инструменты, на сегодняшний день является Закон «Об ипотечных ценных бумагах» № 152-ФЗ от 11 ноября 2003 года. В данном законе предусмотрена секьюритизация ипотечных кредитов через облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Наиболее распространенный вид ипотечных ценных бумаг в России - это закладная. Впервые понятие закладной как свободно обращающейся на рынке ценной бумаги появилось в федеральном законе 1998 г. "Об ипотеке".

Являясь оборотоспособной ценной бумагой, закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи). Закладная упрощает передачу прав по рассматриваемым правоотношениям. Её удобство состоит еще и в том, что она сама может быть предметом залога. Тем не менее рынка закладных в России так и не сформировалось.

Особый интерес участников фондового рынка вызывают другие инструменты - ипотечные облигации и ипотечные сертификаты участия.

Облигации с ипотечным покрытием считаются одним из надежных инструментов вложения средств, поскольку дают право их владельцам получить удовлетворение из стоимости ипотечного покрытия преимущественно перед другими кредиторами - вкладчиками, держателями векселей, сберегательных и депозитных сертификатов.

Облигации с ипотечным покрытием предусматривают фиксированный доход, который владелец бумаги будет получать не реже одного раза в год. Исполнение эмитентом своих обязательств по погашению облигации и выплате процентов обеспечивается залогом ипотечного покрытия.

Эмитировать облигации с ипотечным покрытием могут только кредитные организации и ипотечные агенты. Ипотечный агент — это новый участник рынка ценных бумаг, который строит свою деятельность исключительно на приобретении требований по кредитам, обеспеченным ипотекой или закладных, которые могут быть получены им на основании договора купли-продажи, мены, цессии, иной сделки об отчуждении этого имущества, в том числе связанной с оплатой уставного капитала ипотечного агента этим имуществом, а также в результате универсального правопреемства.

Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных происходит следующим образом:

1. коммерческий банк заключает с юридическими и (или) физическими лицами кредитные договора под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных;
2. ипотечные агентства производят выкуп закладных у банка через выпуск облигаций, которые размещаются на фондовом рынке;
3. денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору;
4. государство гарантирует выплаты по облигациям.

Ипотечные сертификаты участия, в отличие от облигаций, не имеют фиксированного дохода и номинальной стоимости. Доходность этих бумаг зависит от того, насколько хорошо компания, осуществляющая доверительное управление ипотечным покрытием, будет собирать платежи по выданным ипотечным кредитам. Хотя, в случае банкротства управляющей компании, держателям сертификатов тоже не грозит потеря денег – средства находятся в управлении у компании и не могут быть направлены на погашение ее долгов перед кредиторами.

Риск невыплат по ипотечной облигации, напрямую связан с ее обеспечением. Обеспечение недвижимостью и гарантией государства по ипотечным облигациям предполагает, что они будут менее рискованными (и доходными), чем корпоративные облигации, но при этом более доходными, чем государственные.

В целом ИЦБ характеризуются такими показателями, как надежность, прозрачность, доступность и долгосрочность.

Ипотечные ценные бумаги в виде облигаций были хорошо известны еще в дореволюционной России и пользовались большой популярностью у населения, поскольку приносили стабильный доход в установленном проценте, а также могли быть проданы на бирже в любой момент. По тем же причинам современные российские ИЦБ всегда будут привлекательны как для отечественных, так и для зарубежных инвесторов.

Сегодня ипотечные ценные бумаги очень востребованы во всем мире. Они обеспечены реальной недвижимостью, которая всегда в цене. А значит, гарантией доходности этого финансового инструмента служит динамика роста цен на недвижимость. В городах-миллионниках за последние годы в среднем рост цен на жилье составляет порядка 30% в год. В последние годы в некоторых регионах страны он поднимался до 50%. Безусловно, далеко не каждый вид инвестирования может принести подобные заработки.

Между тем, для инвесторов эти бумаги привлекательны не доходностью, а надежностью и ликвидностью. Доходность по ИЦБ и не должна быть высокой, иначе привлекаемые на рынок кредитования ресурсы будут дороги, и ставки по ипотечным кредитам будут высоки. Но данный инструмент очень интересен тем, кто хочет вложить свои сбережения так, чтобы получать гарантированный доход. Особенно ипотечные ценные бумаги интересны пенсионным фондам, страховым компаниям, ПИФам и другим потенциальным инвесторам в России, имеющим длинные деньги.

Однако в России данные бумаги еще не показали все свои преимущества – рынок не дал такой возможности. Российский рынок ипотечных ценных бумаг находится в стадии развития - сделок по выпуску облигаций с ипотечным покрытием было закрыто всего две. Рынок ИЦБ в России начал работать, стало можно говорить только в конце  2007 года. Тогда появились первые бумаги, выпущенные ОАО "Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека. Организатором выпуска этих ИЦБ стал Газпромбанк, который также взял на себя функции спецдепозитария и платежного агента. Позже рублевые облигации с ипотечным покрытием выпустило ОАО "АИЖК". Это все ИЦБ, обращающиеся сейчас на рынке. Поэтому в России пока еще даже не сложился класс инвесторов в такие ценные бумаги".

Основными причинами, тормозящими развитие этого рынка является отсутствие нормативной базы - в первую очередь подзаконных актов, направленных на реализацию Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах". А также неопределенность в отношении потенциального спроса на бумаги такого вида. Вместе с тем есть уверенность, что перспективы у данного рынка весьма велики. Если мы посмотрим на западные рынки ценных бумаг, то объем сделок с бумагами, обеспеченными активами, составляет существенную долю. Такая популярность объясняется тем, что, как правило, ипотечные ценные бумаги отличаются повышенной надежностью. А значит, могут являться объектом вложений для пенсионных фондов и страховых компаний. При этом, такой инструмент, как ипотечный сертификат участия, является более сложным и более рискованным, что делает его интересным и для других инвесторов.

Однако есть и другие причины, не способствующие развитию рынка. В законе "Об ипотечных ценных бумагах" есть ограничение, не позволяющее секьюритизировать кредиты, в которых соотношение кредит/залог меньше 70%. Таким образом, чтобы рынок ипотечных ценных бумаг развивался, нужно либо поднять планку, либо вводить это ограничение на уровне ипотечного пула. У нас до сих пор пенсионным фондам не разрешено, инвестировать средства в структурированные ипотечные ценные бумаги, имеющие рейтинг не ниже странового. По мнению участников рынка, если не изменить их инвестиционную декларацию, то российские банки так и будут размещать структурированные бумаги на западных рынках.

Кроме того, рынок ипотечных ценных бумаг в России зависит от развития рынка ипотечного кредитования. А ипотека будет развиваться активно, в этом уверены все экономисты. В настоящее время объем рынка ипотечного кредитования по отношению к ВВП составляет 1,3%. В развивающихся странах этот показатель составляет 6%, а в экономически развитых странах – до 50% и более.

Стоит отметить, что приобретать ипотечные ценные бумаги могут не только организации, но и частные инвесторы получили возможность сохранять таким образом свои сбережения. Участники ипотечного рынка надеются, что ИЦБ по достоинству оценены в ближайшие годы.

В заключение следует отметить, что ипотечная система в нашей стране пока еще не развита: помимо отсутствия рынка облигаций, не урегулирована законодательная база. Очевидно, что, пока система не будет отработана, она не станет выгодной и надежной для большинства граждан.

Таким образом, если общими усилиями удастся сбалансировать все составляющие - создать рынок ценных бумаг, упорядочить законодательство, привлечь инвесторов,- то в ближайшее время у населения появится возможность получать ипотечный кредит на гораздо более привлекательных и доступных условиях.

Список использованной литературы:

1) Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 N 152-ФЗ

2) Рынок ценных бумаг: Учебник / Под ред. В.А. Галанова, А.И. Басова. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2006. - 448 с.

3) Рынок ценных бумаг: учебное пособие / Я.М.Миркин. - Москва, 2008. - 187 с.

4) Портал РУСИПОТЕКА, раздел Аналитика/Аналитика компании ABS Finance/Анализ ипотечных портфелей, обзоры размещений ИЦБ www.rusipoteka.ru/absfinance/emiss.