Девелопмент. Инвестиции в недвижимость

Россия находится на пороге строительного бума – столь положительный прогноз сделал президент России Владимир Путин на совместной конференции с канцлером ФРГ Ангелой Меркель. По словам президента, ежегодный рост строительства в России составляет 15 %. А в этом году он приблизится к 25. В этой связи Владимир Путин считает весьма перспективным взаимовыгодное сотрудничество российских и немецких компаний в строительной сфере.

Надо отметить, что в последнее время это не единственное заявление первых лиц страны о благоприятной ситуации в отрасли. Еще 13 сентября Виктор Зубков, тогда кандидат на пост Министра Российской Федерации, охарактеризовал положение в стране как стабильное и хорошее, особо при этом выделив сферу строительства и потребительского рынка.

Помочь петербуржцам в решении наболевшей проблемы коммуналок можно строительством городов-спутников вокруг северной столицы. Такое предложение сделал Вице-президент Санкт-Петербуржского Союза строительных компаний Лев Каплан. В настоящее время в коммуналках города проживает около 700 тыс.человек. Общая площадь таких квартир составляет 11 млн. кв. метров или почти 11 % от всего жилищного фонда города. Большинство коммуналок находится в самых привлекательных с инвестиционной точки зрения центральных районах. Но там, где невозможно ни высотное строительство, ни пресловутая точечная застройка, и продолжает дорожать недвижимость. Развитие загородного строительства – единственное что сможет решить проблему. А посему расселить обитателей подобных квартир на территории тех же районов невозможно. Целевая программа расселения коммунальных квартир в Петербурге предполагает к 2011 году решить проблему 57,5 тысяч таких квартир.

****

Цены на жилье в Москве продолжают рост в долларах и незначительно снижаются в рублях. Причиной этому служит ослабление американской валюты. В результате, общегородской индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром IRN.RU, вырос на 0,6 процента до уровня в 4128 пунктов. Рост цен в свою очередь привел и к повышению индекса доходности жилья. По мере окончания стагнации он вернулся в положительную область и продолжает набирать вес.

По данным РОСТАТА в стране идет наращивание объемов выпуска строительных материалов. За 9 месяцев этого года производство цемента выросло на 13 %, по сравнению с аналогичным периодом 2006 года и достигло 46 млн. тонн. Выпуск строительного кирпича увеличился на 11,6 %, а производство керамических облицовочных плиток на 8,7 %.

****

Журнал Форбс опубликовал рейтинг самых дорогих домов мира и на 8 месте в списке оказался Подмосковный особняк Евразия, стоимостью 100 млн. долларов. По данным Форбс – это поместье располагается в 24 км от центра Москвы и состоит из основного дома, площадью около 100 квадратных метров, а также 4 гостевых домиков и центра отдыха со спортзалом, бассейном, русской и турецкой банями.

**** Об актуальных проблемах нового делового центра Москва-Сити.

К концу 2007 года новый деловой центр столицы Москва-Сити будет построен на 80 %. По заявлениям столичных властей, проект Сити разрабатывался так, чтобы людям, которые здесь будут работать и отдыхать было комфортно. Однако владельцы зданий и дивелоперские компании придерживаются иной точки зрения. Чем ближе завершение строительства, тем чаще они обращают внимание на нехватку парковочных мест и бедную инфраструктуру. Как будут решаться эти вопросы, да и насколько они решаемы, и как эти проблемы могут повлиять на капитализацию проектов?

Обо всем об этом мы поговорим с одним из наших экспертов в области тематики девелопмент и развитие строительства.

- Москва-Сити – действительно беспрецедентный проект. Как вы считаете, есть ли какие-то аналоги в других европейских и других мегаполисах?

- Есть по меньшей мере два аналога Москва-Сити: один – это Париж Претла Де Фанс и в Лондоне – Кен Реворв. Но однозначно Москва-Сити – это проект, который в несколько раз больше этих аналогов.

-В Париже, в Лондоне… Какие ключевые проблемы могут быть у подобных отдельных деловых центров?

- Конечно же, есть. Если взять, например, Кен Реворв, то основной проблемой, которую пришлось решать – это проблема транспортной доступности. И первоначально – проблема заполнения этого комплекса была довольно большой из-за того, что арендаторы не видели возможности быстро добраться до проекта.

- Аналитики прогнозируют резкое ухудшение ситуации с парковками в Москва-Сити уже к концу этого года. И по их оценке на одно машино-место в комплексе будет приходиться 116 квадратных метров офисов. Как Вам кажется – это действительно серьезная проблема, как ее можно решить?

- Да, действительно, транспортная проблема в проекте Москва-Сити существует, но нельзя отрывать проблему от общей транспортной проблемы в городе. С учетом того, что сегодня идет большое строительство и целый ряд инфраструктурных проектов не введены в действие, есть краткосрочные проблемы – в частности проблема парковки транспорта; с вводом комплекса в эксплуатацию будет также по планам проекта введены дополнительные специализированные парковки в рамках комплекса плюс также доступная парковка под центральным ядром. И это должно снизить текущую проблему.

- Кто-то подсчитал – сколько нужно парковочных мест в Москва-Сити и сколько их по факту будет?

- В целом, по сегодняшним реальным нормативам, то что предлагает проект в центре Москвы наличие одной парковки на 100 кв. метров – это абсолютно нормально и, нужно сказать, что в целом этой нормы не хватает для удобного и комфортного паркинга. Поэтому любой проект в центре Москвы испытывает проблему с достаточной парковкой.

- Есть такие прецеденты: арендаторы отказываются в массовом порядке от аренды в Москва-Сити?

- Я однозначно хочу сказать, что парковка является тем вопросом, который нам задают арендаторы, но мы не видим, что вопрос парковки является, как вы говорите, в массовом порядке элементом, который заставляет арендаторов отказываться от аренды в комплексе. Я думаю, что одним из моментов, который заставляет многие компании не арендовать площади в Москва-Сити, является высокая стоимость аренды, т.е. проект позиционирован для компаний финансового сектора, банковского сектора, консалтингового сектора. Например, компании секторов MCG – они, как правило, будут находиться в других проектах более децентрализованных и менее дорогостоящих. На сегодняшний момент в проекте уже размещаются офисы компаний CTI, Сити-Банка, недавно завершил сделку Внешторгбанк по аренде порядка 80 тыс. кв. метров, есть компания KPMJ Renesans Cepital, т.е. компании вот такого профиля будут арендаторами в Москва-Сити.

- Вы сказали о высоких ставках аренды, а каковы они?

- На сегодня, если вы входите как арендатор в новое здание и являетесь якорным арендатором, то ставка аренды будет находиться приблизительно на уровне 900 долларов США за кв.метр в год. Это чистая арендная ставка без эксплуатационных расходов и НДС. Но мы также видим примеры того, что на более поздних этапах компания небольшого размера арендует уже площади по ставкам 2000 долларов США за кв. метр в год и выше.

- Примерно за сколько можно купить площади в Москва-Сити?

- Я не могу сказать, что площади универсально продаются в Москва-Сити, поскольку по стратегии собственников основных проектов они хотят сдать здание целиком, потом продать его фондам последовательно, нежели чем продавать по-этажам или часть здания. То что мы слышали – это есть, например, продажа площадей MIREX, Башня Федерация компании MIREХ, стоимость продаж составляла порядка 11-12 тыч. долларов за кв. метр. В целом для данного проекта справедливо сказать, что уровень капитализации, которая потом в конечном итоге инвесторы будут готовы платить, будет находиться в районе 8 % годовых.

- Есть опасения, что строительство Сити в конечном итоге приведет к транспортному коллапсу третьего транспортного кольца в этом районе, там сейчас уже довольно большие пробки. Что будет, когда все запланированные миллионы квадратных метров будут введены в действие?

- Эта проблема уникальная, она решаема за счет таких действий как возможность создания перехваточных парковок туда, где люди могли бы комфортно оставить свой транспорт непосредственно в районе проекта и иметь очень адекватное транспортное сообщение шатл, как это происходит в европейских городах.

- Как Вы оцениваете, упадет ли, временно по крайней мере, привлекательность проектов и капитализация проектов именно из-за этих проблем?

- Я не думаю, что из-за транспортной проблемы капитализация проекта упадет, поскольку универсальна для всего города транспортная проблема сохраняется и она будет усугубляться, и в конечном счете арендаторы будут вынуждены мириться с общей транспортной ситуацией в городе Москве. Востребованность площадей, мы однозначно видим, будет происходить, т.е. площади будут заняты арендаторами. Поэтому для инвесторов это будет клеящим фактором, когда они будут оценивать стоимость данных проектов.