Киров: в ожидании перемен

Город Киров – административный, промышленный и культурный центр Кировской области, что находится на севере Приволжского федерального округа. Ранее город назывался Вятка, а еще ранее – Хлынов. На древнейшие названия указывают наименования двух банков города – Хлынов-банк и Вятка-банк. Облик города год от года меняется, пусть не так заметно, как в мегаполисах.

Татьяна ЗАМЯТИНА, Василий ЮМШАНОВ

Старинные здания с диковинной лепниной и замысловатыми кессонами вытесняются современными новостройками. «В старой части города все вперемежку: «выпирает» реклама, новые решения «выбиваются» из того образа, который должен быть. Это, скорее всего, беда всех городов, которые имеют достаточно большую историю, – говорит Александр Преснецов, заместитель главы администрации города Кирова. – Если мы окинем взглядом новые микрорайоны, то увидим, что все выдержано в едином современном стиле». Кроме того, в центре города уже практически не осталось места под застройку, и развитие получила застройка «точечная» – дома и торговые центры возводятся на месте сносимого ветхого жилья.

На развитие рынка коммерческой недвижимости, несомненно, оказывает влияние бурный рост предпринимательства и промышленности. Сегодня в экономическое пространство города уверенно входят иногородние и зарубежные компании и ритейлеры. В конце 2006 года открыли свои двери салоны Divizion. По франчайзингу открылся магазин бытовой техники DOMO. Активизировалась на рынке «Система «Глобус»: работает гипермаркет, развлекательный центр, свыше десятка супермаркетов. Однако фактически основными направлениями деятельности инвесторов все же являются капиталовложения в жилую недвижимость. И это оправданно: все больше кировчан предпочитают приобретать квартиру по ипотеке, нежели снимать жилплощадь за те же деньги. В 2006 году Кировская область вышла на 1-е место в России по росту объема выданных ипотечных кредитов.



Место для бизнеса

В Кирове нет ни одного офисного центра, который был бы построен как коммерческий проект доходной административной недвижимости или как проект недвижимости коммерческой. Наиболее популярные офисные площади – перепрофилированные корпуса институтов (ОАО «Территориальный институт «Кировпроект», ОАО «НИПИ «БИОТИН», ОАО «ПКТИ «ТЯЖМАШ»). Вторым, более качественным источником предложения в аренду в качестве помещений под офис являются административные здания и гостиницы («Центральная», «Вятка»). Третий источник предложения офисных помещений в аренду – переведенные из жилого фонда квартиры на первых этажах домов по улицам Ленина, Московской и с начала 2006 года – по Октябрьскому проспекту. Ставки аренды первичного рынка офисов находятся на уровне 500 руб. за кв. м в месяц. Купить ту же площадь можно от 40 тыс. руб. за кв. м. В качестве альтернативы – офисное помещение вторичного рынка аренды (офисы в административных зданиях, зданиях НИИ). Здесь ставки аренды зависят от местоположения офиса. Например, в здании ОАО «Кировпроект» (Октябрьский пр-т, 104, центр города) плата за 1 кв. м в месяц – 500 руб. А в офисно-складском комплексе на ул. Труда офис обойдется в 100 руб. за кв. м в месяц. Существующая в настоящее время ситуация с арендной платой за офисные помещения в Кирове показывает, что при средней по городу арендной ставке, равной 400 руб. за кв. м в месяц (с учетом НДС и коммунальных платежей), разброс составляет от 100 до более чем 1100 руб. за кв. м в месяц.

Основная часть вторичного рынка офисов – это помещения класса «С» и «D». Кабинеты директоров небольших торговых центров, рынков или начинающих компаний располагаются в подвалах, в помещениях торговых центров, в них также может отсутствовать вентиляция и элементарный набор офисной мебели. Большинство собственников, владеющих офисной недвижимостью класса «С» и «D», предпочитают сдавать ее в аренду, ожидая дальнейшего роста стоимости недвижимости либо надеясь на возможность реконструировать ее в будущем за счет арендаторов или своими силами.

Размещаются офисы преимущественно в центральной части города. На сегодня в Кирове в его исторической части наблюдается средоточие офисных зданий. На 2008 и 2009 гг. можно спрогнозировать повышение привлекательности для строительства офисных помещений юго-западного района Кирова, при этом доля районов, отдаленных от центра, будет постепенно увеличиваться. Эта тенденция связана с дефицитом земельных участков в центре города, а также с появлением там бизнес-центров.

При поддержке правительства набирает обороты реализация инвестиционного проекта «Хлыновские палаты». Здания «палат» разместятся в районе ул. Водопроводной и Милицейской, недалеко от Вересников. В состав этого многофункционального архитектурно-культурного комплекса войдет и современный торгово-офисный центр класса «А». Кроме того, компанией ООО «Сеть коммерческой недвижимости» проектируется возведение бизнес-центра в составе торгово-развлекательного комплекса «Россия» на углу улиц Воровского и Ульяновской. Фирмой «ОСТ» также запроектировано восьмиэтажное торговое здание на ул. Горбачева, 62, пять этажей которого будут заняты офисами. В этом году на Чапаева, 69 откроется новый торговый центр, с 3-го по 6-й этаж которого также планируется сдавать в аренду под офисы. Спрос на новые здания высок, однако качественные офисы с большими площадями строятся не очень быстро. Часть офисов арендуют и на этапе строительства.

Для рынка офисной недвижимости Кирова характерны следующие проблемы:

– практически полное отсутствие офисной недвижимости класса «А». Офисы класса «В» находятся во владении крупных столичных компаний и кировских предприятий;

– отсутствие участков земли с наличием необходимой инфраструктуры (с проложенными коммуникационными сетями). Возведение объектов на неоснащенных участках ведет к значительному удорожанию строительства; и проектировщики, и застройщики понимают, что в настоящий момент рынок не в силах поглотить столь дорогие площади;

– незначительное количество свободных площадей приведет к росту объемов предварительной аренды, так как доля свободных помещений на рынке в 2006 году сократилась на 5-6%. В ближайшие годы, по прогнозам специалистов ООО «Сеть коммерческой недвижимости», процент незанятых помещений останется стабильным.

Негативно сказывается на рынке офисной недвижимости и нехватка профессиональных управляющих компаний. В то же время работа на объекте такой компании может повысить стоимость аренды и соответственно доходность на 5-10%.

Дефицит офисных площадей сохраняется, но потребитель с ростом предложения становится все более придирчивым. Рынок, подойдя к этапу первоначального насыщения, начнет отсекать неудачные проекты. Рецепт успешного проекта прост: продуманная концепция объекта (его формат и целевая аудитория), хорошая транспортная доступность и профессиональное управление. Вновь построенные объекты при условии учета перечисленных проблем будут иметь объективные конкурентные преимущества.

Квадратный метр для продажи

Рынок торговой недвижимости Кирова также испытывает дефицит площадей и далек от насыщения. Однако качество этого сегмента недвижимости существенно выше, чем офисного.

Самыми популярными объектами являются три торговых центра: Вятка-ЦУМ, «Европейский» и «Росинка». ЦУМ (7 тыс. кв. м) с 1976 года функционировал в формате центрального универмага. Сейчас это современный торговый центр, в котором можно приобрести не только бытовую технику и химию, но и брендовую одежду, а также клубные товары. По словам Анатолия Идолова, управляющего ООО «Вятка-ЦУМ», места под аренду в торговом центре нет, и 90% арендаторов – бывший коллектив отделов универмага. У «ЦУМа» – устоявшийся имидж крупнейшего торгового центра города.

ТЦ «Европейский» (до 2003 года – «Дом быта») представлял собой серое здание без внешней отделки с магазинами советского типа. После передачи этого объекта муниципальной собственности в доверительное управление в здании был проведен косметический ремонт, пристроены внешние лестницы, привлечены новые арендаторы. На первом этаже появился игровой зал и кафе. Кроме того, ТЦ «Европейский» – многофункциональный комплекс. Здесь же на 4-м и 5-м этажах располагаются офисы.

ТЦ «Росинка» наиболее близок к евростандарту и динамично развивается. В 2004 году у основного здания появился пристрой – «Росинка-Бис», кроме того, некоторая площадь была отдана под развлекательную индустрию: начал работу клуб «Город». «Раньше поток предложений от арендаторов был огромен. Сейчас, с появлением множества ТЦ, он уменьшился. Возникла сложность в хороших арендаторах с интересным товаром, – подчеркивает Татьяна Самоделкина, генеральный директор ООО «Росинка-плюс». – Мы стараемся не сотрудничать с фирмами-однодневками. Во-первых, всегда смотрим на группу товара. Во-вторых, просим эскиз отдела, каким его видит предприниматель. Если отдел будет красивым, будет привлекать покупателей, значит, предприниматель нацелен на долгое сотрудничество, тогда мы заключаем с ним договор».

Известен факт, что торговые точки многих компаний и фирм расположены в нескольких ТЦ сразу. «Арендаторы, которые находятся у нас, имеют в «Европейском» и «Атланте» свои точки. Однако ротация – постоянный и неизбежный процесс. 5-7% – это допустимо. Миграция арендаторов зависит от многих факторов, главным из них является категория товара, его качество. Если товар востребован и имеет своего покупателя, то такой продавец из центрального ТЦ переезжать не будет. Если товар в отношении других товаров менее интересен, то предприниматель вынужден переезжать на периферию, где конкуренция не так велика», – поясняет Татьяна Самоделкина. Василий Гордеев, исполнительный директор ООО «Эколайн-плюс», управляющей компании ТЦ «Европейский», добавляет, что все арендаторы – кировские, по крайней мере, так оформлены в налоговой инспекции. «Проблем с арендой не возникает, – уверенно говорит Василий Гордеев. – Все площади заняты. Если арендаторы и уходят, то только тогда, когда не могут заплатить в положенные сроки».

Кроме этих крупных торговых центров можно отметить гипермаркет «Глобус» на ул. Воровского 135, открывшийся в 2005 году. По оценкам Московской Гильдии управляющих и девелоперов, он подошел бы под категорию «B,» но по кировским меркам его смело можно причислить к классу «А».

С приходом на рынок крупных торговых операторов-сетевиков потребность в качественных торговых площадях возросла. Так, первые этажи офисных зданий были перепрофилированы под магазины. К примеру, в здании ОАО «ПКТИ «ТЯЖМАШ» появился супермаркет бытовой техники «Квадрат», в одном из корпусов завода «Искож» на Карла Маркса, 4 – гипермаркет «Технорадо», соседствующий с «Сити-центром».

В качестве центров достаточно высокого качества обслуживания отметить следует «Новинку», «Юбилейный», «Атлант», «Новый универмаг» (расположенный в здании Центральной гостиницы). В общей сложности в Кирове функционирует около 70 торговых центров.

В ближайшие три года планируется ввести еще около 10 торговых центров общей площадью свыше 250 тыс. кв. м. Самые крупные из них – «Хлыновские палаты», «Россия» (на пересечении улиц Воровского и Ульяновской), «Фестиваль» (на ул. Волкова, 5, ЗАО «Вятка-ЦУМ») и ТЦ на Пролетарской, 22.

Наиболее привлекательными для торговли являются центральный и юго-западный районы города. Здесь расположены основные торговые артерии: ул. Ленина, Октябрьский пр-т, ул. Воровского.

Новая тенденция на рынке торговой недвижимости – перевод жилого фонда в нежилой, перепланировка квартир на первых этажах зданий под магазины. За два последних года появилось множество магазинов различного профиля на Октябрьском проспекте – от ТЦ «Новинка» до ДК 1 Мая, по ул. Воровского – от ЦУМа до молокозавода. Кроме того, развиваются специализированные магазины по продаже стройматериалов (супермаркеты «Спартак», «Мегадом», «Планета» и др.) и автосалоны («Сапсан», «Премиум-лайн», «Престиж-авто», «Гусар» и др.).

Ценовая амплитуда арендных ставок на торговые помещения велика: в ТЦ «Росинка» кв. м обойдется в 900-1400 руб., в зависимости от этажа. В небольших торговых центрах на окраинах города ту же площадь можно арендовать вдвое, а то и второе дешевле.

Стоимость 1 кв. м торговых площадей на первичном рынке составит 27-30 тыс. руб. за кв. м, а на вторичном эта цифра достигает 50 тысяч, в зависимости от района.

Эксперты избегают прогнозов о динамике арендных ставок и цены продажи торговых площадей на ближайший год, ссылаясь на то, что эти количественные показатели зависят от уровня инфляции, местоположения арендуемых или проданных площадей, появления новых игроков и др.

Складские перспективы

Рынок складских площадей на фоне развивающегося сегмента торговли выглядит довольно уныло. Складская недвижимость в городе представлена старыми производственными помещениями, бывшими продовольственными базами, цехами заводов и т. д. Современных складских комплексов в городе пока нет. Также мало технически оснащенных складов. К ним можно отнести склады компании «Кировстрой». Общая складская площадь, предоставляемая в аренду, – около тысячи кв. м. «Все склады заняты, и потребность в новых арендаторах возникает редко», – рассказывает Андрей Бабинцев, начальник складов ОАО «Кировстрой». Цены на аренду складов составляют от 100 руб. за кв. м в месяц.

Анализируя ситуацию на рынке складской недвижимости, менеджер по недвижимости компании «Сеть коммерческой недвижимости» Сергей Коряков отмечает: «Основными факторами, влияющими на рост инвестиционной привлекательности рынка складских помещений, являются улучшение инвестиционного климата как в Кировской области, так и в общем по России, стабильный рост производства, развитие сектора розничной торговли и проникновение на рынок крупных компаний, нуждающихся в современных складских комплексах. Основная доля складских помещений в Кирове находится в юго-западном районе. Большая их часть – на улицах Базовой и Производственной, в центре города почти нет. Надо отметить, что до сих пор текущий объем предложений продажи качественных складских площадей уступает спросу на них».

Известно немало случаев, когда арендаторы стараются минимизировать свои затраты путем аренды теплого склада, перепрофилируя его в низкотемпературный. А потребность в низкотемпературных складах в городе достаточно велика, ведь практически любой компании, занимающейся поставкой продуктов, необходимо где-то хранить свой товар. Между тем именно такие склады на сегодняшний день находятся в дефиците.

Спрос на низкотемпературные склады сегодня превышает предложение, к тому же он существенно вырос за последние годы. Как нетрудно предположить, особенно остро потребность в специализированных складах ощущается у предприятий, имеющих отношение к продуктам, требующим особых условий хранения (охлаждение и/или заморозка). Надо заметить, что все затраты, касающиеся переоборудования и технического оснащения, ложатся на клиента. Кроме того, возрастает и стоимость коммунальных услуг. Так что перепрофилирование обычного склада в низкотемпературный оказывается довольно хлопотным и затратным делом.

«Цивилизованного рынка складской недвижимости в Кирове не существует. Это позволяет арендодателям диктовать условия, в частности, завышая ставки аренды. К примеру, стоимость аренды одного квадратного метра холодного складского помещения в Кирове колеблется от 30 до 150 рублей в месяц, теплые (оборудованные) несколько дороже (50 – 250 рублей). Цена напрямую зависит от расположения помещения и его площади», – отмечает Сергей Коряков.

Для сравнения в Москве цена аренды на низкотемпературные склады варьируется от $220 (старые холодильники, овощехранилища) до $270-320 (хладокомбинаты, новые низкотемпературные склады) за кв. м в год. Ставка зависит главным образом от того, какова температура хранения, и от качества предлагаемых помещений, от используемого хладагента, месторасположения склада и, конечно же, условий, которые ставит владелец площадей.

Стоимость склада, сдаваемого или снимаемого по договору аренды, может отличаться порой значительно от стоимости склада, сдаваемого или снимаемого по договору о предоставлении складских услуг.

В последнее время в городе Кирове надо отметить тенденцию к переоборудованию складских помещений в торговые, несмотря на то, что складов сейчас не хватает. К примеру, в скором времени будут переоборудованы несколько помещений в юго-западном районе, кинотеатра «Дружба» и аэропорта. На их месте появятся торговые павильоны.

Из наиболее крупных сделок в сфере складской недвижимости в нашей стране можно выделить следующие. В 2003 году IKEA построила за $40 млн. склад в подмосковном Солнечногорске — свой первый в России дистрибьюторский центр. Площадь объекта составила 60 000 кв. м.

А мировой лидер по производству напитков — Coca-Cola нашла еще одно место для своего производства на юге России. В Кулешовской промзоне (Азовский р-н Ростовской обл.) она построит производство мощностью до 500 млн. л безалкогольных напитков в год. Оно станет одним из самых крупных в Восточной Европе. Можно представить, сколько хранилищ потребуется для такого количества продукции. До этого Coca-Cola успела открыть 11 заводов в Москве, Санкт-Петербурге и других городах (общий объем инвестиций — около $1 млрд.).

Собственные склады в регионах есть и у «Эльдорадо». Один из новых проектов компании» — крупнейший складской комплекс площадью 250 000 кв. м в Новосибирске, который, по прогнозам, станет главным распределительным центром «Эльдорадо в России. Он позволит на 15-20% увеличить продажи бытовой техники.

У «Пятерочки» тоже глобальные планы: потратить $200 млн. на строительство складов в регионах. Доберется «Пятерочка» до Кирова – пока не ясно.

Крупной компании по-прежнему рентабельнее купить или построить собственный комплекс, несмотря на то, что при долгосрочной аренде складов можно рассчитывать на гибкую систему скидок. Однако «выгодно» не означает «возможно».

«Складских баз не хватает. Это связано в том числе и с тем, что в нашем регионе пока недостаточно развит сегмент логистики. Складские комплексы не оправдывают вложений, они низкодоходны, поэтому ни девелоперы, ни строительные компании не торопятся приступить к застройке», – освещает проблему Ирина Макарова, руководитель по развитию проектов коммерческой недвижимости ООО «Сеть коммерческой недвижимости». Однако в среднесрочной перспективе отсутствие качественных складских помещений может помешать укрупнению сетей торговых операторов.

Investor.kirov.ru | Arendator.kirov.ru