Аренда Офисных Помещений

Как известно, в настоящее время в Москве (как, впрочем, и в некоторых других крупных городах России), в связи с заметным экономическим ростом, стала очевидной нехватка нормальных офисных помещений, что, в свою очередь, привело к ажиотажному спросу на любые более-менее приспособленные для этих целей помещений.

В результате, многие фирмы стараются как можно быстрее заключить договор аренды офиса, ориентируясь при этом не на содержание подписываемого договора аренды, а на стоимость аренды офисного помещения, что подчас приводит к весьма плачевным последствиям. В последнее время участились случаи споров а арбитражных судах между арендаторами и арендодателями по вопросам изменения ставки арендной платы, уменьшения арендодателями (в одностороннем порядке) площади занимаемого арендатором помещения, взыскания с арендатора дополнительных платежей в пользу арендодателя, расторжения договоров аренды, возврата части произведенных арендатором платежей и т.д.

Для того, чтобы обезопасить себя от подобных проблем, арендаторам необходимо заранее детально ознакомиться с содержанием предлагаемому им к подписанию договору аренды и внести в него нижеследующие коррективы.

1.Предмет договора

В договоре аренды желательно детально прописать его предмет, т.е. уделить особое внимание описанию арендуемого офисного помещения.

В договоре аренды офиса должны быть четко прописаны:

I. Площадь арендуемого офисного помещения;

II. Назначение арендуемого офисного помещения;

III. Место нахождения офиса (почтовый индекс, номер дома, номер дома, номер корпуса, этаж, место нахождения офисного помещения на этаже, номер офиса).

Желательно, чтобы к договору аренды был приложен поэтажный план с четким указанием на место расположения офиса.

Если арендодатель предлагает машиноместо на парковке рядом с офисом, услуги проводной или IP-телефонии, а также доступ в сеть Интернет, данные услуги нужно детально изложить в приложении к договору аренды.

Так же в договоре аренды должны быть прописан перечень коммунальных и технических услуг, которые включаются в ежемесячный арендный платеж.

2.Цена договора

В договоре аренды офиса должна быть детально прописана ставка арендной платы в рублях. При этом, желательно указать как ежемесячную, так и годовую арендную ставку в твердой сумме и без указания на арендную ставку за квадратный метр в год.

Если при заключении договора арендодатель потребует уплаты ему залогового платежа за последний месяц аренды, то в договоре аренды должен быть четко прописан механизм и сроки возврата такого залогового платежа при расторжении (или отказе арендатора от продления) договора аренды.

Как уже быть указано выше, если арендодатель предоставляет какие-либо дополнительные услуги арендатору, их перечень должен быть предусмотрен договором аренды. Соответственно, в договоре аренды должны быть детально прописаны и расценки за оказываемые дополнительные услуги, что лишит арендодателя возможности, в дальнейшем, произвольно увеличивать размер арендных платежей под видом увеличения расценок, например, за пользование выделенной линией в здании.

В договоре аренды должны быть детально прописаны основания и порядок, увеличения арендодателем одностороннем порядке размера арендной платы (например, в случае увеличения местными властями в данном населенном пункте ставки арендной платы за землю и т.д.).

Кроме того, в договоре аренды желательно предусмотреть возможность уменьшения размера арендных платежей в случае возникновения каких-либо неполадок в офисном здании, не связанных с действиями арендатора (например, в случае длительного отключения электроэнергии, прекращения работы лифтов и т.д.).

3.Права и обязанности сторон

Данный раздел договора аренды стоит также подробно расписать, что позволит, в дальнейшем, требовать от арендодателя не просто обеспечения бесперебойной работы офиса, но также и предоставления гарантий того, что сотрудники арендатора, работающие в этом офисе, не будут испытывать проблем, связанных с обеспечением нормальных условий труда в офисе (например, кондиционирование офиса или содержанием офиса в надлежащем (чистом и хорошо освещенном) состоянии).

4.Порядок и основания расторжения договора

В этом разделе договора аренды следует подробно прописать основания, по которым арендодатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды. Здесь следует избегать любых двусмысленных формулировок и четко разграничить те ситуации, при которых односторонний отказ от исполнения договора со стороны арендодателя возможен, и те ситуации, при которых допускается лишь изменение условий договора аренды.

Также в этом разделе договора следует подробно прописать основания и порядок расторжения договора по инициативе арендатора, также право арендатора на взыскание штрафов в свою пользу за злостное неисполнение (или ненадлежащее исполнение) арендодателем своих обязательств по договору.