Роль Кадастровой Оценки Недвижимости В Устойчивом Развитии Территорий

После принятия этих изменений властями проведена определенная работа по принятию подзаконных актов, проведен конкурс и определена организация, которая будет проводить кадастровую оценку недвижимости, проведен ряд широко разрекламированных конгрессов и семинаров по этой проблематики. Все эти мероприятия нашли отражение в прессе, в которой в основном выступили чиновники ответственные за подготовку и введение налога на недвижимость и которые убеждали население в том, что «все идет по плану» и совсем скоро «мы будем готовы ввести в стране прогрессивный налог на недвижимость». Так ли это?

В настоящем докладе излагается  позиция автора, которая является альтернативной официальной и которая сводится к тому, что проводимые сегодня мероприятия не смогут привести к качественной массовой оценке недвижимости и введению эффективного налогообложения недвижимости.

К сожалению, в современной России крупные экономические и административные проблемы часто исходят не из целей достижения конечного народнохозяйственного, экономического и социального эффекта, а исходя из текущих интересов исполнителей, нацеленных на эффективное использование бюджетных средств (в свою пользу). Это в полной мере относится и к проблематике налогообложения недвижимости.

Если взглянуть на проблему со стороны, то можно заметить, что все проводимые сейчас мероприятия по подготовке к введению налога на недвижимость, не объединены какой- либо концепцией и стратегией достижения конечной цели. Да и сама цель, в общем-то, не сформулирована. Чего мы хотим добиться, введя налог на недвижимость?  Если просто хотим увеличить поступления налогов в бюджет, то налог на недвижимость это не тот налог, который позволит решить эту проблему, так как он сложен в администрировании и весьма затратен (более 10% от сбора уйдет на администрирование налога). Более того, он способен привести к неким социальным потрясениям, если будет восприниматься населением как несправедливый.  На мой взгляд, все сегодняшние действия власти по подготовке к введению налога ведут именно к этому сценарию.

Но с другой стороны, налог на недвижимость введен во всех странах рыночной экономики и нет никаких признаков того, что его будут отменять. Почему это происходит? Да потому, что  налог на недвижимость на базе рыночной стоимости позволяет решить очень важные проблемы, которые у нас не решены за все время рыночных реформ. В частности введение справедливого налога на недвижимость позволил бы решить ряд закоренелых проблем, а именно /1/:

1.      создание рыночного инструмента регулирования рынка недвижимости с эффектом возможного снижение цен на недвижимость;

2.      решение проблем доступного жилья через инвестирование местными органами власти в подготовку площадок для массового строительства, привлечения инвестиций и создания конкурентной среды среди девелоперов;

3.      улучшение инженерной инфраструктуры поселений и экологической ситуации в поселениях;

4.      борьба с коррупцией на рынке недвижимости за счет увеличения прозрачности процедур;

5.      создание основ местного самоуправления, информационного обеспечения рынка недвижимости  и многие другие.

Налог на недвижимость это особый налог, у которого основная функция не фискальная. В современных условиях главная функция этого налога – устойчивое развитие территорий /2/.

Из теории налогообложения и опыта развитых стран с рыночной экономикой известно, что этот налог начинает выполнять функцию устойчивого развития территорий только при соблюдении определенных условий. К основным из них относятся следующие:

1.      налогообложение недвижимости должно осуществляться в законодательно установленных процентах от рыночной стоимости, но не превышать ее (с целью уменьшения количества апелляций);

2.      оценкой недвижимости должны заниматься независимые от государства оценщики, хорошо знающие особенности местных рынков недвижимости;

3.      методы расчета стоимости недвижимости для целей налогообложения должны быть достаточно просты и понятны налогоплательщикам, результаты расчетов проверяемы;

4.      технические характеристики объектов недвижимости и права на них должны быть учтены и зарегистрированы в специальном реестре;

5.      цены сделок с объектами недвижимости должны в обязательном порядке декларироваться и быть доступными для процедур оценки;

6.      налог на недвижимость должен поступать в местные бюджеты, и полученные средства должны расходоваться в основном на улучшение инженерной инфраструктуры;

7.      население должно осуществлять действенный контроль за расходованием этих средств через выборные органы местной власти;

8.      конкретные ставки налогообложения недвижимости и размер льгот на этот налог должны определяться выборными органами местной власти;

9.      налогообложение недвижимости физических и юридических лиц должно осуществляться по единым принципам и ставкам;

10.  федеральные органы власти должны осуществлять общее методологическое обеспечение процесса оценки и администрирования налога на недвижимость с целью соблюдения единых принципов налогообложения во всей стране.

Эти условия являются минимально необходимыми для того, чтобы налог воспринимался как справедливый и необходимый. В этом случае собственники недвижимости смогут увидеть, что деньги, полученные от уплаты налога, расходуются на улучшение местной инженерной инфраструктуры (дороги, инженерные сети, очистные сооружения, ЖКХ, благоустройство и т. д.), что, в свою очередь, должно вести к повышению рыночной стоимости недвижимости. То есть в идеале, выплачивая налоги на недвижимость в контролируемый населением местный бюджет, собственники как бы инвестируют денежные средства в повышение рыночной стоимости своей недвижимости. Если же перечисленные условия не будут соблюдаться, то налог на недвижимость не будет выполнять функцию устойчивого развития территорий, а будет нести только фискальную нагрузку на население, которое будет пытаться любыми доступными способами уклониться от его уплаты.

Таким образам, задача состоит в том, чтобы создать определенные институциональные условия, при которых налог на недвижимость будет выполнять свою основную функцию. На это, собственно, и должны быть направлены усилия власти. А что же происходит на практике?

Сопоставим  результаты проведенных властями мероприятий с обозначенными выше условиями.

1.      Первое условие у нас было закреплено в Земельном Кодексе (ст.66), где было  сказано «в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.». Однако законодатель по непонятным причинам решил изменить это определение. В соответствии с ФЗ-135 теперь оно выглядит так: «в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости». Кроме того, законодатель в ФЗ-167 дал чрезвычайно запутанное и противоречивое определение понятия «кадастровая стоимость». Из этого определения следует, что базой налогообложения может быть как рыночная, так и нерыночная стоимость. В ФСО-4 дано другое определение, из которого следует, что базой налогообложения должна быть рыночная стоимость.  Таким образом, первое условие не выполняется и это открывает большое поля для бесконечных споров собственников с результатами кадастровой оценки.

2.      Кадастровой оценкой земельных участков у нас занимался федеральный орган – РОСРЕЕСТР и его ФГУПы, а не местные оценщики, хорошо знающие местный рынок. Это привело к тому, что кадастровая стоимость земельных участков  очень редко соответствует рыночной стоимости. Автор провел самостоятельное частное исследование соотношений кадастровой и рыночной стоимости в одном из районов хорошо развитого рынка земельных участков ближайшего Подмосковья. Из этого исследования следует, что по отдельным участком на хорошо развитом рынке, кадастровая стоимость отличается в 12-15 раз, как в большую, так и в меньшую сторону. Это итог многолетней работы сотрудников РОСЗЕМКАДАСТРА-РОСНЕДВИЖИМОСТИ-РОСРЕЕСТРА. Была большая надежда, что изменения в законодательстве исправят эту ситуацию. Однако этого не произошло. Кадастровой оценкой недвижимости, как и прежде, будут заниматься структуры РОСРЕЕСТРА. Таким образом, второе условие не выполняется.

3.      В качестве основного метода в методологии кадастровой оценки земельных участков чиновниками принят метод сравнения продаж в варианте корреляционно-регрессионного анализа (КРА) цен предложений. Тот же метод предполагается использовать в кадастровой оценке недвижимости. Для этого создан специальный программный продукт СПО в виде «черного ящика». То есть третье условие не выполняется.

4.      В соответствии с принятыми нормативными документами «количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимых для проведения ГКО», должен представлять оценщикам «орган кадастрового учета». Однако этих данных у «органа кадастрового учета» в достаточном объеме в настоящее время нет, и когда они появятся неизвестно. Неизвестно даже, сколько у нас всего объектов недвижимости. По первоначальным данным Роснедвижимости  у нас в стране 112 млн. объектов недвижимости. Сейчас в РОСРЕЕСТРЕ говорят о том, что их примерно 60-70 млн.. При этом в государственном кадастре недвижимости учтено лишь 6% от этого количества (http://appraiser.ru/default.aspx?SectionId=83&Id=4843&ContId=301). Итак четвертое условие также не соблюдается.

5.      Российское законодательство не требуют обязательного декларирования цен сделок с объектами недвижимости, поэтому они недоступны оценщикам. Отдельная информация по ценам сделок имеется в базе ФРС. Однако эта информация, во-первых, закрыта, а, во-вторых, не достоверна, так как с целью уменьшения налогообложения собственники уменьшают эти цены (опыт исследования цен сделок в г. Сочи). Пятое условие не выполняется.

6.      В настоящее время российская бюджетная система сделана таким образом, что основным имущественным налогом является налог на имущество организаций (более 70% от всех имущественных налогов) и он поступает в региональный бюджет, откуда частично поступает в местные бюджеты в виде дотаций. В местные бюджеты поступает только земельный налог и налог на имущество физических лиц. В соответствии с принятой концепцией Минфина только эти два налога будут объединены в налог на недвижимость. Этот налог не покроет потребности местных органов власти в устойчивом развитии территорий, а будет истрачен на текущее потребление. Шестое условие не выполняется.

7.      Демократические страны с рыночной экономикой не могут существовать без развитой системы местного самоуправления. Этот принцип у нас был заложен в Конституции РФ и развит в Федеральном законе РФ от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Однако этот закон в нашей стране так и не начал действовать, так как поменялась политика. За последнее десятилетие у нас строили «вертикаль власти», где местному самоуправлению нет места. В результате никакого контроля за местным бюджетом со стороны населения нет и пока, при нынешней власти,  не предвидится. Седьмое условие не выполняется.

8.      Восьмое условие частично выполняется, но непонятно по каким критериям. Эти критерии имеют не экономическую составляющую, а бюджетную. В основе - желание пополнить бюджет, а не развивать экономику и рынок недвижимости на местном уровне.

9.      Как сказано выше налог на имущество организаций не планируется вводить в налог на недвижимость. Таким образом, налогообложение недвижимости физических и юридических лиц будет разным и методы оценки этих объектов будут разными. То есть перед тем как оценивать объекты недвижимости нужно установить, кто является собственником – юридическое или физическое лицо. Это создает непреодолимое препятствие для качественной оценки недвижимости и возможности ухода от налога путем смены собственника (с физического на юридическое лицо). Девятое условие также не выполняется.

10.  Вместо того чтобы создавать единое методологическое обеспечение кадастровой оценки недвижимости и единые принципы администрирования налога на недвижимость, федеральные органы власти решили сами, через подчиненные им структуры, оценивать объекты недвижимости на всей территории страны по методологии, противоречащей даже принятому стандарту ФСО-4. Ясно, что из этого ничего не получится, так как оценка объектов недвижимости значительно более сложная процедура, чем оценка земельных участков, с которой РОСРЕЕСТР не справился. Только местные оценщики, которых в стране вполне достаточно, могут с этой задачей справиться. При этом удивляет позиции Национального совета по оценочной деятельности (НСОД), который согласился с этим. Итак, и последнее десятое условие не выполняется.

Как мы видим, никаких условий для успешного введения налога на недвижимость, направленного на устойчивое развитие территорий, на сегодняшний день не имеется. Продолжение работ по кадастровой оценке недвижимости представляется контрпродуктивным и приведет лишь к освоению бюджетных средств без видимого эффекта.

Целесообразно приостановить все работы по кадастровой оценке недвижимости и заняться разработкой новой концепции налогообложения недвижимости с обязательным участием в этих работе академических ученых и специалистом. Эта концепция должна учесть мировой и дореволюционный опыт Российской империи и современное состояние институтов и государственных (местных) органов власти современной России. Эта концепция должна пройти общественное обсуждение. Только после принятия этой концепции и стратегии достижения целей устойчивого развития территорий, можно будет разрабатывать методологию кадастровой оценки недвижимости, тесно увязанную с политикой налогообложения и администрированием налога на недвижимость.

Список использованных источников

1.      Коростелев С.П. Проблемные вопросы налогообложения и оценки недвижимости. Журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации» № 6 (105) за 2010, http://www.soosibir.ru/news.htm?action=zoom&id=266&page=1

2.      Коростелев С.П. Кадастровая оценка недвижимости. Учебное пособие. Из-во «Маросейка», М.: 2010г., 356 с.