Реализация И Судебная Защита Преимущественного Права Покупки Доли В Недвижимом Имуществе
В каком порядке реализуется преимущественное право?
Здесь можно выделить следующие основные этапы:
1. Продавец доли обязан известить Вас как участника долевой собственности в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. В таком уведомлении, кроме цены продажи, указывается местонахождение имущества и иные идентифицирующие имущество признаки. Очень часто подобные уведомления направляются продавцом при посредничестве нотариуса.
2. У Вас есть один месяц (с даты получения уведомления) для принятия решения, хотите ли Вы купить долю по указанной в уведомлении цене. Но мы рекомендуем не откладывать принятие решения на последний день. Если цена и другие условия продажи Вас устраивают, нужно направить продавцу (или нотариусу) письменное уведомление о том, что Вы согласны купить долю на предложенных им условиях. Также нелишним будет направить одновременно с таким согласием Ваш проект договора купли-продажи доли в недвижимом имуществе и потребовать от продавца в течение определенного срока с даты получения уведомления, например в течение трех дней, сообщить в письменной форме о дате и времени заключения договора, а также предоставить реквизиты для перечисления денежных средств. Далее следует процедура, аналогичная заключению договора купли-продажи недвижимого имущества в общем порядке.
3. Если в течение месяца Вы в письменной форме сообщите продавцу об отказе от покупки доли, то продавец вправе продать свою долю любому лицу. Аналогичные правила действуют и в том случае, если Вы не приобретаете долю в течение месяца, например, просто не отвечаете на уведомление, направленное покупателем.
Мы описали, как должна проходить продажа доли в праве общей собственности в соответствии с нормами закона. Однако на деле не всегда это выглядит так просто.
Что делать, если Ваше преимущественное право покупки нарушено?
Увы, в России нередки случаи, когда преимущественное право покупки нарушается. Такое нарушение может выражаться следующим образом:
продавец вообще не направляет Вам уведомление о намерении продать долю и продает ее третьему лицу;
продавец направляет Вам уведомление о намерении продать долю, но не дожидается истечения месячного срока и продает долю третьему лицу;
продавец направляет уведомление о намерении продать долю, в котором специально указывает завышенную цену, а потом после отказа от покупки со стороны долевого собственника, продает ее третьему лицу по более низкой цене.
Единственным способом защиты Ваших прав в таком случае является обращение в суд с иском о переводе на Вас прав и обязанностей покупателя по договору. Как разъяснили Высший арбитражный суд и Верховный суд РФ в совместном Постановлении Пленума № 10/22, лицо, преимущественное право которого нарушено, не может воспользоваться иными способами правовой защиты, например, требовать признания договора купли-продажи недействительным.
Исковое заявление должно быть подано в течение трех месяцев со дня, когда Вам стало известно или должно было стать известно о совершении сделки. Пропуск данного срока является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Среди основных обстоятельств, которые устанавливаются в ходе судебного разбирательства по такого рода делам, можно выделить следующие:
- направлял ли продавец уведомление о намерении продать долю лицам, имеющим преимущественное право покупки;
- если такое уведомление направлялось, то было ли оно получено адресатом; дата его получения;
- направляло ли лицо, имеющее преимущественное право покупки, продавцу согласие на приобретение доли на предложенных в уведомлении условиях;
- если согласие направлялось, то был ли соблюден срок для реализации преимущественного права покупки (1 месяц).
В ряде случаев, при возникновении у суда сомнений в платеже способности истца (когда суд не уверен в том, что истец, требующий перевода на него прав и обязанностей покупателя по договору, сможет исполнить свои обязательства в части оплаты доли), суд может обязать истца внести на депозит суда денежные средства в размере, указанном в договоре купли-продажи доли. Данный вопрос решается судами в каждом случае индивидуально в зависимости от обстоятельств конкретного дела.
Решение суда о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в случае нарушения права преимущественной покупки является основанием для государственной регистрации права собственности истца на долю, на что прямо указано в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 10/22.
Следует также отметить, что в ряде случаев продавцами, с целью обойти право преимущественной покупки, заключаются договоры дарения доли, которые по сути являются притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи доли. Такая сделка является ничтожной в силу прямого указания на это в п. 2 ст. 170 ГК РФ.
В данном случае для защиты прав необходимо также обращаться в суд в иском о переводе прав и обязанностей покупателя по договору, мотивируя свои требования тем, что договор дарения является притворной сделкой, а между сторонами в действительности заключен договор купли-продажи, соответственно, к отношениям сторон подлежат применению правила относящиеся именно к купле-продаже доли, а не к дарению.
Юридическая фирма «РУЛЬФ» готова помочь Вам как в ходе реализации преимущественного права, так и в случае необходимости судебной защиты при его нарушении со стороны продавца. Наши специалисты помогут Вам оформить все необходимые документы в соответствии с нормами действующего законодательства РФ.
Обсудить статью
Юридическими услугами активно начали пользоваться еще древние римляне. Они считали, что от незнания закона ответственность не снимается, потому и в современном мире лучше ориентироваться в законах или пользоваться услугами профессиональных юристов.
Правовая база в нашей стране развивается стремительно, уже никому не приходит в голову обратиться к преступным авторитетам вместо обращения в суд. И в этом бурлящем море прав и обязанностей, договоров и соглашений уже никак не обойтись без помощи юриста!
В современной жизни, в большинстве случаев люди самостоятельно пытаются решать все возникающие юридические проблемы, при этом, не обращаясь к помощи юриста, адвоката. Существует мнение о том, что адвокат нужен, когда уже возникла конкретная юридическая проблема. Только после этого люди пытаются найти и требовать от адвокатов выполнения иногда невозможных задач.
Ивановское областное экспертно консалтинговое бюро является универсальной организацией по комплексному оказанию квалифицированных консалтинговых и в том числе юридических услуг.
РУЛЬФ анализирует вопросы признания права общей долевой собственности жильцов (собственников) многоквартирного дома на общее имущество.
Рано или поздно любой физическое или юридическое лицо может столкнуться с различными правовыми вопросами, для решения которых нужен будет опытный юрист
Порой мы сталкиваемся с подобной сферой человеческой деятельности как юриспруденция. Целиком и полностью человеческая деятельность в той или иной мере подчиняется законодательству страны, в которой мы живём, но достаточно мало когда мы поистине сталкиваемся с нуждой задействовать законодательные возможности по полной программе.
HIT PSA – это первое в России интегрированное программное решение, поддерживающее операционные бизнес-процессы организаций, оказывающих профессиональные услуги. Целью его создания являлось желание помочь российским организациям решить проблемы, указанные выше, повысить эффективность их бизнеса и конкурентоспособность в условиях доминантного положения иностранных поставщиков услуг.
Юридические компании предоставляют широкий спектр своих услуг и сфер, в которых они работают. В каждой сфере имеются свои профессиональные специалисты, которые всегда готовы прийти на помощь. Все услуги, оказываемые компанией, разнообразны и каждая требует своего особенного подхода. Рассмотрим наиболее встречаемые из них.
Статья рассказывает о возможностях организации оперативного бухгалтерского и юридического учета в Мингске. Возможности поиска персонала, автоматизации учета и др.
Иногда подлинность документа вызывает определенные сомнения. В этом случае нередко используют технико-криминалистическую экспертизу документа.
Защита прав потребителей. Порядок действий при нарушении ваших прав: от претензии до иска.
Для ведения любого успешного бизнеса необходимо зарегистрировать своё предприятие. Это может быть как открытие ООО, так и регистрация СПД. При этом законодательство разных стран может вкладывать в процедуру регистрации некоторых предприятий свой смысл.
Опытными экспертами проводится регистрация/ликвидация фирм и оказываются другие виды юридических услуг. Клиентам гарантировано высочайшее качество и приемлемая стоимость любого вида услуг.
Действующие правила дорожного движения в Испании находятся на грани больших перемен, в данной статье мы хотим поделиться с вами о самых важных и интересных изменениях, которые буду внесены в этом году.
Центр судебной защиты бизнесса «Закон и Налоги» является довольно молодой, но стремительно развивающейся юридической компанией, которая своей успешной деятельностью уже завоевала уважение и признание у многих клиентов, предпочитающих постоянно сотрудничать с нами по различным вопросам.
Википедия - Свободная энциклопедия или пропаганда материалистической идеологии? Что она из себя представляет?
Современный бизнес без надежного юридического партнера, рано или поздно, может столкнуться с рядом проблем на пути к Олимпу. Выбор юридической компании, становится прерогативой № 1. Специалисты фирмы Юрпик приводят ключевые рекомендации о том, как правильно выбрать профессиональную юридическую компанию и по каким конкретно критериям проводить поиск.
Что такое «моральный вред» и как доказать в суде нравственные страдания и убедить суд в обоснованности Ваших требований о взыскании морального вреда? Ответы на эти вопросы мы изложим в данной статье.
Что делать, если судья при отправлении правосудия грубо нарушает этические законы, ведет себя «по-барски», явно пристрастен и не проявляет должного уважения к гражданам в процессе?
В последнее время значительно возросло количество обращений граждан по поводу обмана и введения их в заблуждение относительно потребительских свойств и качества товаров, реализуемых через интернет, поэтому каждый любитель «дистанционных продаж» должен знать некоторые нюансы, прежде чем заключить договор купли-продажи с виртуальным продавцом.
В данной статье мы поговорим об эффективные способы защиты нарушенных прав авторов произведений изобразительного искусства – художников, мультипликаторов, дизайнеров.
РУЛЬФ анализирует вопросы признания права общей долевой собственности жильцов (собственников) многоквартирного дома на общее имущество.
С 1 января 2012 года вступили в силу существенные изменения в Гражданский процессуальный кодекс РФ. Более всего нововведения затронули апелляционное производство. Для всех решений и обжалуемых определений, принятых судом первой инстанции, создается единая процедура апелляционного обжалования.
Юридическая фирма РУЛЬФ продолжает серию публикаций, посвященную вопросу предъявления иска в суд, защите от предъявленных исков, рассмотрению дел в арбитражных судах. Сегодня наша статья посвящена следующему вопросу: что делать, если к Вашей компании предъявили иск в арбитражный суд?
Юридическая фирма РУЛЬФ продолжает серию публикаций, посвященную вопросу предъявления иска в суд, подсудности и подведомственности дел и защиты от исков. Сегодня наша статья посвящена вопросу территориальной подсудности дел арбитражным судам Российской Федерации.
