Правила Безопасности При Покупки Недвижимости

Правила безопасности при покупки недвижимости

При покупке квартиры, дома или земельного участка наиболее уязвимой стороной всегда является покупатель. Еще не став собственником желаемой недвижимости, он уже отдаёт продавцу задаток а, как правило, всю сумму денег. При этом продавец, получив деньги от покупателя, до внесения записи в ЕГРП (единый государственный реестр прав), еще остается собственником недвижимости. Поэтому, перед тем как поставить свою подпись в договоре и отдать деньги, необходимо лично убедиться, что ваш объект не окажется «КОТОМ В МЕШКЕ».

Покупая тот или иной объект недвижимости не всегда есть возможность напрямую связаться с собственником этого объекта. В основном большинство сделок проходит через представителей, как правило, риэлтеров, которые могут умолчать о каких-то обстоятельствах, не заметить их, или просто не знать «истории» продаваемого объекта. Что, в свою очередь, может привести покупателя к значительным материальным потерям.

Земельный участок

На что необходимо обращать внимание, приобретая земельный участок. Независимо от назначения земельного участка (садовый, ИЖД, ЛПХ и т.д.), для совершения сделки необходимо собрать документы, указанные в законе. Это свидетельство о собственности или договор пожизненного бессрочного пользования (с правом наследования) и т.п., документы, на основании которых предоставлен земельный участок, кадастровый паспорт или кадастровая выписка. Если участок был сформирован не так давно - землеустроительное дело, постановление о предоставление земельного участка или выписка из похозяйственной книги.

Покупателю в первую очередь следует выяснить, как поставлен земельный участок на кадастровый учет: декларативно или геодезически. Если на кадастровый учет земельный участок поставлен декларативно, то в будущем это может привести к нарушению прав землепользователя. Нередко возникают судебные споры, когда владельцы смежных участков, поставленных на учет декларативно, самовольно увеличивают собственный участок за счет соседнего.

Определены ли границы земельного участка геодезически, можно установить по кадастровому паспорту земельного участка. В этом случае к титульному листу с описанием участка будет прикреплена план-схема земельного участка. Если участок поставлен на учет декларативно – то этого плана не будет.

Так же следует обратить внимание на назначение земельного участка и на существующие ограничения (обременения). На обременения (природоохранная зона, ЛЭП, охранная зона дороги и т.д.) следует обратить особое внимание. Например, если речь идет о садовом земельном участке, на котором стоит дом, и в дальнейшем вы намерены получить прописку, то при существующем обременении, право собственности на строение не будет зарегистрировано и, соответственно, в таком доме невозможно будет зарегистрироваться по месту жительства.

Наличие обременений можно установить из кадастровой выписки, кадастрового паспорта земельного участка или свидетельства о собственности.

Также следует выяснить, не обременено ли право собственника на земельный участок правами аренды других лиц (это видно из кадастровой выписки (не следует путать с кадастровым паспортом на земельный участок так как в последнем документе информация может носить сокращенные сведенья).

Квартира

При покупке квартиры также следует собрать определенный пакет документов - свидетельство о праве собственности, правоустанавливающие документы – договор купли-продажи, свидетельство на наследство и т.д., технический паспорт, кадастровый паспорт помещения, копию поквартирной карточки, копию лицевого счета, договор купли-продажи, акт приема-передачи. Могут потребоваться и иные документы. Например, если собственник находится в браке - согласие супруга, справку из опеки об отсутствие недееспособных граждан, или согласие органов опеки, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние.

Если возникли сомнения, попросите собственника предоставить вам справку о принадлежности объекта (для регистрации сделки она не понадобится, но поможет документально последить историю объекта). Заказать её можно в бюро технической инвентаризации (БТИ). В ней будут прописаны все, кто когда либо был собственником данной квартиры начиная с момента приватизации по настоящее время. Также будет указано, на основании каких сделок эта квартира переходила от одного собственника к другому. При проверке следует обратить внимание на следующие документы:

1) Поквартирная карточка. В ней содержится вся информация о людях, которые когда либо были прописаны или выписаны в этой квартире. Здесь следует убедиться, чтобы не было граждан, которые выписаны из квартиры временно (в места лишения свободы, по месту службы, длительная командировка за рубежом, лечение в каком либо диспансере и т.д.). Если такие граждане есть, от покупки лучше отказаться.

2) Свидетельство о праве собственности. Этот документ подскажет на основании чего возникло право собственности (документ основание). Имеются ли зарегистрированные обременения.

Если право собственности продавца возникло на основании приватизации, необходимо убедиться, что на момент приватизации в ней участвовали все, кто был тогда прописан в этой квартире. Этот момент можно установить, изучив договор приватизации и поквартирную карточку. Если кто-то из граждан, числившихся в поквартирной карточке на момент приватизации, не включен в договор приватизации, необходимо выяснить в организации, где заключался договор, имеется ли отказ этих граждан от участия в приватизации, или нет (несовершеннолетние в приватизации участвуют в обязательном порядке). Если выяснится, что прописанные в квартире несовершеннолетние граждане не участвовали в приватизации, надо убедиться, что имеется согласие органов опеки на это, и что несовершеннолетние обеспечены другим жильем. В крайнем случае – что с момента совершеннолетия детей, не участвовавших в приватизации , прошло не менее трех лет (т.е. истек срок исковой давности).

Если нет – от такой сделки следует отказаться.

В случае, когда на момент сделки в квартире кроме собственника зарегистрированы граждане, отказавшиеся от приватизации, такую сделку не следует заключать, пока эти граждане не выпишутся из квартиры. Кроме того, если такие граждане проживают в продаваемой квартире, необходимо в договоре указать, что эти лица – члены семьи собственника квартиры, и они согласны освободить квартиру и выехать вместе с продавцом.

В противном случае покупатель рискует получить по договору купли-продажи не только квартиру, но и жильцов в лице этих граждан, которые отказались от приватизации. Ведь, отказавшись в свое время от права на приватизацию, они по прежнему сохранили за собой право пользование, а это значит, что они имеют полное право в ней проживать бессрочно.

Если право собственности возникло на основании свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию, после заключения сделки могут появиться другие наследники, например, поздно узнавшие о смерти наследодателя. И если суд признает, что неучтенный претендент на долю в наследстве пропустил срок по уважительной причине, перспектива остаться покупателю без квартиры (а практически, и без денег) становится вполне реальной. Кроме того, существует группа лиц, которые имеют обязательную долю в наследстве (даже если наследуемое имущество было передано по завещанию). Это несовершеннолетние дети, престарелые родители умершего или его подопечные, нетрудоспособный супруг. Очевидно, что провести проверку, доказывающую отсутствие таких претендентов - невозможно. В этом случае можно сделать две вещи. Отказаться от сделки, если с момента принятия наследства прошло менее трех лет. Или, если точно известно, что у наследника и владельца квартиры есть родственники, то получить выписку из нотариальной книги у того нотариуса, который оформлял наследство. В выписке должно быть указано, что остальные известные наследники подписали отказ от вступления в наследство.

Жилой дом или доля дома

При приобретении жилого дома или доли в праве собственности на жилой дом практически действуют те же правила, что и при покупке квартиры. Отличие заключается в том, что судьба дома неразрывно связана с земельным участком, на котором он стоит. Поэтому, заключая договор купли-продажи на дом, следует заключить такой же договор и на земельный участок под домом. Если земельный участок не оформлен на момент сделки, необходимо выяснить, не предоставлялся ли ранее этот участок кому-либо в аренду. Сделать это можно, подав запрос в кадастровую палату или земельный отдел администрации местного самоуправления.

Общие правила

Существует такое понятие, как ограничение (обременение) права. Для того, чтобы выяснить, имеется ли такое ограничение, необходимо обратиться в орган по регистрации прав собственности (УФРС) и заказать выписку из ЕГРП (единый государственный реестр прав) на интересующий вас объект. Предоставление этой информации носит свободный характер, и заказать её может любой человек.

PS: Внимательно читайте документы, обращайте внимание на даты имена и фамилии, прежде чем согласиться на сделку и внести задаток попросите у собственника копии документов на квартиру и проконсультируйтесь у юриста. А еще лучше помнить, что скупой платит дважды и покупатель, сэкономив несколько тысяч рублей на содействии грамотного юриста, совершенно реально рискует потерять сотни тысяч, а то и несколько миллионов рублей.