Способы Инвестиций В Недвижимость

Инвестиции в недвижимость становятся все более популярными на протяжении последних пятидесяти лет, и являются обычным механизмом инвестиций. Хотя на этом рынке есть много возможностей для создания больших доходов, покупка и владение недвижимостью является более сложным способом вложения денег, чем приобретение акций и облигаций. В этой статье я познакомлю вас с различными вариантами покупки недвижимости в качестве инвестиций.

Получение дохода от аренды недвижимости

Владение недвижимостью как инвестиционным инструментом старо как мир и уходит своими корнями во времена, когда землевладельцы сдавали свои наделы, например, крестьянам, получая за это регулярный доход.

Принцип остался тот же: владелец сдает жилплощадь арендатору, часть дохода, затрачивая на обслуживание недвижимости, налоги и прочие издержки. Кроме арендной платы владелец жилья так же получает возможность со временем продать объект по более высокой стоимости.

Недвижимость постоянно растет в цене, даже мировые кризисы только на время  останавливают этот процесс, иногда, правда, снижая стоимость объекта. Но в долгосрочной перспективе, можно с уверенностью сказать, что время работает на владельца собственности. Упадок цены в тяжелые для экономики годы обычно компенсируется уверенным ростом в посткризисные времена.

Все это делает этот вид инвестиций весьма привлекательным. Тем не менее, не стоит забывать о ваших хлопотах  как собственника. От вас потребуется много усилий, чтобы поддерживать имущество  в «рабочем» состоянии, но даже это не оградит вас от вероятных ночных звонков арендаторов, если у них внезапно протекла крыша.

К выбору инвестиционного жилья также нужно подойти внимательно, иначе может возникнуть проблема с поиском желающих его арендовать. Последние, кстати, тоже способны лишить вас планируемой прибыли, а то и спокойного сна. Безответственные квартиранты могут повредить, и саму жилплощадь, и имущество, которое в ней находится.  

Хорошим решением перечисленных проблем может стать поручение хозяйских функций профессионалам – фирмам, занимающимся доверительным управлением  объектов недвижимости. Обычно плата за такие услуги составляет разумный процент от арендной платы.  Для владельца это означает небольшую потерю в прибыли, но каждый решает для себя сам, сколько стоит его спокойствие.

В случае покупки зарубежной недвижимости как инвестиции, эти услуги являются обязательным условием, если владелец планирует получать прибыль от объекта, а не  владеть дорогостоящей «головной болью», экономия в этом случае обернется только убытками и разочарованием.

Инвестиционные группы

На европейском рынке работает много компаний, занимающихся инвестициями в недвижимость. Такие компании являются собственниками, например, многоквартирных домов или блоков квартир (вилл) в курортных регионах и другой жилой недвижимости.  

Инвесторам предлагается приобрести долю (пай) в одном из таких объектов.  Прибыль же будет зависеть в таком случае от доходности объекта в целом и величины приобретаемого пая в частности. Вкладчик свободен от забот, связанных с  домовладением, так как фактически может и не быть собственником каких-то конкретных квадратных метров.

Успех или неудача в этом виде инвестиций полностью зависит от качества выбранной компании. Теоретически это безопасное вложение денег с достаточно высокой доходностью и отсутствием забот.  Но следует помнить, что любая компания полностью не застрахована от ошибочных решений, способных существенно уменьшить ожидаемую прибыль.

При этом выборе, я бы советовал, досконально изучить полную информацию о компании, объектах, находящихся в ее собственности, посмотреть отчетность, отзывы о работе в Интернете. Любая информация здесь будет полезна. И, конечно ни в коем случае не стоит класть все яйца в одну корзину.  Выберите несколько инвестиционных групп, приобретайте паи в разных объектах, т.е. диверсифицируйте ваш капитал. Таким образом, даже один самый доходный объект позволит компенсировать возможную неудачу остальных.

Купить дешевле, продать дороже…

Недвижимость — одна из самых первых материальных ценностей человека, следовательно, торговать ей стали, вероятно,  тоже с незапамятных времен. А там где есть торговля, всегда найдется место и для спекуляции. К сожалению, слово «спекуляция» на просторах бСССР незаслуженно носит негативный характер, хотя и означает лишь простую формулу получения прибыли — «купить дешевле, продать дороже».

Недвижимость — не исключение, и покупка объекта с целью перепродать его по более выгодной цене, очень распространенный бизнес. Но, несмотря на простоту формулы, многих она сделала банкротами. Даже профессиональные риэлторы совершают невыгодные сделки.

Это связано с особенностями торговли на «горячих» рынках, где баланс спроса и предложения слишком переменчив и зависит от множества факторов, способных в один миг качнуть маятник в любом направлении. Такая работа требует большой концентрации внимания. Необходим анализ огромного объема информации.

Поэтому я категорически не советую самостоятельно рисковать деньгами на этом поприще, особенно если у вас есть действующий бизнес, т.е. нет необходимых 25 часов в сутках для этой работы. Впрочем, здесь, как и в любом деле можно обратиться к профессионалам.

Опытные торговцы (агентства или частные маклеры) целенаправленно ищут  недооцененные объекты или имущество, продаваемое за долги (через аукционы, например). Обычно приобретенная «недооценёнка» сразу выставляется на продажу, т.е. с момента покупки до момента продажи проходит 3-4 месяца.

Прибыль может быть весьма существенной, т.к. объекты, уходящие с молотка, кроме того что уже недооценены (их рыночная стоимость умышленно занижается на 5-10 %)  еще и выставляются на аукцион со стартовой ценой в 2/3 от этой оценки.

Например, квартиру, оцененную в 30000 евро, можно купить на аукционе за 20000. Даже если учесть всевозможные комиссии, прибыль получается очень существенной.

Инвестиционные фонды недвижимости (REIT)

Инвестиции в фонды REIT (Real Estate Investment Trust, произносится как «риит») очень популярный во всем мире вариант инвестиций. Такие компании существуют за счет коллективных вкладов. Фонды покупают недвижимое имущество (жилье, торговые центры, офисные здания и т.п.) и управляют им, так же могут заниматься строительством таких объектов.

Компания извлекает прибыль, как от роста стоимости недвижимости, так и от сдачи ее в аренду. Законодатель обязывает выплачивать вкладчикам такого фонда 90 % его прибыли в качестве дивидендов. В отличие от простой покупки недвижимости, инвестиции в  REIT обладают большей ликвидностью: не каждый объект можно продать быстро и с выгодой, в то время как акции фонда ежедневно покупаются и продаются на ведущих мировых биржевых площадках.

Кроме этого, фонды весьма надежный и безопасный вариант вложения. История не знает ни одного случая банкротства таких компаний. Средняя доходность здесь составляет 10-12 %, минимальный размер вклада 5-30 тысяч евро.

Этот вариант инвестиций я бы советовал вкладчику, который хочет получать больший доход, чем по депозиту в банке, не желает рисковать с покупкой какого-то конкретного объекта, и не планирует каким-либо образом учувствовать в покупке, управлении и продаже недвижимости.

Покупка недвижимости в ипотеку

Если собственного капитала вкладчика недостаточно, для покупки недвижимости можно привлечь ипотечный кредит. В докризисную эпоху европейские банки охотно раздавали кредиты на покупку жилья под 3-6 %, первоначальный вклад при этом составлял всего 10-30 %. Сейчас условия несколько ужесточились, но и теперь доступную ипотеку можно получить под 5-7 %, при первоначальном взносе от 20-30 %.

Условия могут меняться в зависимости от конкретной страны  и банка. Такой вариант можно рассматривать как обычную покупку недвижимости в рассрочку. Ежемесячные платежи банку владелец квартиры или дома перекладывает на плечи арендатора, а после выплаты всей суммы может продать недвижимость, которая в идеале должна заметно подрасти в цене. 

Темные пятна этой стратегии очевидны. От владельца требуется полное вовлечение в управление объектом, а кроме того, ошибка в выборе недвижимости может стать фатальной. Попросту существует вероятность не привлечь арендаторов вовсе или  привлечь, но за более низкую ставку, едва покрывающую (или даже меньшую) ежемесячный платеж банку.

Маловероятно, что иностранец, не владеющий спецификой зарубежного рынка, способен самостоятельно выгодно приобрести в ипотеку какую-то недвижимость. Я бы советовал покупателю найти в интересующей стране опытного маркера или компанию и воспользоваться их посредническими услугами. Обычно эти фирмы предлагают так же и услуги по управлению недвижимостью. Лучше потратить 2-3 % стоимости объекта на услуги профессионалов, чем потерять в разы больше, действуя самостоятельно, пусть даже по рекомендации знакомых и друзей.

Заключение

Мы рассмотрели несколько вариантов инвестиций в недвижимость, однако, как вы уже догадались, мы лишь скользнули по поверхности. В каждом из этих примеров существует бесчисленное множество вариаций инвестиций в недвижимость.

Как с любыми формами вложений, инвестиции в недвижимость обладают большим потенциалом, но это не означает, что вы в любом случае будете в гарантированном выигрыше. Всегда делайте осмысленный выбор, взвешивайте все издержки и выгоды от ваших действий.

Это простой совет поможет вам стать успешным инвестором на популярном и выгодном рынке недвижимости.